深圳开放的市场环境为民企创造了优越的营商环境与发展土壤，商业领域亦是民营企业占据绝对的主导优势。数据显示，深圳购物中心（独立百货）运营商民营企业占比高达72%，央企国企总占比约23%，外资企业占比仅4%。

深圳聚集的头部商业开发企业如华润置地、万科印力，代表性国企央企背景企业如华侨城、招商蛇口、天虹股份等，外资如凯德、铁狮门，港资如领展等，均在深圳有其商业代表作，占据相应的市场影响力。尤其是华润置地，深圳作为其大本营，是其商业的起始点，也占据深圳高端商业的领导地位。目前华润置地旗下的深圳万象城与深圳湾万象城也是深圳仅有的两个高端MALL。

值得注意的是，相比于北京、上海一线城市的中高端商业市场以港资、外资企业为主流，深圳反而被本土民企，尤其是潮商分割。据赢商网不完全统计，仅熟知的星盛商业、鸿荣源壹方商置、宏发商业、龙光商业、中洲商业、佳兆业商业、茂业商业、恒裕商业、海岸商业等代表性的潮汕籍商业企业，在深圳就已经布局有超70个商场（包括未开业）。此外本土民营企业还有卓越商业、京基百纳商业、益田旅游商业、百佳华、绿景商业等都为深圳商业贡献了一定力量。

这些企业为深圳商业打造了不少有影响力的项目，是深圳商业的中坚力量。如星盛商业福田星河COCO Park、鸿荣源壹方商置前海壹方城/龙华壹方天地、金光华集团金光华广场、海岸商业深圳海岸城、京基百纳商业KK MALL等，都是深圳的中高档MALL，也都在一定时期推动深圳商业格局的变迁。

透过未来商业布局情况，我们发现深圳商业地产的开放度不断提高，外来头部企业纷纷进驻深圳进行战略布局，与此同时本土企业储备项目也可圈可点。

如K11母公司新世界发展与招商蛇口联合打造项目、K11内地首个旗舰项目K11 ECOAST将于2024年开业；大悦城控股在深圳布局的首个大悦城-宝安大悦城、万科商业深圳新旗舰之作“2.0版万科广场”-坂田万科广场等也将在近几年入市……

本土企业如恒裕集团在深圳湾后海总部基地打造的“新奢主义”商业旗舰恒裕·香悦X、京基商业新作-KK TIME京基百纳时光、海岸集团第二座海岸城万丰海岸城、鸿荣源壹方商置的首个奥特莱斯沙井奥莱等也将陆续亮相。

从目前监控的数据显示，未来三年内（2023-2025年）深圳至少还将新增超300万平方米商业体量。

K11母公司新世界发展有限公司与招商蛇口联合在深圳斥资百亿的商业项目正式定名为“K11 ECOAST”。

作为K11内地首个旗舰项目，K11 ECOAST雄踞于深圳市南山太子湾片区，项目总建筑面积达22.85万㎡，包含K11购物艺术中心、K11 HACC 多用途艺术展览空间、K11 ATELIER 办公楼及 Promenade 海滨长廊等。拟于2024年底开业。 

项目致力于将绿色开发的概念与滨水资源的保护结合起来，这也是项目名称“K11 ECOAST”的由来。项目将通过创意、文化和创新来倡导可持续和循环的生活方式。

K11 ECOAST 将拥有超60,000平方米的室外绿化面积，是K11项目中室外绿化面积最大的项目。

恒裕集团将在深圳湾后海总部基地打造一座“新奢主义”商业旗舰，项目命名：恒裕·香悦X，目前项目启动招商，计划于2023年正式亮相。

该项目于南山区后海滨路，商业面积8万㎡，围绕着“新奢、潮尚”两大定位要素，打造了全球潮尚BOX、品质风味LAB、沉浸社交ROOM、跨界锋范LANDMARK、新奢风尚BAZAAR五大主题商业区。

京基集团凭借丰富的城市更新经验，再次执笔罗湖水贝城市更新项目，打造罗湖新地标。据悉，京基水贝项目总建面约56万㎡，共分为三期建设，一期京基水贝洪湖苑，二期京基水贝时代广场，三期京基水贝城市广场是一个集住宅、公寓、写字楼和集中式商业于一体的大型标杆城市综合体。其中，京基水贝城市广场自带的约10万㎡商业，是京基旗下的专业商管平台“京基百纳商业”蓄势多年的商业新作，备受行业关注。

京基水贝城市广场综合体的核心商业，正式命名为“KK TIME京基百纳时光”。