编者按：今年8月，研磨·2022中国城市商业力高峰论坛将在武汉举办。商业体作为城市商业发展的重要载体，传达商业原创能力，是城市商业力不可分割的部分。为此赢商网特别策划「寻找商业“MALL”力」系列报道，以城市视角探寻购物中心/商业街的原创力。本期寻找商业“MALL”力之南京。

南京商业市场回顾

时光追溯至上世纪三十年代初，彼时南京的商业主要还是以个体、私营的沿街商铺为主。直至1936年，位于新街口的中央商场开业后，南京终于拥有了第一家大型综合性百货商场。

建国后，以山西路百货大楼、南京新百、太平商场等为代表的百货商场也相继开业，正式开启南京百货业的新篇章。

随着改革开放的深入，80年代开始，南京商厦、湖南路商场等国有商业开业后，带动中央门商圈、湖南路商圈等新兴商业板块强势崛起。与此同时，1992年，以金鹰商贸为代表的外资企业开始进入南京商业地产市场，打造南京新街口金鹰中心，进一步奠定了新街口商圈的核心地位。

进入21世纪，国内经济快速增长，市场的商品供应越来越充足，南京商业也迎来了高速发展时期。

胜太路同曦假日、新街口印象汇、新街口大洋百货、建邺万达广场等一批商场的出现，不断丰富人们的消费选择。2008年，南京更是迎来了第一家真正意义上的购物中心——夫子庙鹏欣水游城，其凭借大胆创新的场景业态和一大批首进南京的知名快时尚品牌，给当时的南京市民带来了颠覆式的购物体验。

2010-2019十年间，南京城市化进程加速推进，互联网和电商的日益普及，不断冲击着百货业的发展，有的黯然退场，有的开始尝试自我革命和突破迎来新生。另一边，南京购物中心市场则发展迅猛，出现了弘阳广场、德基广场二期、南京虹悦城、江宁万达广场、景枫中心、金鹰世界等一批着眼于提升生活品质和消费体验的大中型体量商业，推动南京商业市场走向繁荣。

2020-2021年间，虽受新冠疫情影响，多项目开业延期，南京两年仍开出30个商业项目，商业体量新增191.53万方，整体表现出较强韧性。

今年以来，因疫情等种种原因，南京上半年增量市场相比去年同期有明显减少，仅紫云智慧广场于今年1月试营业（商业体量≥3万方）。而在下半年，南京有望迎来12个近86万方的新商业体，包括江苏首座万象天地——南京万象天地、江苏首座拥有河谷与绿洲结合的"轻奢"奥莱——砂之船（南京江北新区）超级奥莱等，为南京商业市场注入新的活力。

区域商业发展

//行政区：秦淮区存量商业数量第一，栖霞、浦口区商业成发展”潜力股“

南京市下辖玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、浦口区、栖霞区、雨花台区、江宁区、六合区、溧水区、高淳区共11个行政区。玄武、秦淮、鼓楼等主城区依旧是南京目前资源配套最集中的地区。

从存量商业数量上看，秦淮区以22个商业体位居第一，鼓楼区紧随其后，以21个商业体位居第二。商业建筑面积方面，只有15个存量商业体的建邺区更靠前列，意味着该区域单体项目普遍体量较大。

从未来两年的增量市场来看，拟开业商业数量排名前三的分别是栖霞区、浦口区和玄武区。其中，浦口区在南京“拥江发展”战略提出后迅速崛起，近几年吸引了不少优质商业地产企业相继进驻，未来商业综合体的建设大有遍地开花的趋势。

//商圈：市级商圈项目集中度高于区域商圈

从“中华第一商圈”新街口，到夫子庙商圈、湖南路商圈、百家湖商圈、桥北商圈、仙林商圈等新兴商圈的出现，这是南京现代商业发展史上的耀眼阶段，也是南京商业版图由主城核心商圈向外迅速扩张的时期，造就了南京商圈多中心发展的趋势。

作为南京唯一的市级商圈，当前，新街口商圈内集中了17家存量商业体。其中，新街口“四大金刚”德基广场、中央商场、新街口金鹰、南京新百，在去年更是联手贡献了超360亿的销售额，表现十分抢眼。

而奥体商圈、仙林商圈、城南商圈、夫子庙商圈等区域商圈表现也不俗。据赢商网观察，目前南京20个区域商圈共开业79个商业项目，未来两年内还将有12个新商业体入市。

区域商圈代表如湖南路商圈、夫子庙商圈、百家湖商圈、奥体商圈、新江东商圈等发展更趋向成熟，在项目集中度上要高于其他商圈。未来随着各新项目的入市，新兴商圈的地位或将得到进一步巩固。

运营商洞察

八十多年来，随着南京营商环境的不断优化，吸引了众多优质企业落子成长。据赢商网不完全统计，南京目前购物中心（含独立百货）运营商企业集团性质分布中，民营企业占比达76.3%，成为推动南京城市商业发展的中坚力量。

不仅有以苏宁置业、弘阳商业、金基集团、金盛置业、同曦集团等为代表的本土民企深耕南京，布局南京新街口苏宁生活广场、南京弘阳广场、乐基广场、太平商场、同曦假日百货等商业项目；

另一边，步入新世纪，以万达商管、新城控股、中南商业、碧桂园商业、宝龙商业、龙湖商业、融创商业为代表的外来民企，在进入南京市场后，沿城市发展脉络推出各自代表商业项目，不断革新城市商业格局。

而南京中央商场、南京新百等最早的一批国营百货商场，自1980年代以来，迎着改革开放的东风，也相继走上了改革、改制的快车道。

同时，南京愈加开放的营商环境也吸引了包括金鹰商贸、德基、金轮天地、仁恒置地等一批优质的外资、港澳台企业进驻，进一步激发市场活力。

项目情况

//项目档次：高档/中高档占比小，大众化项目成主流

通过研究南京136个购物中心和独立百货后，我们发现南京在营项目中，大众化型占比最高，达55.2%，中档型、中高档型、高档型占比依次为35.3%、6.6%、2.9%。

高档项目中，除砂之船（南京）奥莱外，南京德基广场一期、二期以及南京金鹰中心（新街口）B座均位于市级商圈新街口。就南京德基广场而言，在其城市核心地段和众多国际一线奢侈品牌的加持下，树立起行业高端商场标杆的地位，辐射力远至全国。

与高档项目相比，南京当前在营的9家中高档购物中心（含独立百货），多选址在新街口、百家湖、新江东商圈等商业高度密集的成熟商圈，并且体量较大，大多在10万方以上。而中档购物中心（含独立百货），则更偏爱奥体商圈、桥北商圈、仙林商圈、新湖大道商圈等渐成气候的新兴商圈及潜力板块。

数量上占比最大的还是大众化商业项目，这些项目商业建筑面积以10万方以下的居多，一般聚焦某一区域消费客群做特色化定位打造，消费辐射的主要也是项目周边客群。

//出租情况：63个样本购物中心平均出租率为89.12%

《2022购物中心年度发展报告》显示，2021年全国20个一二线城市购物中心平均空置率为9.0％，较上年降低18.2%。分城市线级来看，强二线城市整体表现较为优异，其中，南京购物中心空置率为8.7％。

2021年下半年至2022年上半年，我们重点关注了南京63家代表性购物中心的出租情况。从观察的情况来看，63家购物中心平均出租率为89.12%，占比近4成购物中心出租率超95%，南京雨花客厅E-park、南京建邺吾悦广场、南京金鹰中心（新街口）B座等购物中心出租率更是达到了100%；出租率在90%-95%的购物中心，占比达27% ；出租率低于90%的购物中心则有21个，占比达33.3%。

另外，在研究完这63个样本出租品牌的业态面积分布与构成后，我们还发现，餐饮和零售业态依旧是购物中心（含独立百货）们引进的“主力军”，而儿童亲子、文体娱及生活服务业态，因各项目定位、体量、所在区位等多重因素影响，在占比上有着较大的差异。

具体来看，零售业态面积占比区间为2.62%~81.22%，中位数34.19%，在各大商场内都占据着不小比例。但值得注意的是，我们关注的这63个商业样本中，零售业态占比超50%的项目只有5个，购物中心们的零售业态“瘦身”明显。

作为商场内另一受捧业态，餐饮业态面积占比区间为2.77%~50.22%，中位数21.51%，超半数商场餐饮业态占比达20%以上。

与此同时，各大购物中心（含独立百货）为了增加差异化优势，凸显其多元化消费体验，在儿童亲子、文体娱、生活服务业态品牌引进和分布上，也下了不少功夫。如调查的这些样本中，儿童亲子业态面积占比区间为0%~42.74%，中位数18.41%；文体娱业态面积占比区间为0%~57.94%，中位数19.14%；生活服务业态面积占比区间为0.14%~23.62%，中位数6.58%。各业态在不同项目里占比差异较大。

南京商业展望

激荡的城市化进程中，南京商业的发展始终与城市的建设共同成长。据赢商网大数据统计，2023-2024年，南京预计新增项目45个，新增体量达419.38万方，届时南京存量商业体量将达1591.2万方。

毫无疑问，新项目的入市，将会焕新城市商业活力，推动南京商业向多商圈格局迈进。

但长期来看，目前南京存量资产规模较大，且有新项目不断入市，未来市场的竞争会更加激烈。因此，构建差异化竞争壁垒将会是未来商业发展的重中之重。