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王玮:为什么是“决策理论与战略实践”? 
   2022-8-19   王玮商业地产课堂 
写在《商业地产决策理论与战略实践》的发行之际

笔者的新书《商业地产决策理论与战略实践》已经由中国建筑出版社出版发行。这也是自己继2018年翻译出版西田品牌创始人《弗兰克·洛伊的第二生命》后出的第二本书。第一本译著发行后,很多朋友就建议我应该再写一本书。这也是我一直以来的想法,今天终于如愿以偿。

所谓决策理论包括中心地、最小差异化和零售外部性三个经典理论和资本化率的估值理论及近年兴起的复杂系统理论的网络思维。

中心地理论是一个零售相关的城市规划理论,为决定商场的规模和限程提供准则;最小差异化讲的是同类零售商的聚合;外部性讲的是不同类零售商的聚合。估值理论则是在收益法估值理论的基础上结合现代购物中心发展对资本化率概念和本质的综合诠释。网络思维作为复杂系统理论具象化的表达方式,揭示了所有复杂系统事物的网络属性和数据化的本质。所谓“世界皆网络,万物皆比特”。网络思维为企业面对不确定性的决策提供了全新思维。

同类零售商的聚集满足了消费者比较购物的天性,比较也更容易促成消费者消除不确定性从而做出购买决定;不同类零售商的聚集满足了消费者多目的购物的需求,也降低了消费者在一次购物之旅中的出行和时间成本。各种同类和不同类的零售商的聚集形成了规模经济和协同效应。这就是根据三大经典理论对现代购物中心发展的综合概括,也解释了为什么购物中心往往具有比传统商业街更高效率的原因。

对于资本化率的概念、意义及运用的综合阐述以及如何以资产管理的科学理念指导商业地产实践是本书的重点和独特的内容。本书努力尝试将国际先进理念与国内具体实践契合,对于国内购物中心企业的开发、营运、改造和价值提升具有普遍和直接的指导和借鉴意义。

网络思维告诉我们决策就是建立网络,做什么或不做什么以及怎样做都是战略考量,对于一个商业地产企业来说,做与不做购物中心?在哪里做?做多大规模?做什么组合?要创造多大价值?这些都是决策。像设计、招商、营销和管理例如首店、场景和体验等虽然也都重要,但这些都是属于网络营运的战术性问题。书中利用网络思维的城市规模缩放法则对西田集团2005年后实施的“最好的城市、最好的购物中心”的战略转变所获成功背后原因的深层揭秘是本书的一大创新亮点。

购物中心的决策理论首先是规模和组合理论,适当的规模和匹配的组合是购物中心价值创造的前提条件。评价购物中心业绩表现的人流量、销售额和资产价值三个关键指标正好与规模、组合和价值相对应。所以,与规模、组合和价值相关的理论加上VUCA时代面对不确定性研究而发展的复杂系统理论的网络思维构成了本书《商业地产决策理论和战略实践》的框架。

全书遵循从过去到现在、从国际到国内、从实践到理论的脉络,以国际高度的视野和国内深度的洞察,对与决策相关的五大核心理论的形成和发展综合阐述,并结合国内外大量具有战略实践意义的案例研究和解析。我由衷感谢这些年自己有幸与国内外商业地产领导企业和行业协会及相关机构的结缘、合作和互动,使自己能够不断从数据到信息的归纳和从信息到知识的认知的过程中,不断感悟从知识到智慧的升华——这也成为了最终完成书稿的灵感和动力的源泉。

非常感谢全联房地产商会商业委员会的王永平会长、华润万象生活的喻霖康总裁和山东大学的丁荣贵教授分别从行业大势、企业营运和学术创新的三个方面为该书撰写的颇具价值的推荐序。也非常感谢中国房地产数据研究院陈晟院长的大力引荐和牵线搭桥使这本书最终通过专业的中国建筑工业出版社出版发行。

本书虽然是一本商业地产命名的书籍,但是零售与我们每一个人的关系如此紧密,而且复杂系统理论也已经突破了商业地产的边界,为生活在变幻莫测的复杂世界的你我提供了生活和事业的全新思维。

附1:内容简介



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