专注商业运营30年的恒太商业，经历过“产品和业务模式”的两大转型，逐渐形成了一支恒太稳定专业的团队，一圈彼此信任的品牌资源和一套科学落地的经验打法。也逐渐形成了“定制化商业+集团化运作”的核心优势，时刻为企业的长远发展、应对挑战而修炼自己。疫情席卷三年，受大环境影响，全国各地商业项目或烂尾停工，或开业延期，或空置率不断上升，经营亏损的现象加剧。“中小城市商业市场受到的波及也很大，一方面是政府要加速城市更新、城镇化建设，需要商业来支撑老百姓的安居与乐业，一方面是疫情影响，非专业运营的实体商业难以维持。近三年是对商业人最为考验的三年，没有实力、耐力和韧性根本就活不下去。”胡芳园如是说道面临存量时代，发展转变疾如雷电般的商业地产行业，已经到了对市场内在价值的挖掘阶段，轻资产赛道的机遇与挑战并存。人对自我存在认知，需要对应的坐标来进行锚定，企业也是如此。恒太商业的目标自始至终是做轻资产运营的企业，胡芳园坦言，在更难的市场情况下，恒太商业面对问题时会更加干练，更加直击本质、直击重点，着重思考项目的核心诉求、解题的要点、消费者的需求以及满足消费需求的逻辑是什么。“目前市场情况下，大家冗余的思路都被挤压走了。这样的时代，对我们来说非常有利。”经过疫情＋市场转变的三年锻炼，恒太商业在项目选择的底层逻辑上，依旧坚持满足产品线、创造消费端价值的原则。

一个小时的交谈中，观点新媒体得知，恒太商业之所以选择继续从中小城市出发并非临时起意，胡芳园和她的团队从中发掘出以城市化进程为分界点的破局思路。“部分城市还在城市化进程的尾声，以标准的定制化商业2.0版本购物中心产品为基础，再加一点突破是非常有机会破局的。”以今年6月在河南信阳固始县开业的恒太太平洋购物中心开业为例，6万平方米综合体内日均客流到可以达到3-4万。另一种解题思路，则是主攻主题特色产品，这是针对另一部分城市化进程基本结束的市县，主要补充当地客群还未被满足的需求。“比如百强县湖州长兴，我们在做当地产品的时候会选择运动潮流主题，来满足城市最潮流的客群，抓住这座城市的机会点。”从本质来看，运营商想要把握中小城市的机会点，重点在于找到当地客群没有被满足的消费需求。一旦抓住这一类城市化进程的机会，给当地消费者提供更丰富的商品、服务、审美，甚至是生活方式，就有机会打开以县域级商业为主的差异化市场。黑石集团共同创始人苏世民曾有言：“解决问题的途径通常在于你如何解决别人的问题。”对于现阶段的恒太商业来说，解决消费者的需求也是扩张版图的另一项基准。

胡芳园坦言，消费品创业周期很难，每一代消费者有自己的特征，这一代年轻消费者很明显更注重精神文化以及个人感受。对于定制化产品项目的规划，恒太商业选择一城一店，一店一策，结合疫情后消费者心态的变化，在产品方向上更符合现在的消费者需求。除了讲述恒太商业在近期的项目更新，胡芳园也和我们分享了她对当下市场的思考。受市场波动影响最直观的体现，就是仍能保证目前存在个别项目开发商资金链断裂的情况，甚至有项目停滞不前，“辨别合作方的资金实力已经变成当下恒太商业做项目甄选时的最重要条件，因为真的受到过伤害。”据她分享，恒太商业做业主资金背调要花更多时间和精力，行业内断水断得太厉害，必然影响到企业。于2021年，为了解决项目资金，恒太商业成立了投资渠道部。“很大程度上，行业的问题就是资金问题。”胡芳园也非常期望行业内有更多的人参与进来盘活资产。当话题重新回到未来市场趋势，这位新掌门人收回刚刚的担忧，眼神笃定，连续说了三次“未来肯定会更好”。即便在当下来看，消费和投资的信心恢复还需要一定时间，但依照胡芳园的判断，今年下半年开始，大家心中自会有评估。

以下为观点新媒体对恒太商业管理集团有限公司董事长胡芳园女士的采访实录节选：

观点新媒体：您对恒太商业过去一年的总结是什么？

胡芳园：市场越来越难，但是我们一直坚持做正确的事情。跟今年的情况比起来，去年相对比较平稳。今年上半年的情况是消费者不愿意消费，品牌商不愿意投资。对我们从业者来说，消费者、品牌商、房地产资产的持有者和开发商这三端客户会更难。此外，做商业综合体和商业街区越来越难，但我们一直在坚持。越是在困难的情况下，越能暴露企业很多问题，我们就会更加精进、更加努力。能够在更难的市场上活下来，意味着已经百炼成钢。经过锻炼和洗礼，能够存活的企业都会更有韧性，大家还在蓬勃地发展和成长。

观点新媒体：这一年深耕城市的商业项目或者商业领域，有没有发生变化或者转变？

胡芳园：会有一些变化，这些变化如果适应了就是积极的，不能适应就是消极的。消费已经在迭代了，运营商们现在得十八般武艺俱全，一招鲜吃遍天的时代基本过去了。要做一个好产品，需要符合场景、空间、业态、运营、活动等方面的要求，从前期的建筑空间，景观、业态的融合，场景空间打造，后期品类及品牌的组合，再到特色运营和其他活动，产品做得非常完整才能打动消费者。新一代消费者的消费心理、习惯、需求发生了很大变，一定是要提供非凡的体验。第一个关键词是非凡，恒太商业要做超级购物中心，超级不代表多大或者多亮，而是要跟现有产品提供的内容不一样；第二个关键词就是综合体验，这种体验来自于空间本身，来自于产品的活动，也来自于运营、服务，综合性更强。

观点新媒体：对于恒太商业来说，现在消费者的消费心理、需求有哪些变化？

胡芳园：消费迭代肯定是最大的变化，消费品的创业周期较艰难，每一代消费者都有自己的特征，这一代年轻消费者更注重精神、文化和自我感受。第二个大差别是疫情后微度假的需求，这对场景和空间的需求也不一样了。针对这些变化，我们在做定制化产品的时候会以一城一店，一店一策的方式来实行计划，但也要结合疫情后消费者的变化，在产品方向上更符合现在的消费者需求。做具体产品时，我们在前期的建筑和空间设计上更倾向于消费者的需求，以打动消费者。比如在安徽潜山做“孔雀东南飞”项目，提炼出“孔雀”这项IP，让消费者认为这是属于他们（本土）的综合体项目，对我们的产品产生城市骄傲感，进一步提升幸福度。

观点新媒体：恒太商业在近年来注重中小城市或者县域级城市的发展，目前您觉得中小型城市或者三线城市的商业领域发展要怎么破局、创新？

胡芳园：这和大城市不大一样，中小城市有几类破局思路：一类是部分城市还在城市化进程的尾声，以标准的定制化商业2.0版本购物中心产品为基础，再加入突破点，是非常有机会破局的。比如恒太商业不久前在河南信阳开业了一宗6万方的综合体项目，到目前为止还有3、4万/天日均客流。一旦抓住城市化进程的机会，给当地消费者提供一个更好的空间、更好的环境、更丰富的品类和品牌组合，就能打开这部分市场。还有一种解题思路就是做主题和特色产品，有些城市的城市化进程已经基本结束了，但是我们需要补充未满足的那部分需求。比如百强县湖州长兴，这个城市已经有很多标准化购物中心，我们的产品则是选择做运动潮流主题，以满足这个城市最潮流的客群，同样这也是这个城市的机会点。所以本质上是要找这类市场没有被满足的消费需求到底是什么。

观点新媒体：接下来恒太商业还要深耕哪些区域和城市，有没有具体计划？

胡芳园：目前规划了几个我们想突破的省市。第一个是浙江，恒太商业从浙江出发，已经布局非常多的项目，现在希望浙江能够有更多的个性项目，因为浙江永远是恒太的墙头堡。未来，我们希望做更多的邻里中心、文商旅融合产品、公园商业。我非常希望以浙江作为突破和创新点，不仅能整顿公司资源，还可以打造创新标杆项目，我们已经在洽谈一些项目了。接下来深耕的是，原来发展还不错的城市。例如安徽，江苏，山东，江西，湖南等，这些地方的人口很多，恒太商业也获得了不错的口碑和基础，所以能够确立下更多项目，进一步提升和传播公司品牌。

观点新媒体：恒太商业现在也在做文旅产品，包括有一些IP开发，您觉得IP打造或者经营上如果想要获取成功，要怎么样经营是比较好的方式？IP的覆盖空间应该怎么去评估？

胡芳园：这跟初心有关系，你想要获得什么，基于你能做什么。我们以商业为底色，基本上做本地生意，或者周边城市生意的商业，此外，我们的IP是基于实体商业，就像文商旅融合也是以商业为底色，属于中高频消费，是基于实体商业覆盖范围内的商业品牌，而不是今年消费一次才能支持盈利的项目。目前，我们在做的IP鄞州之夜，就是为政府服务，这项IP已经进入了政府五年工作报告，变成政府工作计划的一部分内容。这宗项目基于宁波年轻夜市IP，把宁波年轻人觉得最时尚、最潮、最好玩的文化生活，以夜市的方式体现出来，每年地点固定，但是内容要保持一致，有品质，有高度。

观点新媒体：这一两年我们看到很多开发商面临各种各样的问题，您觉得他们出现这些问题，对恒太商业会不会带来很大的影响？

胡芳园：作为终端，我们肯定会受到波动，比如有个别项目的开发商资金链断裂，还有项目停滞。所以我们现在做项目甄选的时候，资金实力已经变成最重要的条件，做业主资金背调要花很多时间和精力。恒太商业也在积极建立通道，寻找资金方，我非常期望行业内有更多的人参与进来，盘活更多资产。作为商管公司，我们能算得出项目的投入和产出，也有操盘能力，甚至能给出未来相应的精准数字以及承诺，但是现在行业内断水断得太厉害，这必然影响到我们。去年，恒太商业成立了投资渠道部，专门用来解决项目资金。未来，我们也会拿出资金，希望能够更大程度上帮助解决困境。其实，目前行业的问题很大程度上与资金有关，所以我们也盼着国家能够有政策上的支持。 未来肯定会更好，但是消费和投资信心恢复需要一定时间。