西安商业地产经过市场大风大浪的历练后正在逐步走向成熟。但随着市场竞争的日趋激烈，以及投资者逐渐谨慎的人市心态，还有大规模商业建筑带来的招商业态组合问题，都使得商业地产开发在前景看好的同时也蕴藏着较大的市场风险。大型商业地产开发商的谋篇布局，以及小型开发商从商业地产市场中的淡出，都使西安商业地产市场正在经历一场谋局中的变局。

　　西安商业地产市场所产生的变化来自两个方面，一个是投资群体心态的变化，另一方面则是商业地产开发盈利方式的变化，而这两方面的变化直接导致了商业地产从传统的投资型产品向稳定的理财型产品转变。

　　商业地产发展初期，由于业态定位、招商以及后续经营管理等问题，使得一些初期产品在随后的经营管理中难以实现高收益的回报承诺，这让市场一度对商业地产产生了不信任的心态。以前商业地产项一上市就能吸引来众多投资者的现象现象已不复存在了，投资者已经从对高收益的盲从转变到对投资收益安全性的综合考虑了。而从市场产品来看，一些有实力有远见的开发商也逐渐转向自营性的商业地产发，而这种以长期租金收益作为稳定回于的商业地产运营方式，也使得单一卖铺的传统营销模式受到挑战。

　　市场进入全方位竞争阶段

　　立丰国际购物广场、骡马市商业步牙街、上海城、唐人街、雁塔文化新天地等一些大型综合商业建筑体的出现，使得西安商业地产竞争日趋激烈。开发商除了在市场份额上争夺，还在业态布局、招商等具体层面展开了全方位的竞争。

　　以一两家主力店来形成商业地产项目的卖点，这种方式已经成为过去。开放商要想赢得市场的信赖，必须全方位去考虑大型百货、超市、便利店、影视院线、品牌店等不同业态的组合。业内人士认为，商业地产除了开发定位、业态规划，更重要的还有后续经营的问题，这是一个项目能否取得良好市场基础的重要一环。而此翁西安不少商业地产项目也正是由子后续经营的问题，项目后续租金无法持续，而使得众多投资者的投资收益无法兑现。也正是基于解决前期定位和后续经营的问题，避免规划和招商成了两层皮，导致最终的商业地产开发危机，西安一些项目也在运营中实现了定制化生产的方式，通过先招商、后开发的模式避免了市场风险的出现。

　　开发商厉兵株马只待来年

　　传统的“金九银十”在商业地产市场上并没有表现出来，不少商业地产项目正处在调整阶段。对于这种现象，有人预测，西安商业地产市场的竞争格局正在发生重大的变化，更多的商业地产项目正在运筹布局，争夺明年的市场先机。

　　继上海城、唐人街等大型商业地产项目之后，骡马市商业步行街可以说挑起了另一轮的西安商业地产暗战潮流。而立丰国际购物广场牵手世界500强组合，这个12万平方米的建筑综合体可谓风卷2006年的市场；国内商业地产运营专家大连万达挺进西安，斥巨资改造传统商业旺地李家村，兴建40余万平方米的万达城市广场；而新近开盘的雁塔文化新天地，也以15万平方米的文化产业群，亮出商业地产文化产业主题概念；民乐园改造成就城市新都会……这些都使得明年的商业地产市场竞争会更加激烈。据了解，为在西安商业地产市场的竞争中力拔头筹，各开发商也厉兵袜马只待来年：立丰地产在吉祥村的项目已启动，而商业地产翘楚万达则深藏不露，以速度获取竞争优势，并从深圳请来高手操盘。一切迹象显示，西安商业地产变局在即。