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华贸南下,搅动长三角商业格局 
   2022-7-20    

今年6月,上海虹口区人民政府与上海华贸致远商业发展有限公司就北外滩59街坊正式签订了出让合同。受让方上海华贸致远商业发展有限公司隶属于北京国华置业有限公司,也就是北京华贸中心的开发商华贸集团。这不仅标志了北外滩终于将新增一座定位奢侈品消费层级的商业综合体,也意味着华贸集团进入上海核心商圈已经尘埃落定。

值得关注的不只是北外滩,在打造高端综合体标杆北京华贸中心之后,华贸集团出京南下,近几年在长三角数个核心城市连续落子,它们是否有机会成为北京华贸中心同级影响力的城市级新地标?

北京华贸中心

华贸入局北外滩,我们关注的是什么?

为何华贸北外滩项目会受到如此多的关注?或许是商圈规划、商业能级、开发商背景等因素叠加造就了诸多看点。

首先,作为国内商业发展成熟、商业形态多元的城市,上海拥有多个各具特色的成熟商圈,商业消费呈现多点分布。从奢侈品牌数量和销售额数据来看,南京西路静安寺商圈与陆家嘴商圈是当之无愧的沪上两强。待ITC项目整体问世后,徐家汇也将与其并驾齐驱,成为上海高端商业的第三极。除此之外,黄浦外滩、浦东前滩、长宁天山古北等商圈的高端消费同样不可小觑。

相比之下,虹口北外滩有着比肩外滩、陆家嘴的高规格定位,而目前高端消费尚未成型。在今年2月上海发布的《上海市商业空间布局专项规划(2021-2035年)》的草案公示稿中,虹口北外滩与南京东路、南京西路、小陆家嘴-张杨路、淮海中路等市级商业中心并列成为国际级消费集聚区,这是上海四级商业中心体系中的最高级别,定义为上海建设国际消费中心城市的核心承载区。国际级消费集聚区当然要有同规格的品牌支撑,因此业界一直好奇北外滩会有哪些开发商与品牌。

北外滩规划效果图

如今,拥有高端商业成功案例的华贸入驻北外滩,至少从项目规划上兑现了区域的高定位,也值得更多期待。当然,北外滩的规划宏图仅靠单一项目是远远不够的,整体规划能否完全兑现,还需要等待项目落定乃至整个片区的成熟。

另一方面,长期以来,以新鸿基、太古、恒隆、瑞安为代表的港资与外资开发商成为了上海高端商业的代名词,本土高端商业项目则相对较少。华贸入局北外滩是否会改变这一局面,呈现出不同气质的高端商业体,这也是广受关注的一大因素。虽然这并不是华贸集团首次入沪,据媒体报道,2020年华贸签约投资虹桥商务区的华贸中心综合体和华贸商务楼,之前也在上海开发过住宅项目。但北外滩59街坊的出让要求中明确定位为“引入全球奢侈品集团旗下的知名一线品牌,建设国际著名品牌旗舰店集聚区,形成特色鲜明的商业新地标”,并且在出让综合评分中也有要求“引入世界三大奢侈品集团(LVMH、Richemont、Kering)旗下一线品牌或同层级其它全球知名一线品牌数量”,已经明确奢侈品定位的北外滩项目无疑更为重磅。

北京skp

SKP是否会与老业主华贸一同进驻北外滩,也是颇受关注的话题,甚至部分自媒体已经使用“SKP进入上海”为标题。作为“全球店王”的北京华贸SKP无疑是双方合作的经典案例,不过近几年北京华联南下的步伐更为迅速,已在全国范围内合作了多个项目。从体量上来看,除了北京SKP建筑面积为18万平方米之外,已经开业的西安SKP有24万平方米,预计今年下半年开业的成都项目约34.4万平方米,后续杭州、昆明等项目也都在20万平方米以上。
北外滩59街坊土地面积2.3万平方米,地上建筑面积约11.1万平方米,规划用地规划性质为商业办公综合用地,建筑限高180米。地下经营性建筑面积约10.2万平方米,其中商业建筑面积约5.1万平方米,非住宅配套停车库面积约5.1万平方米。换而言之,地块商办总面积在16万平方米左右,并有成片的历史建筑资源。
相对来说,北外滩地块的规划体量并不大,且近三分之一在地下,似乎与北京华联近几年的合作节奏并不一致。另一方面,华贸南下的多个项目也以自营为主,例如《苏州日报》报道,苏州华贸中心的购物中心部分将由华贸集团自持。在“上海虹口”等官方媒体口径中并未透露商业部分是由华贸自营或是另寻合作方。不过,华贸集团拥有多个业绩斐然的成功商业项目为背书,在多业态高端综合体的整体开发上更具经验,北外滩项目又有土地出让条件的奢侈品定位保证,该项目无论是否自营,都是值得重点关注的。

城市综合体驱动区域整体升级

业界对虹口北外滩项目的种种期待与遐想,大多源于北京华贸中心。盘点全国高端商业体的代表,北京华贸中心一定位列其中,它包括丽思卡尔顿、JW万豪酒店、华贸商业、写字楼、公寓等多元业态。其中,华贸商业总建筑面积约24万平方米,它不仅拥有年销售额近240亿元的北京SKP,还有华贸购物中心、华贸商业街、华贸19号(Club)及华贸广场等。
作为一个综合体项目,华贸的多个商业生态之间已经形成良好的互补互动,据媒体报道,北京SKP有近16%的销售额由华贸写字楼、酒店和公寓的客户贡献。

北京华贸购物中心

在品牌方面,华贸商业共汇集约2000个时尚品牌和100多家中西特色餐饮店,其中主力店SKP汇聚了近千品牌,既有CHANEL、LV、PRADA等一线精品,也有街头个性时尚品牌,而华贸购物中心也聚集了Ermenegildo Zegna、ARMANI、Baccarat等国际经典品牌,Apple、Tesla等全球创新品牌,渣打银行、花旗银行等高端金融服务以及大董、北京宴等品质餐厅。近两年,华贸购物中心还引入了20余家生活业态品牌,通过特色首店和网红餐饮实现与北京SKP互补。今年7月开业的华贸17街则通过特色餐饮,聚焦“小而美”的业态。

从区域开发层面上,北京华贸中心通过一座总体量近100万平方米的超大型综合体,直接推动了北京CBD的东扩,并形成了国贸中心、华贸中心、环球金融中心三大国际金融聚集区。北京制定印发的培育建设国际消费中心城市实施方案中指出,将力争通过五年左右的时间,打造2至3个千亿级规模世界级商圈,正是在SKP、华贸购物中心、国贸商城等商场的推动下,CBD商圈未来将晋升为千亿规模的精品消费承载地。

惠州华贸天地2011年,华贸南下惠州,同样以商业推动区域升级。惠州江北CBD的华贸天地是定位年轻时尚潮流的全业态购物中心,十多年前项目落地时,正值江北片区转型发展关键期,如今江北CBD已基本按照规划建成,不仅是惠州的行政中心、文化中心,也是城市的中央商务区。2021年江北街道GDP154.16亿元,总量全区第一,完成税收总额居惠城区镇(街)首位。

而作为江北CBD的区域标杆商业,惠州华贸天地持续聚焦高净值消费客群需求,2021年商品总值在惠州当地购物商场中排名第一,销售额达36.5亿,客流量约2086万,以消费升级助推区域发展。更值得一提的是,华贸天地在2018年至2021年期间,平均月租复合年均增长率约为7.8%,已超越北京和上海等一线城市的平均零售物业增长率。

近几年,华贸集团又在长三角的南京、苏州和上海连续落子。有趣的是,华贸走出北京后的数个项目不仅均位于南方城市,并且在选址上也有些共同点。从区位上看,苏州姑苏区石路、南京玄武湖、上海虹口北外滩都属于所在城市的核心区域。以商业环境看,它们或是拥有辉煌历史的传统商圈,或是区域转型肩负高定位规划使命,而华贸的入驻在不同程度上承担了引领和振兴整个区域的责任。

以计划中最先开业的苏州项目为例,苏州华贸中心所在的石路商圈曾经是仅次于观前街的苏州第二商圈,拥有长期的商业与人文积淀,虽然商圈人气不减,但商业能级和业态场景已滞后于其他新兴商圈,区域亟需转型升级。
苏州华贸中心将为古城石路带来总建筑面积78万平方米的大型城市综合体。据悉,华贸牵手KPF、MVA、SWA、OVAL、ALT等国际一流设计团队,通过超甲级写字楼、华贸购物中心、园林式商业街区、丽思卡尔顿酒店、万豪行政公寓酒店、紫芝园、美术馆等丰富业态,为区域输入高能级的消费品牌、城市地标级的商务条件、多元融合的商业场景与艺术文旅资源,驱动石路商圈的西拓与复兴。

苏州华贸中心商业7月中旬,苏州姑苏区正式启动了金融创新集聚区打造项目,姑苏区将在苏州华贸中心试点打造金融创新集聚区,进一步推动金融业和商贸业融合高质量发展,促进金融资源要素集聚。另一方面,苏州华贸中心的商业建筑面积约15万平方米,据项目官网介绍,商业组团中的园林式商业街将以奢侈品牌之家、时尚品牌市级旗舰店及专卖店、网红零售及餐饮为主,由此也为项目整体的商业层级定下基调。

项目官网上的关键词“重塑城市核心”很是贴切,苏州华贸中心为区域导入金融创新资源和高端零售消费,它的定位当然不只是石路商圈的地标商业,更计划成为长三角的新地标、苏州的国际化新名片。
南京华贸中心与之类似,位于南京鼓楼区的南京华贸中心将以45万平方米的城市综合体推动区域建设。南京华贸中心的整体设计同样由美国KPF建筑事务所担纲,整个项目由超甲级写字楼、高端购物中心、街区式商业、中央路·LA VIE行政酒店式公寓、城市广场、教育配套等组成,并保留了4栋文保建筑。今年4月,南京华贸中心还与托尼洛·兰博基尼达成战略合作,将联合打造华东地区首个兰博基尼品牌公寓。2022年南京市政府工作报告指出,将加快国际消费中心城市建设,作为南京商务商贸业最发达的鼓楼区宣布力争打造“全省前列,全国知名”的国际消费中心城市核心区。线下商业是实体消费的载体,而南京华贸中心的商业部分面积超过15万,包括高端购物中心、开放式商业街区、文化艺术区和Club。项目将以独特性、艺术化、社交化的线下场景塑造全新的“华贸商圈”,激活中心城区,促进南京商业的多核发展,并成为推动国际消费中心城市核心区建设的重要引擎。

结语

引入奢侈品牌,提升区域商业消费能级,固然是华贸集团进驻后最引人关注的话题。对于区域和城市来说,擅长多业态整体开发的华贸集团能创造更多社会效益与经济效益,这也正是城市综合体项目的更大价值。大型综合体不仅能自成商圈,形成完整的商业生态,提升区域价值,更作为城市新名片发挥引领作用,驱动区域转型发展。无论在苏州、南京还是上海,网易商业之家都期待华贸能带来不同以往的标杆级综合体,重塑城市核心。

来源:商业之家

 

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