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12个商圈,谁是天津商业的“流量王”? 
   2022-7-18   商业地产观察 
城市商圈是城市商业的重要载体,是促进消费升级的重要平台,也是拉动城市经济增长的重要支撑。随着城市发展、轨道交通成熟、商业开发商不断进驻新区域,使得天津商业版图越绘越大,布局向多商圈、多中心的方向发展,呈现出遍地开花的趋势。
此外,消费人群的更迭、消费升级的递进以及新消费趋势的焕新,都在不断更新着天津商圈内的商业格局,传统商圈扩容升级、新兴商圈不断涌现,多元创新业态频出,城市首店亦连年增加,不仅改变了消费者的消费习惯,不同商圈之间也形成了差异化的创新经营模式。赢商网盘点天津部分商圈现状情况,以此观察天津商业在城市化进程中不断蝶变的商圈焕新。(*注:以下各商圈排名不分先后)
01
鼓楼商圈
【商圈档案】
位置:天津南开区、红桥区、和平区
商圈面积:317.74万㎡
功能分类:市级商圈
商圈定位:成熟型商圈
商圈主要项目:天津大悦城、天津仁恒伊势丹、天津水游城、天津L+MALL陆家嘴中心、天津天佑城、和平保利广场……
鼓楼商圈西邻南门外大街,南至多伦道,东到和平路,北至南马路,内含古文化街、鼓楼、食品街多景点,以东马路为交通主干线之一。目前,鼓楼商圈内分布着多个购物中心、商业街等,商圈商业氛围越来越密集,形式也趋于多样化。鼓楼商圈业态的多样化,可以称得上是天津市最丰富的成熟商圈之一,能够满足消费者的多层次需求。据赢商大数据监测,鼓楼商圈的客流量工作日去重客流约为102万人;节假日去重客流约为112万人,其热闹非一时而起,鼓楼商圈的商业氛围发展至今,早有积淀。
近些年,鼓楼商圈商业项目集聚效应明显,天津大悦城开业迎来第10年,不管是空间创新、精细化运营还是品牌创新,天津大悦城都勇于尝试,积极拓展,这也为它带来了逐年提升的客流和销售回报,天津大悦城的影响力已经突破商圈,辐射全城。2021年,天津仁恒伊势丹重装开业,依托三越伊势丹集团商业优势,沉淀出美妆、食品、生活方式三大王牌业态,涵盖国际一线美妆、服饰、餐饮、儿童乐园、书店、影院等,引进TSUTAYABOOKSTORE丨茑屋、抹茶东京、庖丁兄弟、滨寿司、山雲亭、黑船、怡丽丝尔美妆、澳尔滨美妆等众多旗舰店、体验店及首次进驻天津、华北乃至全国的品牌。此外,水游城、陆家嘴两个商业项目各具特色,优势互补,成为鼓楼商圈中一股不可小觑的商业力量。
02
和平路商圈
【商圈档案】
位置:天津和平区
商圈面积:197.32万㎡
功能分类:市级商圈
商圈定位:成熟商圈
商圈主要项目:和平大悦城、天津天河城、天津恒隆广场、天津世纪都会、天津国金购物中心、天津伊势丹百货、天津乐宾百货……
早年间,天津的商业布局一直保持“一心多边”,和平路商圈就是城市商业的“核心”。不仅商圈内的客群稳定,对于商圈外的消费者也极具感召力。作为天津的核心商业区,和平路商圈向来不缺乏吸引力和关注度。占据优越地段,城市主干道南京路贯穿其中,75个公交站汇聚于此,地铁双线换乘点,多维交通网络等客观条件助推着和平路商圈的商业繁荣。据赢商大数据监测,和平路商圈工作日去重客流约达93万人;节假日去重客流105万人,依靠商务白领客群、旅游资源以及市中心百货、购物中心、商业步行街的相互连带,和平路商圈热度依然可观。
近年来,随着消费多元化发展,和平路商圈也正在呈现创新发展,不断成为年轻人、年轻家庭消费群体的休闲娱乐选择。地处南京路与营口道交口的和平大悦城,一直致力打造哏儿都青年追寻潮流文化的先锋聚集地,开业5年以来,销售、客流年均增幅分别达10%和15%。而位于和平路的天津天河城,持续为天津消费者提供创新、有内涵的消费体验空间,2021年末,天河城珠宝街开街亮相,以时尚新潮的街区为载体,以十余个知名珠宝品牌为中心,打造全新的珠宝一站式消费空间。
03
小白楼商圈
【商圈档案】
位置:天津河西区
商圈面积:39.27万㎡
功能分类:区域商圈
商圈定位:成熟商圈
商圈主要项目:天津国贸购物中心、天津滨江购物中心、海信广场、朗香街……
小白楼商圈是一个由商务区的发展带动商业人气而成。小白楼地区的发展趋势为天津的中央商务区,同时带动商业的进一步发展,但其不像南京路和滨江道这样的大型商圈人流量巨大,它更偏向于由办公写字楼及进驻企业的增多而聚集人气,然后带动商业的逐步发展。据赢商大数据监测,以“商务办公”为主的小白楼商圈,工作日去重客流约21万人;节假日去重客流约17万人,客流数据也印证了这一点。
近年来,小白楼商圈商业发展并不“明朗”,天津滨江购物中心、朗香街等传统老式百货的“吸客”能力逐渐下降,而地铁上盖的天津国贸也难以表现出其优势和竞争力,唯有海信广场不仅是小白楼商圈的商业中坚力量;也是天津数一数二的高端奢侈百货商场。
04
友谊路商圈
【商圈档案】
位置:天津河西区
商圈面积:200.49万㎡
功能分类:市级商圈
商圈定位:成熟商圈
商圈主要项目:天津万象城、天津彩悦城、友谊路新业广场……
友谊路商圈范围以友谊路为主干道,由乐园道延展而将天津市文化中心包围的区域,商业项目主要包括天津万象城、友谊商厦、彩悦城、以及新业广场友谊路店等。商圈向北,是有“万国建筑博览会”之称的五大道风景旅游区,与再北边的滨江道-和平路商圈呼应成为天津市区商圈的两极;东西两侧被体院北、八大里等成熟居住区所包围,与南侧大梅江版块一起为友谊路商圈提供了稳定客流。据赢商大数据监测,该商圈工作日去重客流约41万人;节假日去重客流约46万人
天津万象城的加入,更是提振了友谊路商圈的消费层级,不仅保留了LV、阿玛尼、GUCCI、纪梵希、迪奥等奢侈品牌,更是在近年来的品牌业态调整中不断输出代表生活品质的优质业态,同时大力引进天津首店品牌,使得友谊路商圈不断焕发新的商业生机。
05
津滨大道商圈
【商圈档案】
位置:天津河东区
商圈面积:174.48万㎡
功能分类:区域商圈
商圈定位:成熟商圈
商圈主要项目:天津河东爱琴海购物公园、河东万达广场
津滨大道板块地处环内,是天津新一轮城市更新的重要承接地。由于其自身独特的地理位置,横跨河东区与东丽区两大区域,随着河东万达、爱琴海两大商业综合体相继建成,也形成了天津新的主流商圈板块。据赢商大数据监测,该商圈工作日去重客流约36万人;节假日去重客流约42万人,已经成为河东区成熟的商圈之一。
在该商圈中,河东万达广场先行布局,凭借超市、零售、餐饮等多元业态,成功“圈粉”。随后,爱琴海加入,不断壮大津滨大道商圈的“粉丝”。开业以来,天津河东爱琴海保持了高频次的品牌调整频率,在更新品牌的过程中,通过对新兴家庭和Z世代潮流青年热爱时尚、潮流,追求新奇的洞察,天津河东爱琴海购物公园还采取“首店”和网红店策略,引入了大量天津市场“首店”和网红店。此外,近年河东爱琴海还致力打造夜经济,推出“老门口”夜市街区为整个商业空间增添了全新的体验触点。
06
大梅江商圈
【商圈档案】
位置:天津西青区
商圈面积:251.18万㎡
功能分类:区域商圈
商圈定位:成熟商圈
商圈主要项目:永旺梦乐城天津梅江、天津印象城、大岛商业广场
一直以来,梅江都是天津的“富人区”,无论是住宅形态,还是居住人群,都形成了其特有的价值体系。随着天津地铁6号线南段通车运行,为梅江商圈的进一步发展提供了交通上的便利条件。据赢商大数据监测,该商圈工作日去重客流约20万人;节假日去重客流约21万人
天津第一家沃尔玛山姆会员店落户梅江商圈。印象城紧随其后开业,与一期永旺梦乐城、印力中心写字楼,打造出梅江版块超大规模商业综合体,梅江商圈的重心逐渐向南移,商业辐射范围横跨河西梅江、西青大寺两地,有效填补了梅江区域大型商业综合体空白,这也是印力在天津的首个项目。梅江商圈形成了以永旺梦乐城梅江店和天津印象城两大商业体为中心的商圈版图。
07
中北镇商圈
【商圈档案】
位置:天津西青区
商圈面积:36.33万㎡
功能分类:区域商圈
商圈定位:成熟商圈
商圈主要项目:永旺梦乐城天津中北、新城市广场
中北镇商圈的形成是跟随者天津房地产建设的步伐一起落地的,多个知名开发商进驻中北镇,人口涌入加速该区域的发展进程。如今,中北镇商圈不仅成为优质的居住区,更是在环城四区发展中率先形成了成熟的商业氛围。据赢商大数据监测,中北镇商圈工作日去重客流约8万人;节假日去重客流约11万人
在中北镇成熟居住环境的打造进程中,其交通优势也逐渐建立,畅达的交通使中北镇与其它区域连通更便捷,天津地铁2号线西起西青区中北镇曹庄,东至东丽区天津滨海国际机场,沿途可与1、2、5、6、9号线实现换乘,直达天津多个区域。
随着交通的日益畅达,区域活力被逐渐释放。4万平米的花卉市场、4万平米的亚洲最大室内热带植物观光园,3万平米的希乐城少儿职业探索乐园,以及永旺梦乐城中北店和物美超市的入驻,为区域人们的生活带来了极大的便利,也提升了中北镇的商业氛围。随着交通、旅游、休闲娱乐等各领域配套服务的完善,中北镇区域商业氛围日渐浓烈,近年更是迅猛发展。
08
泰达开发区商圈
【商圈档案】
位置:天津滨海新区
商圈面积:343.60万㎡
功能分类:区域商圈
商圈定位:成熟商圈
商圈主要项目:天津K11、天津滨海金隅嘉品MALL、天津鸿泰千百汇、泰达永旺梦乐城、天津泰达生活馆……
如果说滨海新区是“双核天津”中与市区呼应的另一核,那么泰达开发区便是滨海新区当之无愧的“核”。这里集中了滨海新区最便利的交通、最先进的医疗设备、最优秀的教育资源以及最完善的商业配套体系,吸引着塘沽中产以上阶层和外来人口中的佼佼者在此安家。据赢商大数据监测,泰达开发区商圈工作日去重客流约48万人;节假日去重客流约41万人
作为滨海新区的核心商圈,天津K11、天津滨海金隅嘉品MALL、永旺等购物中心均位于该商圈内,泰达开发区商圈客流稳定,不仅有滨海新区200万常住人口作为客流支撑,临海所带来的旅游、美食资源还可以有效地吸引周边城市的消费者。另外,需要注意的是,滨海新区的轨交发展程度尚处于起步阶段,随着轨道交通的逐步完善,滨海新区南北向的联系将更加密切,泰达开发区商圈的发展也将更加向好。
09
塘沽商圈
【商圈档案】
位置:天津滨海新区
商圈面积:173.50万㎡
功能分类:区域商圈
商圈定位:成熟商圈
商圈主要项目:天津金元宝东方广场、天津滨海万达广场、天津于家堡宝龙广场
作为滨海新区中的传统老城区,塘沽商圈一直颇受关注。多年以来,塘沽从海滨渔村逐渐发展成为丝毫不逊色于天津市区的成熟版块,逐渐形成了以塘沽金街为中心的塘沽商圈。京津高速、京津塘高速、津滨高速等多条高速路织成一张便捷的交通网络;地铁9号线通车以来,更是使得版块获得更便利的交通配套。
据赢商大数据监测,塘沽商圈工作日去重客流约39万人;节假日去重客流约46万人。近年来,随着开发区商圈的逐渐成熟,为滨海新区消费者提供了更多的购物去处,以塘沽金街为中心的塘沽商圈,由于形成年代较为久远,多是百货业态,在商场选择多样化的今时今日难以满足消费需求多样化的大形势。
10
空港经济区商圈
【商圈档案】
位置:天津东丽区
商圈面积:379.45万㎡
功能分类:区域商圈
商圈定位:成熟商圈
商圈主要项目:天津新燕莎奥特莱斯、SM天津滨海城市广场、天津复地活力广场……
空港经济区位于天津滨海国际机场东北部,总面积42平方公里,是天津临空产业区的核心组成部分、连接市区与港口的生态工业园区。空港经济区虽受滨海新区领导,却地处东丽,一直以来都是环城热点版块之一,与西青中北镇商圈一东一西,成为天津环城四区最先形成商圈的区域。空港经济区目前成型的商业体包括复地活力广场、新燕莎奥特莱斯、SM城市广场以及欧贸中心。据赢商大数据监测,该商圈工作日去重客流约24万人;节假日去重客流约23万人
SM天津滨海城市广场是空港面积最大的商业体,始终保持着商业运营方面的开放性与前瞻性,在功能性消费日臻成熟的同时,更不断努力为年轻的消费群体创造时尚惊喜和潮趣新意。在各种节日节点,策划适合不同客群的营销活动,以此打造区域人群的休闲娱乐圣地,同时进入2022年,SM广场将启动木环区域的升级“焕新”,以新零售的理念呈现一个多元、真实、有料的高品质生活,实现汽车、运动、环保、时尚“四位一体”的沉浸式体验场景。此外,新燕莎奥特莱斯作为奥莱线商业体,名品折扣林立,在空港经济区商圈中颇具名气,常常能吸引到来自市区河东、河北等区域的客群来此消费。
11
津南咸水沽商圈
【商圈档案】
位置:天津津南区
商圈面积:309.32万㎡
功能分类:区域商圈
商圈定位:新兴商圈
商圈主要项目:天津津南吾悦广场、天津新华城市广场
近年来,津南区快速起飞,咸水沽作为区政府所在地发展也进入了快车道。海河教育园的落地和生长,国家会展中心的即将开展,都成为津南加速的“大环境”,相邻的位置和板块关系,也在驱动咸水沽的升级。此前,咸水沽呈现典型的单中心形态,月坛为代表的传统商圈和生态形态,已经无法满足日益增长的购物消费需求升级。随着以新城吾悦广场为代表的新型购物中心开业,咸水沽商圈开始逐步成型。据赢商大数据监测,该商圈内工作日去重客流约43万人节假日去重客流约44万人
咸水沽作为津南的城市核心,一直没有一座大型购物中心落地。直到津南吾悦广场开业,带来的不仅是一座新形态的购物中心,更是一场消费习惯的更迭,是津南整个片区涌动的旺盛消费需求,以及对于新商业环境和业态的追逐。
12
武清商圈
【商圈档案】
位置:天津武清区
商圈面积:398.71万㎡
功能分类:区域商圈
商圈定位:新兴商圈
商圈主要项目:天津威尼都、佛罗伦萨小镇、天津创意米兰
武清商圈是以京津城际高铁武清站为中心向外辐射而形成的,商圈内拥有佛罗伦萨小镇、威尼都、创意米兰、以及大光明中心等商业项目落成运营,武清区域逐渐形成购物消费的聚集效应,武清商圈日趋成熟。据赢商大数据监测,该商圈内工作日去重客流约29万人;节假日去重客流约35万人,京津城际高铁的连通聚客能力不可小觑。
提到武清的商业地标自然想到坐落在武清站对面的佛罗伦萨小镇。小镇是中国首座纯意大利风格的大型高端名品折扣中心和休闲文化中心。小镇作为名品奥特莱斯,对京津冀的消费者充满着无穷的吸引力。占地面积约18万平方米,开阔的购物环境,打破了“盒子”购物中心的空间局限,成为三五好友聚会购物的优选之所。近200家门类丰富的奢华及时尚精品保证了品牌的丰富度。
 

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