全联房地产商会商业地产工作委员会

旧改项目分为一级开发收益和二级开发收益两大类盈利模式。

下面以三亚城投开发阳光海岸项目为例。

模式一

城投自主进行一级开发 ▉

城投单独进行一级开发，政府将熟地出让之后全额返还给城投。

1.模式一运作过程示意图：

2.城投自主进行一级开发模式评价

模式二

城投寻求合作开发，并约定投资回报率 ▉

三亚城投通过约定投资回报率吸引其他投资者合作进行一级开发。实际上是一种融资性质的合作，城投主导整个开发进程，在阶段性一级开发完毕收回土地出让价之后，向合作方支付承诺的投资收益。

1.模式二运作过程示意图：

2.城投自主进行融资型合作开发模式评价

模式三

城投谋求战略性合作开发，并按股分红 ▉

战略性合作，是与卓越的合作伙伴面向整个改造和开发过程的长期合作。

城投与其他开发商合资成立项目公司，操作具体的一级开发项目，并为接下来的进一步二级开发奠定基础。

城投靠安置土地或者土地抵押贷款，以及与政府达成的框架性协议作为合作资本。

1.模式三运作过程示意图：

2.战略性合作进行一级开发的模式分析

总结：进行一级开发合作的方式因地块的具体情况而分为融资性合作和战略性合作两种主要形式。

模式四

城投取地自主进行二级开发 ▉

一级开发结束后，应在挂牌前对熟地价值作市场评估，之后按照评估价格通过土地空转来获地，并以此作为再融资的手段。

模式三运作过程示意图：

模式五

城投取地转让变现 ▉

模式六

城投与其他公司合作取地进行二级开发 ▉

综上，城投可以通过定向摘牌获得土地二级开发权，根据具体情况获得二级开发和土地增值收益。

模式七

BOT项目 ▉

一些非盈利文化娱乐项目也可以采取BOT项目招商方式开发，城投通过协议获取招商佣金。