划重点

苏州传统商圈不断调整推陈出新，新兴商圈又如雨后春笋般冒出，整体呈现“全面开花、相对均衡”的态势。

来源 | 赢商网（ID：winshang）

作者 |李磊

头图来源 | 视觉中国

苏州作为长三角区域中心城市之一，商业实力位居2021城市商业力排行榜第九位，商业丰富程度与城市消费潜力紧跟北上广深等一线城市的步伐。

但受苏州“一核四城”发展规划和强势的县级市影响，苏州始终缺乏一个真正意义上的“核心”商圈。近年来，随着苏州传统商圈不断调整推陈出新，新兴商圈又如雨后春笋般冒出，商圈整体呈现出“全面开花、相对均衡”的态势。本期，我们将聚焦苏州市区的十个商圈和代表项目，看看这些核心商圈近年来的发展变化。

蝶变在即的老牌商圈

观前商圈

位置：姑苏区

商圈定位：成熟商圈

商圈主要项目：苏州美罗商城、苏州第一百货、苏州人民商场、苏州仁恒仓街商业广场

上海有南京路，苏州有观前街。作为“全国夜间经济示范街”、首批“江苏省省级夜间文化和旅游消费集聚区”，以观前街为中心的观前商圈，在苏州拥有着无与伦比的地位。不论是拥有70多年历史的苏州人民商场，还是最大的奢侈品聚集地——观前美罗商城，都承载着一代代苏州人的记忆。

观前商圈内长期以传统百货和步行街为主要业态，缺乏注重消费体验的购物中心，商圈地位虽然略有下滑，但仍然是苏州最重要的市级商圈。但随着近年来交通的不断利好，以及仁恒仓街商业广场的开业在即，为其带来了新的生机与活力。

仁恒仓街商业广场建筑面积约14万平方米，包含地上新园林式街区以及地下三层的购物中心，自带约1000个停车位。除轨交与地面交通外，未来消费者还可以乘坐运河公共游船抵达仓街，项目整体计划于2023年对外亮相。在商业定位方面，项目希望打造成为奢侈品之家，为苏州乃至全国消费者呈现出一种崭新的高品质商业体验。

◎仁恒仓街商业广场效果图

南门商圈

位置：姑苏区

商圈定位：成熟商圈

商圈主要项目：苏州泰华商城、苏州金地广场、中海竹辉环宇荟

南门商圈内的商业历史悠久，上世纪八九十年代起，南门商场、南门小商品批发市场便已兴起。1996年，苏州泰华商城的开业，标志着南门商圈正式走向成熟。

伴随着苏州规划变迁，曾经见证南门繁华的小商品市场等逐步搬迁，苏州泰华商城之后也仅有一家南环汇邻广场开业，大型商场寥寥无几。交通不便和年轻客群外溢，更是成为南门商圈日渐势弱的两大主要原因。

与观前商圈一样，在交通和客流双重利好的形势下，南门商圈迎来了复兴的机遇。而苏州泰华商城的焕新升级和年内即将开业的金地广场，更是引领了商圈内的消费升级。

苏州泰华充分利用其老城区现代建筑制高点、视野开阔的独特资源，在打开的盒子表层嵌入了一条可从城市地面连续向上、登顶建筑高区的垂直漫步通道。每层单独设置的入口，让泰华从一个传统封闭的百货商场变成了一个与外界交融互动的城市公共空间；通过室内外多重公共空间的营造，将阳光、绿植引入其中，给消费者带来钢筋丛林之下全新的空间体验感。

◎苏州泰华商城效果图

金地广场通过糅合国际前卫的时尚风格与质感建筑设计、生态植被的美学造景，超大面积的下沉空间不仅是项目的标志性设计，更有希望成为全城瞩目的未来生活社交空间。作为苏州首个双首层项目，金地广场通过将首层与一层自然贯通，把商业的临街性以及开放性运用到了一层，使得一层的店面改变了封闭的内循环格局。这一设计不仅使其外立面更有辨识度，也为其客流高处拉升带来助益。

◎‍苏州金地广场效果图

此外，总体量约为3.5万㎡的中海竹辉环宇荟，定位为以中高端餐饮体验为主，兼具姑苏特色的精致商业街区。将以品质餐饮、滨水景观打造美食聚集地与多元社交场景，以文化艺术馆，文创零售构建中高端配套业态。将为商圈注入更多商业活力，也为消费者带来更多选择。

石路商圈

位置：姑苏区

商圈定位：成熟商圈

商圈主要项目：苏州石路国际商城、苏州西城永捷生活广场、苏州石路天虹CC Mall、苏州华贸中心

石路国际商城因业态老旧和游逛体验欠佳，人气不再；商圈内除石路天虹CC Mall外大多为社区商业，难以扛起品质消费的重担；且多年来没有新的商场开业，使石路商圈的辐射范围逐渐缩小，已从原本的市级商圈转变为区域商圈的角色。

在这样的背景下，苏州华贸中心落子石路商圈，打造集超甲级写字楼、名品购物中心、园林式商业街区、奢华品牌酒店、国际化公寓、城市广场、紫芝园、艺术博物馆等于一体的城市综合体。

苏州华贸中心商业包含购物中心和园林式商业街区两部分，将打造成为长三角时尚地标。目前正在洽谈以及初步达成意向的商业品牌已远超200家，项目预计将于2023年正式开业。届时，石路商圈有望重回市级商圈的行列。

◎苏州华贸中心效果图

持续进阶的区域商圈

湖西商圈

位置：工业园区

商圈定位：成熟商圈

商圈主要项目：苏州中心商场、苏州印象城、东方之门购物中心

湖西商圈作为苏州园区发展最早的商圈，也是继姑苏区三大传统商圈之后，发展势头最为强劲的商圈。放眼望去，从最初建成的多个邻里中心、星海生活广场、印象城等商业项目，到后来新建的环球188、苏州中心商场、东方之门购物中心等项目。湖西商圈经过多年的持续发力，已然有成为苏州新的市级商圈的趋势。

说到湖西商圈，不得不提及苏州印象城和苏州中心商场。前者作为苏州首家购物中心，2009年开业的它汇聚了购物、娱乐、休闲、餐饮等业态，为区域消费者带来前所未有的购物体验，开启了苏州商业的“购物中心时代”。近年来虽然人气有所下滑，但一直在不断的探索中，致力于为消费者打造更时尚、更品质、更具体验的商业空间。

◎苏州印象城

苏州中心自2017年开业以来，其商业影响力有增无减。作为国内首批“站城一体”的超大型城市综合体，它早已成长为苏州的新名片，为苏州特大城市商贸业的发展添上了厚重的一笔。开业四年来，苏州中心商场不断升级品牌和业态分布，覆盖潮流时尚、亲子家庭、生活娱乐、运动休闲、餐饮美食等各个维度，致力于为苏州、华东区、国内及国际消费者提供优质的一站式体验服务，不断为区域经济发展注入新活力。

◎苏州中心商场

湖东商圈

位置：工业园区

商圈定位：成熟商圈

商圈主要项目：苏州新光天地、圆融时代广场、苏州诚品、苏州久光百货

金鸡湖以东原本是苏州极其偏远的郊区，但随着中心城区发展的东进战略，苏州湖东商圈在短短的十余年时间里迅速崛起，圆融时代广场、久光百货、圆融星座、新光天地、诚品等一大批商业体的入驻，让湖东商圈内的业态构成和消费层级不断提升，成为苏州最为繁华的商圈之一。

截止目前商圈共有9家已开业商场，体量达57.8万㎡。各商业项目以圆融时代广场为中心，大体呈对称分布。除了现有商业项目，湖东商圈未来两年内还将迎来高端商业-环贸广场ICC的开业。

2018年以前，湖东商圈是与狮山商圈比肩的两大商圈。但随着苏州中心的开业，湖西商圈强势崛起，近年来，湖东商圈的辐射范围和影响力逐渐下滑，湖西商圈已逐步取代湖东商圈在苏州的地位。

作为成熟的区域型商圈，近年来湖东商圈待入市项目仅环贸广场ICC一家，这也是目前湖东商圈破局的一大重点项目。环贸广场ICC是圆融发展与香港置地共同开发的高端商业综合体。该项目定位为苏州高端购物商业载体及国际超一流酒店综合体，将通过引入大量国际一线品牌，打造具有苏州文化特色的高端品牌购物中心。

◎环贸广场ICC效果图

狮山商圈

位置：高新区

商圈定位：成熟商圈

商圈主要项目：龙湖苏州狮山天街、苏州金鹰国际购物中心、苏州绿宝广场

狮山商圈是苏州高新区最先开发的区域，也是苏州城市西部的CBD。作为苏州主城区重要的一部分，狮山商圈与古城区仅一河之隔，加之轨道交通枢纽的优势，狮山商圈占据天时地利人和，各大购物中心的集中强势入驻，让狮山商圈内的业态构成和消费层级得到不断提升。

狮山商圈截止目前共有10家商场，其中已开业项目为8个，体量达78.24万㎡，集中分布于狮山路两侧的三公里范围内。狮山商圈是苏州目前最为繁华的商圈之一，其商圈竞争激烈程度堪比园区湖东、湖西板块。

目前狮山商圈内人气最旺的两个购物中心分别是苏州狮山天街和绿宝广场。

苏州狮山天街是狮山商圈当之无愧的“流量担当”。开业首日，龙湖狮山天街总客流突破22万人次，整体招商率接近100%，品牌同步开业率达95%，在苏州市场上展现出强大的“天街效应”，成为苏州城西的商业核心。开业于2007年的绿宝广场是苏州最早的集百货、餐饮、休闲娱乐等多重业态于一体的综合性商场。自开业起，其人气便一直高居不下。

近年来，绿宝广场不断缩小百货占比，增加餐饮、休闲娱乐、精品零售、生活配套等业态品牌的占比，并在B1层规划了以餐饮、超市为主要业态的主题街区——雅味市集，增强消费者购物过程中的消费体验。正是通过这些调整，绿宝广场才能在开业15年之后，依然高居商圈内人气前列。

◎龙湖苏州狮山天街

相城元和商圈

位置：相城区

商圈定位：成熟商圈

商圈主要项目：苏州相城天虹购物中心、苏州繁花中心、苏州王府井购物中心

当所有人都在为湖东、湖西、观前、狮山等苏州热门商圈的繁华有所感叹时，位于苏州相城的元和商圈经过几年的洗礼和爆发，以相城大道和轨交二号线为中心，恒达中环百汇广场、繁华中心、香榭时光生活广场、相城天虹购物中心、苏州环球港等大型商业综合体顺势而生，商圈繁荣程度与狮山商圈、金鸡湖商圈也相差无几，竞争激烈程度有过之而无不及。

相比湖东、湖西、狮山商圈，元和商圈内消费能力稍低，经过前几年购物中心的无序开发和同质化运营，恒达中环百汇广场、香榭时光生活广场等项目已基本退出竞争舞台，仅剩相城天虹购物中心和繁花中心两者生存状况不错。而今年还将迎来王府井购物中心的开业，届时商圈内的格局是否会再次迎来改变，让我们拭目以待。

◎苏州王府井购物中心效果图

吴江太湖新城商圈

位置：吴江区

商圈定位：成熟商圈

商圈主要项目：吴江万象汇、吴江吾悦广场、吴江爱琴海购物公园、砂之船（苏州湾）超级奥莱

在吾悦广场进驻之前，商圈内商业以沿街商铺和住宅社区的配套商业为主，缺少大规模、多业态、重体验的购物中心项目。在交通、教育、医疗、生态各方面规划都较为完善的情况下，新城集团率先落子，成为商圈内的先行者。2015年6月开业的吾悦新城广场，不仅为商圈带来了众多区域首进业态和品牌，更为吴江消费者带来了独特的购物体验，成为当时吴江新的商业地标。

苏州吴江万象汇是华润置地在苏州的重要布局，通过三大主题街区的创新打造、多家首进品牌的引入以及全方位的服务体验，与新城吾悦广场形成差异化竞争，为苏州开启“万象汇”时代的全新商业体验。

而吴江爱琴海购物公园通过引入和打造苏州首家室内滑雪场、苏州首个mall内时尚夜市、吴江首个生态全景屋顶花园、吴江首个风情蜡像馆、吴江首家新零售超市……既丰富了项目空间的体验感，也激发了吴江商业新的发展能级。

而砂之船（苏州湾）超级奥莱的前身为水秀天地，因交通不变、运营不善等原因，被砂之船接手。项目于2021年10月1日重新开业，以奥莱商场为经营主体，承袭砂之船“A×(1+ N)×DT”的商业模式，打造购物、休闲、娱乐等全方位一体化的购物体验，吸聚了600多家品牌共同入驻，经营涵盖国际名品、精品女装、时尚男装、户外运动、潮流鞋包、童装童玩、特色餐饮、休闲娱乐等全业态。

◎砂之船（苏州湾）超级奥莱

吴江太湖新城商圈置身苏州新内环的核心区域与城市商业南北发展的中轴线上，虽然并不会撼动市区现有成熟商圈的地位，但也在一定程度上截取了大批原本流向这些商圈的客流。随着商圈未来发展的不断成熟，太湖新城商圈或将成为辐射整个吴江，甚至吴中、昆山部分区域的城市商业副中心。

未来可期的新兴商圈

吴中商圈

位置：吴中区

商圈定位：新兴商圈

商圈主要项目：吴中万达广场、丽丰购物中心、龙湖苏州东吴天街

随着苏州南向发展的持续深入，曾经以观前商圈为中心，东西向发展的商业轴逐步转向沿南北轴向南向北发展，吴中商圈、高铁新城商圈，均为当前南北向高速发展的商圈。

吴中商圈位于吴中区核心区域，长期以来仅有2012年开业的丽丰购物中心和2015年吴中万达广场两座购物中心较为活跃。2021年9月龙湖苏州东吴天街的开业，强有力地填补了吴中商圈高品质商业的空白，为商圈注入了新的活力。

作为典型的龙湖TOD综合体项目，苏州东吴天街为地铁2号线、4号线石湖东路站上盖，是目前苏州城南唯一的双地铁上盖的城市综合体。开业之初，东吴天街便带来了30%的苏州首店及区域首进品牌，包括苏州首店X11、聚鑫阁、深井陈记烧鹅、C’FINE初饭、HEA、Silword、异时刻等以及首进吴中区的乐乐茶、奈雪的茶、星巴克臻选店、POPMART、Meland儿童成长乐园、洪禧楼、太二酸菜鱼、先启半步颠小酒馆、朱雀台等。此外，如丝芙兰、Champion、JNBY、三叶博纳国际影城、盒马鲜生、TimHortons、银吉姆、星聚会等知名品牌，也极大丰富了商圈内消费者的物质文化需求。

◎龙湖苏州东吴天街

高铁新城商圈

位置：相城区

商圈定位：新兴商圈

商圈主要项目：苏州大悦春风里，苏州高铁吾悦广场

高铁新城是苏州市“一核四城”城市格局中重点打造的北部板块。随着区域消费升级，周边存量商业日渐难以满足品质中产阶层的消费需求，高铁吾悦广场和大悦春风里应运而生。

其中，高铁吾悦广场共引进227家优质品牌，是集运动健身、休闲购物、美食街区为一体的高端体验式购物中心。位于商场六楼的秀河坊长300米长，面积2万平米，是国内首创空中水景商业长街，也是商场最大的亮点。

苏州大悦春风里定位“姑苏理享生活地”，是面向城市中产打造的全新生活标杆。项目引进超300个国内外知名品牌，重点增强餐饮、社交等生活体验式业态的深度与广度，满足了区域消费者物质和精神的双重升级需求。苏州及区域首进品牌占比40%，首进北苏州品牌达123个，旗舰及特色定制店142家。

◎苏州大悦春风里

两大项目的先后开业迅速唤醒了北苏州的商业活力，使的高铁新城商圈成为相城区内第二大商圈。

截止2021年12月31日，苏州已开业购物中心总数已达139家，体量约1243万㎡。在全国368个城市中，购物中心体量位居第七；人均购物中心面积高达0.99㎡，位于全国第三。但苏州目前仅有44个商圈，在商圈数量上较北上广深等一线城市仍有一定差距；而在各商圈的辐射范围和市级商圈的占比上，差距则更加明显。目前，苏州亟需打造一个如南京新街口商圈一样的强势标杆商圈，加强对本地及周边城市的商业吸引力，但鉴于苏州目前的商业格局和其区位条件，这个目标任重而道远。

全球首个宠物主题街区，

会为杭州高德置地广场带来多少新流量？