>> 所在位置:网站首页 >> 产业学堂 >>详细内容  
国有存量资产园区化盘活的17条路径 
   2022-6-7   城市更新网URN 

上周六,园区在线(ID:YQZXGZH)在《国务院重磅文件发布!盘活万亿级存量资产,园区如何参与?》一文中提到,国有存量资产盘活将是下一个政策风口。


对国有企业来说,这些资产曾经为企业的生产经营起到重要作用,在城市化加速发展和产业结构调整的背景下,如何让这些闲置资产物尽其用、创造价值,是关系到企业发展的重要课题。


园区在线(ID:YQZXGZH)总结了国有存量资产园区化盘活的17条路径,与大家分享。



正文:


一、闲置土地建园+对外销售


按照土地用途,在闲置用地上开发建设科技园、厂房等业态,再以市场化方式对外销售。如果企业没有开发资质,或者在资金方面存在困难,可以引入合作者共同开发。


目前,国企手里的土地主要有划拨地、空转地和出让地三类。其中,划拨地(为国有土地无偿划拨)和空转地(名义上是土地出让,实际上未缴纳土地出让金)需按照《关于印发〈招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范〉(试行)和〈协议出让国有土地使用权规范〉(试行)的通知》等相关规定办理手续并补交土地出让金才能够开发,出让地则没有其他额外要求。


但由于国有企业的特殊性(国有企业需履行经济、社会、政治责任),存量资产盘活往往要与支撑区域和地方经济发展结合起来,而非单纯以利益为导向,所以在筛选客户时可能会受到地方政府的限制。


二、闲置土地建园+独立运营


与当地政府合作,由政府提供产业政策,企业负责园区的建设运营,并完成政府的税收指标。


国有企业参与园区运营,要遵循四条原则:一是要明确国企在区域发展中的定位,充分发挥国企的优势(政府关系优势和低成本获取资金的能力),抢占资源;二是要坚持规划先行,尤其是此前没有园区开发运营经验的企业,必须聘请专业机构来进行策划规划;三是要建立一支专业化、市场化、职业化的国资运营队伍;四是要算好经济账,平衡好成本和租金、税收之间的关系,确保国有资产保值增值。若企业在当地有一定地位,还可以邀请政府投资入股,对园区的品牌形象会有很大提升。


三、闲置土地建园+合作运营


在第二条的基础上,引入第三方运营商合作运营。


具体合作模式有三种:一种是二房东模式,国有企业把物业整体租赁给二房东,由其代为招商运营,期间产生的房租收益与政策奖补均归二房东所有,这种模式的优点是收益率稳定,且无需耗费太多精力,但二房东通常以利益最大化为目标,引进的项目质量无法把控。第二种是委托运营模式,国有企业聘请第三方专业运营机构负责招商运营,国企只需支付运营费,期间产生的收益归企业所有,这种模式的好处是引进的项目质量更有保障,更符合地方政府对专业化运营的要求,但需要企业额外投入更多精力;第三种是顾问模式,在国有企业自运营的基础上聘请一家或多家顾问单位(个人)协助招商。


四、闲置土地建园+资本经营


在闲置土地上建设园区,通过资本运作回笼资金,实现园区可持续发展。


相比于融资渠道单一的民营企业,国有园区资本化的途径要丰富很多。比如可以通过上市,把一部分房产直接证券化;或者以Reits的形式将园区证券化,通过让渡未来租金收益,形成良性资金流动循环;此外,还可以探索PPP与Reits相结合,实现PPP投资项目为Reits提供资产来源,Reits为PPP提供退出通道的闭环。通过资本化运作使国有企业吸纳并支配更多的社会资本,在摆脱债务困境的同时,让闲置的土地资源得以重新焕发生机和活力。


五、股权转让,民企接手


国有企业以股权转让的形式,把土地转给有经营意向的民营企业。


国资委对国有企业产权转让有严格规定(现行法规为《企业国有资产交易监督管理办法》)。通过股权界面完成项目转让,没有出让手续完结及投资额度等限制,在项目公司取得土地的任何阶段都可进行。


具体做法是由国企设立项目公司,把土地装到公司里,再将项目公司股权进行转让,受让方通过控股该项目公司间接获得土地。


六、土地作价入股,合作开发


国有企业以土地使用权作价入股,与民营企业合作开发(运营)。


根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定,已经出让后形成的非国家主体的,会认定为是土地转让行为,需要完成开发投资总额的25%以上才能转让。因此,最好的方式是以国有企业以土地使用权作价设立子公司,再以增资扩股的形式引入民营企业。


但有一点要注意,根据规定,通过增资扩股实施改制的企业,原则上需要通过产权交易市场完成。不过也有地方政府采取「预告登记转让」制度,未完成开发投资总额的25%的国有建设用地使用权签订土地二级市场交易合同后,可以先办理预告登记,待开发投资总额达到法定要求时,再依法办理不动产转移登记。


七、协议置换+开发利用


与地方政府协商,将自有需盘活的低效用地或者零散的用地置换为面积更小、但价值更高的土地,并根据政府的评估定价平衡差价。


把低价值的土地化整为零,调整为高价值的土地,企业在增加资产规模的同时,能够获得更多可以变现的物业。通过销售+运营的模式,可以最大限度补充和改善企业现金流,放大资产效益,充实企业的总资产价值。


八、企业内部置换,配置资源


将国有企业内部附加值较低的环节转移到低价值的土地上,把盈利水平高的公司置换到土地价值高的地方,以实现资源合理配置。


从理论上讲,通过调配内部资源,确实能够从一定程度上缓解土地资源浪费的问题。但现实中国企间的关系错综复杂,哪怕是同一集团下属的「兄弟单位」,一旦涉及到利益,改革也将会面临难以想象的阻力,操作难度很大。


九、政府回购+土地补偿


地方政府回购土地,国有企业获得土地补偿金。(某些城市土地被收储后公开出让,原土地权利人还可分享一定比例的土地收储收益)


回购是地方政府最「喜闻乐见」的处理方式,但对企业来说却是下下之选。因为土地补偿金是「以工业用地现价补偿为主,双方谈判为辅」,补偿一般包括土地使用权补偿、地上附着物补偿和企业搬迁费补偿,无论怎么算,这个费用也远低于土地本身的价值。


十、工业用地改M0


国有企业向地方政府提出申请,将工业用地变更为价值更高的M0(新型产业用地),用来建设办公用房。


与传统形态的工业厂房不同,M0在土地确权、物业类型、建筑年限、地价、容积率、项目审批等方面给予更多倾斜,土地的价值更高。而国有企业在政府关系上有先天的优势,操作此事具有可行性。


十一、其他用房园区化改造


把位于繁华地段、房屋状况良好,但长期处于亏损状态的酒店、商场等进行园区化改造。


很多老的酒店、商场地理位置优越,有重新改造与开发的价值,而市区闲置用房的盘活也一直是各地政府重点关注的对象,政府在地块用途变更和税收等方面政策都有相应政策支持。通过对原有经营性用房进行园区化改造,既节约了资源,又提高了效益,还创造了价值。


十二、老厂房改造为文创园


由于很多老厂房、老仓库具有交通便利和空间结构的优势,且往往凝聚着某种的历史厚重感。在原有厂房的基础上改造成为创意产业园区,好处有三:首先,老厂房改造无需大拆大建,只需要很少的投入就能完成,经济效益更高;二是虽然土地仍然是工业用地属性,但却可以承载文创企业,在与市场化的文创园(有些是商业用地)竞争中能够占据优势;三是由于是「退二进三」,还有相关政策扶持和税收优惠。


十三、园区化改造+政府整体返租


与政府合作,由国有企业出资,将原有业态改建为产业园区,由政府整体返租,发展新兴产业。


比如,2001年,四季青服装集团在杭州的江干科技经济园(现钱塘智慧城)成立四季青服装研发中心。2009年,四季青服装集团整体「腾笼换鸟」,依托原四季青服装研发中心129亩、总面积14万㎡的存量厂房资源,以「政府整体返租」的模式,通过空间改造,租赁给新的电商企业,打造了首个国家电子商务试点城市拓展区,命名杭州东方电子商务园。


十四、办公用房改造+产业升级


国有企业将原老旧办公用房改建成为科技园区自用。


目前,自建总部已经是各大产业集团和科技公司的「标配」。首先,企业拥有一幢属于自己的大楼,无论对形象还是实力都是很大的提升;其次,房子和土地是企业最保值的资产,可以让国有企业的资产结构更加优化;第三,以科技园区为载体,可以在现有业务的基础上延伸产业链条,做强做大。


十五、办公用房整修+二次出租


有些闲置房产本身就是办公属性,可以将其整修后二次出租。


很多存量用房由于使用时间较长,在设计标准、配套设施等方面与新落成园区存在较大差距,甚至存在安全隐患,难以满足优质企业对办公环境的要求。通过对存量用房的整修以及周边环境的改善,能够显著提升原有物业的品质和功能,对企业有更大的吸引力。同时,因追加投入而增值,园区的租金也会适当提高。


十六、企业收并购


通过横向并购,把同一行业的两家企业进行合并,在高效利用土地的同时实现规模经济降低生产经营成本。


通过控股式兼并,使一些具有产品优势、技术优势的(国企或民企)企业向拥有资源优势、资金优势的国有企业流动,能够优化资产配置,提高资产利用率。


十七、园区分离,独立经营


对整体经营有严重困难,亟需转型的国有企业,可以将土地和园区资产从母体中分离出来,在合理承担相应债务和义务的前提下,组建新的法人实体,以国有背景和产业资源为优势,独立经营,深耕产业地产领域;老企业继续专注原有业务。


参考资料
1、《钟延成律师团队:国有企业对外合作开发的模式列举及法律限制》
 

>> 活动专题 更多 >>
赴日创新商业考察团拜会使馆经商处
12月5日至10日,以全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平为团长的中国商业地产业界代表团赴日考察创新商业,考察...
 · 2023上半年全国商业地产行业形势分析会
 · 我会与华为合办“智慧商业创新发展研讨会”
 · 商业地产如何降本增效突破复苏困局
 · 中国商业地产行业发展论坛2022年会
 · 全国商业地产形势分析会举行
 · 中国(银川)创新商业发展论坛举行
 · 中国国际时装周"新时尚与新商业"论坛
 · 佐藤可士和上海平行展即将举办
 
>> 项目招商 更多 >>
 
 
运营管理:中商联盟(北京)房地产咨询有限公司 备案序号:京ICP备13029072号-1 京公网安备:110107000221 
北京市朝阳区工体北路8号院三里屯SOHO办公B座1910室  电话:010-63940686  E-mail:msc513@126.com