猫头鹰日志（MalltoWin Log)

无论是一线还是二线城市，从过去到现在都是“内环为王”的商业格局，但伴随着城市边幅的不断外拓，在商业布局更加分散的同时，“内环”的商业地位亦开始被撼动。

过去两年间，上海头部商业体的名单开始重写，外环商业的数量与业绩排名逐年提升，而伴随着2022年35座新商业体的开业，这样的改变更将加剧。

2022，哪一座待开商业体将在未来有能力，亦有潜力去挑战上海内环商业的业绩王冠，不妨让我们期待一下。

2022-03-10

2月份的最后一个周末，笔者的朋友圈再次被新店开业刷屏，排队3小时、等餐1小时的Blue Bottles上海首开，又一次将魔都推上了热搜。

回想一下，2021年的Five Guys，2020年的茑屋书店，2019年的Shake Shack，2018年的% Arabica咖啡……似乎在上海，每一年都有一些现象级的首店爆款开业。

作为中国的经济中心，上海商业的繁荣可以说是国内经济发展的侧写，并伴随着经济曲线的起伏而波动。比如在黑天鹅事件节点，2020年上海原计划入市的商业项目数量就腰斩过半，正式开业的购物中心仅有9个（统计口径为商业面积≧3万㎡项目），而2021年这个数字便随着经济的复苏迅速攀升到29个。

今年，随着疫情影响的消退殆尽，上海更将迎来35座商业项目的入市，为上海商业市场带来254.6万㎡的新增供应。

细究这35个商业项目，你又会发现，以上海为代表的一二线城市，其商业的布局在过去几年已然发生了偏移，“内环为王”的核心优势正在悄然转向多中心的“百舸争流”。

一线城市外环商业体的“量”“质”齐升

“短期看金融，中期看土地，长期看人口”，这句话同样适用于商业地产领域。今天的一线城市无论是从资源还是人口上，都不可避免的外溢。

一方面是政策的使然，另一方面，正是大都市发展的自发性。于一线城市而言，即便是在经济低迷期，人口都不可避免的在持续性涌入，这就推动着城市边幅的不断外拓。

同时，相对于市中心高不可攀的地价与开发成本，新城土地的价格优势对于开发商来说无疑更具吸引力。得益于此，新区购物中心在大量人口基数与优质开发商的加持下，数量与质量都迎来了长足的发展。

在2022年上海新增供应中， 青浦区与浦东新区领衔待开商业项目数量，并且，期间不 乏瑞安、万科、星河商置这样的优质商业运营商的落子。而奉贤区在今年也将迎来两座龙湖天街的开业。

事实上，在过去两年，得益于优质操盘者的入驻，上海外环商业格局的质量始终在稳步提升，并显现出撼动上海“内环为王”的趋势。

在2021年与2020年的上海TOP33商场（业绩口径统计）中，商业项目布局的区域由原有的10个增加到14个，涉及的商圈由20个增加到25个，可见， 外环商业项目的数量不仅在增加，其业绩也在提升。

图片来源：中商数据

在城市更新的进程中，一二线城市的内环区域基本都被约定俗称为“商务区”，大量商业性质的用地规划导致人口外流，这也造成了以上海为代表的大都市的商业格局的外散。

在过去两年间，上海外环外的人口增加了208.9万，而TOP33的商场增加了6座，于此同时，内环以内，人口减少了8万，TOP33的商场减少了5座。

人口与优质开发商的双管齐下，极大均衡了上海等一线城市的商业格局，分散了核心优势，外围商业质与量双增。

伴随着2022年35座新商业项目的开业，外环的商业格局实力又将进一步提升，那么，又有哪些新项目值得我们期待？

新城区TOD商业的2.0时代

随着人类社会对城市的依赖越来越强，在这种依赖之下，城市不断进化，向着理想生活方式进发，TOD模式在此背景下应运而生。

TOD模式，不只是地铁上盖，更是以地面交通、轨道交通等复合型的交通节点为通路，将人输送到居住、商业、休闲、娱乐等各种功能空间，使之成为一个“迷你城市”，可以说，这是一个可以承载未来全新生活模式的“理想城邦”。

2022年，万科就将在上海虹桥国际中央商务区西板块的轨交节点打造出一座未来生活的微缩城市——上海万科天空之城。

上海天空万科广场

大虹桥核心节点上的TOD商业

上海天空万科广场总建筑面积80万㎡，其中商业部分10万㎡，是 上海首个在地铁地面蓄车场上垂直叠加（开发）的大型购物中心，也是城市TOD商业新的典型样本。

上海天空万科广场的L1与轨交17号线徐盈路站无缝对接，3站直达虹桥枢纽，可以换乘2号线和10号线。项目内的地铁蓄车场高约9米，所以首层离地面几乎相当于普通商场的2个楼层，这架空的9米，赋予了项目「天空」的特色场景。

关键词：绿色+数字化

上海天空万科广场定位“新城市TOD商业，元气生长力中心”，整体绿植率计划约40%，并打造绿色友好空间——「天空农场」。同时，与辰山植物园签约，落地 全国首个商业综合体内的跨界合作项目“辰山植导站”。

此外，上海天空万科广场还牵手阿里云，打造 全域智慧化建设以及统一的数字化运营，借助阿里在云计算、大数据、人工智能、智慧物联网AIOT、AR/VR等基础设施领域的优势，提升上海天空万科广场的精细化管理水平，带来全新的消费方式和全场景覆盖的智能化体验。

截至去年年底，上海天空万科广场已经完成主力店签约及70％以上的品牌招商工作。引入诸多品牌首店、旗舰店与定制店，如 Baker&Spice、sunflour、Peet’s coffee、Seesaw Coffee、LeLecha、Uncle No Name等区域首店以及西虹桥首店NIO HOUSE体验中心。

此外， 主力店如CGV影院、威尔仕W Fitness，早教、素质教育品类品牌如 弹力猩球超级运动中心、奈尔宝儿童乐园、金宝贝、子曰书院及涂来涂去，零售类品牌如 MLB、MUJI、NITORI、HUAWEI msc店等均已签约入驻。

龙湖上海奉贤天街

“发现心未来”品质潮流生活秀场

在2022年待开项目中，同为TOD商业的还有奉贤区的龙湖上海奉贤天街。龙湖上海奉贤天街位于奉贤区中心地块-金海公路3800号，总体量14万平方米。

作为典型的TOD购物中心， 上海奉贤天街无缝衔接地铁5号线，拥有2条高速干线环绕，并通过下沉式广场连接地铁和16条公交首末站。

奉贤天街将“发现心未来”的商场定位，以“群岛”为概念，通过承载不同功能的“岛屿”去丰富多元社交场景，以满足不同人群的需求，引领未来品质家庭生活。

品牌业态组合方面，奉贤天街将汇聚国际精品、大牌美妆、高阶潮牌、时尚快销等多个头部品牌，打造区域潮流Show场；以运动旗舰品牌高规格配置引爆青年话题，塑造街区型运动潮流社交圈。

同时，奉贤天街将 独家引入3000平方米“玩味无界”广场，将小酒馆、居酒屋、茶冰厅、小档口从户外广场延伸到室内食肆，承包消费者一年四季关于美食及社交的完美想象； 5000平方米“童梦童享”天地，打造阳光森林屋顶花园和IP主题畅玩空间，不间断提供亲子梦享空间。

据悉，奉贤天街已完成签约品牌超120家，预计开业后首次进驻奉贤餐饮店铺将到70%以上。

目前， Wagas、星巴克臻选、一绪寿喜烧、大馥烧肉、楽楽茶、奈雪の茶、Seesaw、東盛、家府潮汕菜等知名餐饮品牌已完成签约。

龙湖上海金汇天街

“未你而来”沪南最多维科技家庭购物中心

今年的龙湖将在奉贤区开业两座天街，一座是龙湖奉贤天街，另一座正是龙湖上海金汇天街。

龙湖上海金汇天街的总商业体量近11万平方米，位处闵行区、浦东新区、奉贤区三区交界处，商场紧邻BRT站和公交车站出入口，拥有超过10条公交线路交汇，同时“四纵四横”主干路环绕周围。

龙湖上海金汇天街将打造 长约200米星梦水游沿河主题街区，创造休闲惬意的生活方式空间，并特设 龙湖集团首个项目顶部户外龙小湖IP形象雕塑。

作为7公里内唯一的大型购物中心，金汇天街将以“未你而来”的项目定位，为奉贤金汇区域打造商业封面。

10000㎡整层儿童成长空间，汇集儿童娱乐、培训、零售、服务，构建一站式童梦天地；150米星空漫步主题沿河景观带，打造休闲惬意的生活方式空间；金汇天街还规划推出 挑空高达11米的大型儿童娱乐空间——龙小湖探探屋，为金汇居民带来即步可达的家庭欢聚地；此外，金汇镇唯一配备泳池的高端健身房也将落地金汇天街。

据悉，包含 永辉超市、联娱影院及keep win fitness健身房，优衣库、华为、周大福、小米之家、潮宏基等知名零售品牌也均已入驻。

与此同时，儿童相关业态也是一大亮点， 巴拉巴拉、瑞思儿童成长中心、浪花亲亲等品牌也将同期入驻。

在餐饮方面， 星巴克、奈雪的茶、麦当劳、肯德基等连锁餐饮悉数入驻。

微度假商业模式的新范本

近年来，随着城市化进程的不断深入，年轻客层想释放压力，休闲度假的需求日趋高涨，于是，“在游逛中，在玩中”买的度假式购物就成为时代所趋。

如今“城市微度假”型商业已蔚然成风，但同时，无论是从商业体的外观设计、定位，还是业态配置而言，市场都或多或少的出现“灾难性”的同质化和雷同。

如何打造更具新意的微度假型商业，便成为了外环商业市场新的思考。

而在2022年上海的待开项目中，海梦一方与蟠龙天地便以自身的独特性为市场带来了新的范本。

海梦一方DreamGala

上海首家“空中海洋馆”的超区域MALL

海梦一方位于上海闵行区莲花南路，是 中信泰富重点打造的“超区域”时尚生活中心，总建筑面积8.2万㎡，预计2022年下半年开业。

以“海洋·自然·探索”为主题，并通过 “空中海洋馆”这样全新生态型主力店代替传统主力店业态，海梦一方定位打造社区居民消费的汇集地、青少年科普的大讲堂以及儿童亲子欢乐梦幻的游乐场兼具一身的时尚生活中心。

据悉，海梦一方共计6层，L1-L4规划有轻奢时尚、轻餐、美妆、数码家居、运动潮流、精品超市、儿童游艺、品质餐饮等业态、 L5-L6为上海首家“空中海洋馆”，面积约6000㎡，建成后将引入300余种海洋动物。

关键词：特殊主力店+互动体验

在业态占比上，海梦一方尤其突出了主力店占比， 主次力店（包含海洋馆、超市、儿童游乐）占比高达38%，生活配套占比14%，这样的配置无疑会大大提升这座区域型购物中心的引流效果，甚至将在未来有机会打破辐射边界，实现“超区域”的目标定位。

作为项目的核心特色， 6000㎡的海洋馆，参观时长动线长达2小时左右，超脱了区域商业的产品组合， 为项目赋予了轻度假的特色基因。

更值得注意的是，这座海洋馆打破了传统海洋馆只停留在游览层面的单一属性，加入了极强的互动体验。比如，这里打造了 可以做瑜伽的海底隧道、水母剧场、可以互动体验的企鹅馆、浪漫海底婚礼、海洋馆露营，以及针对成人设置的浮潜课程等极为丰富的交互性商业内容。

在形式和内容上，这里更注重人与自然的互动性，进而与普通娱乐性质的业态形成差异化，更为重要的是，这样的产品组合极大的提升了“留客”效应。

在具体品牌引进上，依托主力店的强大吸引力，海梦一方吸引了 Peet's coffee、seesaw等活跃于市场的头部品牌的入驻，此外， 海森堡现代德国餐厅、街舞厂牌caster、松鹤楼、日置名媛、周大福也将陆续入驻，增强项目的生活服务与社交属性。

上海蟠龙天地

城市微度假的江南新天地

瑞安开发的蟠龙天地是瑞安房地产开发的大型城市改造项目，也是继上海新天地、瑞虹天地、创智天地、虹桥天地后瑞安的第5个项目， 商业结合江南的山水意境与蟠龙的龙文化等元素，打造新天地的2.0版。

蟠龙天地位于上海虹桥商务区，地铁17号线蟠龙路站直达，亦是瑞安新天地打造的都市轻度假目的地。

项目总规划超50万方，其中包含23万方公共绿地、25万方国际住区和一座面向未来的江南新天地， 将构建集新天地街区、艺术中心、精品酒店、体育中心为一体的休闲商业体，打造全新的“urban retreat”都市轻度假体验。

关键词：江南古镇+历史人文

蟠龙天地商业街区，传承上海32个历史风貌保护区之一“蟠龙古镇”的江南文脉， 保留了7栋具有江南风格的历史建筑。

项目创新新天地开放式街区的商业形态，以“culture文化唤醒、nature自然融合、future城市焕新”为发展理念，在保留传统十字街肌理的空间下，非遗技艺、传统老字号在此迎来当代新生。

焕新的一街一广场，以南市、北市、庵市呈现丰富多元的业态组合，营造悠闲味和生活气并存的社交空间。

蟠龙天地在平面规划方面分为了“庵市、南市、北市”三个区域。

庵市由项目中的“蟠龙庵”而得名，会主打有特色的文化属性商业业态。南市作为中部核心区域，打造主流的商业内容以及文化社交的“落脚点”。北市以更贴近消费者日常所需的生活配套业态为主。

商业街区里有整整10座桥，通过多个具有辨识度、设计感、功能性的独栋建筑，产生有机联动，让商户们不再是“单打独斗”，打造“轻度假”景点属性。

目前，项目内的 蟠龙天地艺术中心已经建成，未来还会引进余德耀美术馆。

此外，希腊生活方式品牌 COCO-MAT中国首家天然生活方式酒店、乐天陶社，以及夏山营地教育的首个城市常设营地也落户于此。

城市更新中内环商业的突围

2022年的在上海内环，亦将有3座商业体入市。如果说“内环为王”的话，那么内环的竞争同样是王者的竞争。

为了从极为成熟的商业市场中突围而出，华润置地与合生分别带来了两座“首作”的商业体。

苏河湾万象天地

公园与商业融合的城市绿洲

2022年，上海将迎来华润置地的首个万象天地商业，即苏河湾万象天地。项目落位上海静安，毗邻苏州河畔，距12号线天潼路站步行1分钟。

苏河湾万象天地是华润置地与信德集团共同合作开发的苏河湾中心综合体中商业部分。

作为 华润置地在上海的第一座“天地”系商业项目，其商业建筑面积约5万平方米。

关键词：历史人文+绿色

不同于其它核心商圈的商业体，苏河湾万象天地的特色就在于， 与在地文化更紧密的融合，最大化保留了城市更新中老建筑韵味。

比如，在开发过程中，苏河湾万象天地将 上海第一座妈祖庙“天后宫”做到了原拆原建的修复，同时， 修旧如旧的打造了上海石库门建筑群“慎余里”，让历史人文成为苏河湾万象天地的独有魅力。

此外，苏河湾万象天地所属的苏河湾中心，除了天潼路以北的商住办综合用地、最东侧的超高层写字楼、东北角商办裙楼、天后宫遗址和慎余里复建之外，其余地上空间均作为城市公园——苏河湾中心绿湾公园用地。

这 让苏河湾中心拥有上海内环少有的开放绿地（4.2万㎡超大公园绿地），而这也就自然赋予了苏河湾万象天地打造城市公园与商业空间融合的新理念。

苏河湾万象天地定位先进生活理念的城市新地标（NEW LANDMARK），为追求精致生活和个性化体验的生活美学家及摩登家庭带来精选的、丰富的、复合的、生活化的产品和服务以及绿色生态、充满发现、界面融合的场景式购物空间，让顾客能够获得身心愉悦和提升生活价值的高品质消费体验。

MOHO上海

合生商业的首条高端产品线

同样位于静安区的还有合生商业的全新产品——MOHO。MOHO上海位于静安核心地段，总体规划建筑面积18万方，囊括MOHO潮奢购物中心、甲级智能写字楼、高端酒店式公寓、逾1400个停车位，是潮流奢华创新地标性商业综合体。

其中， 商业部分7.5万㎡，定位于潮流奢华创新地标性商业综合体，由蜚声国际的BENOY英国贝诺负责MOHO上海的建筑设计，日本当代三大景观设计师之一的佐佐木叶二创立的凤咨询环境设计研究所负责MOHO上海的景观设计。

关键词：四大自营IP

特别的是，MOHO上海将打造四大源自新生活美学的原创IP： MOHO BEAUTé美妆、MOHO MARCHé社交饮食场域、IDéE LABO有想法的试验场、虚拟偶像。

首先，美妆新零售头号玩家MOHO BEAUTé作为MOHO美妆IP，与头部资源展开战略合作开启线上线下无缝隙的购物体验。 VR试妆、3E科技以及多年龄、多性别的美妆理念让MOHO BEAUTé不再局限在单一品牌店铺而是自LG1至4层提供多元主题式的美妆空间。

而另一个强势MOHO IP，MOHO MARCHé用“社交思维X文化体验”吸引全球最具影响力餐厅的入驻。 知名米其林、黑珍珠餐厅带来的味蕾喜悦与现场乐队、脱口秀等的融合将成为城市周末营业至2:00点的惊喜。

此外，源自法语“有想法的试验场”一词的IDéE LABO代表了MOHO的文化IP。IDéE LABO以非常规的实验态度自由实践一切和潮流生活相关的计划，将来自不同时间、空间、地域、文化，创意重组出一种新的混搭风格。

同时，MOHO的虚拟偶像也即将诞生，这将让 MOHO成为中国零售行业中以原创全数字化IP赋能城市运营的代言人。

结语

在2022年的上海商业市场，内环与外环虽然是各有各的精彩，但新城区的商业在更大体量、更不受限的设计方案与更低成本的土地价格的综合条件下，已然优先赋予了操盘者更具想象的商业空间。

如同东京、纽约、巴黎等国际大都市一样，国内一线城市商业格局的发散性是城市更新的必然规律，但同样不可忽视的是，唯有城市内核商业才会是一座城市自始至终的城市封面。毕竟，唯有水满才能外溢。

文中项目介绍以及项目图片，均来源于网络，如侵删歉

商业与地产

(ID:commercialproperty)