资本的身影无处不在。在上海，资本关注面越来越多，而泛商业地产已经成为新贵之一。

    所谓泛商业地产，是为区别原来的一般产权是40年的纯商业项目。近来出现的商业项目不仅商、办、住融为一体，甚至只有40年产权的商业本身也“设计”成办公楼、住宅，甚至是别墅形态的亦商亦住型物业。

    物业融合新态势

    方方地产咨询机构近日推出的一份《泛商业地产调研报告》指出， 2005年通过协议转让的工业类用地总量为2930万平方米，其中包含了可替代市区传统办公楼的工业园区“研发楼宇式”的办公项目。也正是这些“可转化”的工业用地“大变身”，让方方地产咨询机构关注到一个全新的泛商业地产现象。

    “比如位于嘉定江桥的上海鞋城、闸北大宁国际商业广场等，这些融商业和办公为一体的项目，都可以算作泛商业地产的范畴。”胡宗亘说。

    事实上，在泛商业地产的案例中，引人注目的却是为数可观的市郊工业园区办公项目。按照方方地产咨询机构提供的数据，仅2005年，协议出让的工业用地可建建筑面积就达到2734万平方米，其中相当一部分被转化为办公楼。

    胡宗亘认为，新兴的“都市园区”中办公楼实际上是存在新的功能定位，将全面承担起“提供都市产业发展空间”的使命，办公楼与工业用房的一体化、或与商业用房的结合，这使得目前上海楼市显现出一种“物业融合”的新态势，“由于彼此的渗透融合，使得原本分类明晰的商业或办公概念，以及相关的数据统计进入到一种名不副实的境地。”

    他表示，受制于上海市中心土地资源和高企的房价，未来办公项目不会仅仅是陆家嘴、虹桥、淮海路等几个传统区域的集聚，必然要包括远郊在内的上海整个地域。

    那么，未计入其内、打“擦边球”而来的“商办”用地一旦大量入市，会否加大的办公项目供应，难于消化呢？“就开放程度、经济增长水平而言，市场完全有能力消化这些办公和商业面积。”信义房地产研究中心的李振宇表示，2006年上半年，上海仅办公类物业交易量就达78万平方米，照此消化速度，总量1000万平方米以上的商用面积并不算多。“而除甲级写字楼外，上海的中档写字楼都已出现供不应求的局面。”

    “工转办”或将叫停

    与单纯建造工业厂房的利润相比，以工业园区配套的名义建造写字楼后再行出让，其投资回报显然诱人得多。位于上海松江车墩工业园区的上海财富兴园就是这样的项目，面向“成长型”中小企业的定位，“低商务成本”的郊区办公新模式，吸引了大量台湾及长三角一带的企业进驻。

    当记者问及“是否利用工业用地建造办公楼”时，开发商上海财富兴园置业发展有限公司董事长张小传解释说：“我们取得的地块性质，即是工业园区配套用地，并不存在土地性质变更引发问题的情况。”

    张小传认为，在市中心建设用地日益减少的现状下，政府部门出台扶持郊区工业园区的优惠政策，鼓励开发商投身郊区打造“Office Park”独立式办公楼宇，也会明显提高上海工业土地产出率。

    “在严控工业用地的背景下，今后这样的园区配套商办用地也将纳入市场化出让，也意味着此类项目价格或将抬升。”张江高科技园区管委会的一位负责人说。

    不过，一直以来，业内人士对这种由工业用地转化而来的商办项目有所质疑。与商住用地相比，早期协议出让的工业用地在价格上相对低廉，给开发商和投资商赚取利润留下了巨大空间。

    对工业用地及其配套用地的收缩在上海已显迹象。知情人士透露，新希望集团董事长刘永好前段时间一直在和浦东有关政府部门谈判。新希望原本将携手张江高科及北蔡镇政府，在张江兴建园区“总部基地”模式办公楼，但原定的2000亩土地计划，目前只拿到了500亩。项目能否如期启动，仍存在一波三折的困惑。