“两分开”是指，保障性住房和商品性住房分开对待，本地原住居民住房和外来居民住房分开对待。

    国庆节前，国务院宏观调控调研组召集北京部分开发企业、中介机构及专家座谈，倾听大家对宏观调控的意见以及未来房地产政策走向的看法。我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖是与会人员之一。

    10月12日，胡景晖向记者回忆说，当时大家在讨论中，都提到了未来政策应该向两个方面转变，即未来调控政策的重点将从目前的稳定房价、调整结构，转向房屋供应区分政策。具体来说，就是区分保障性住房和完全市场型商品房、区分本地原住居民住房需求和外地人口住房需求。

    “虽然这个方向性问题还只是在讨论中，但当时参会的人都谈到了这一点，大家已经取得了一定的共识。”胡景晖补充说。

    北京市场开始调整

    在经历了近两年的房地产调控后，房地产政策该向何处走，正成为困扰政府决策部门的难题。

    建设部政策研究中心房地产处处长赵路兴表示：“政府对保障性住房的力度是在进一步加大，但保障条件却越来越严格，范围也越来越小。”

    近日闭幕的中共十六届六中全会已经指出了方向。期间，国家有关领导人明确指出，“继续加强房地产市场调控。推行符合国情的住房建设模式和消费模式，着力调整住房供给结构，整顿和规范房地产市场秩序，坚决遏制部分城市住房价格过快上涨。”

    经济学家吴敬琏指出，投资和居住两种需求能够有所协调，不至于因为投资需求引起房价的过度波动。另外在住房制度上，除了买房还有租房，各种方式要有好的搭配。这样能够使两种需求互相促进，而不至于一种需求干扰了另外一种需求的满足。

    同样参加了调控调研组座谈会的清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授指出，“现在中央提出建设和谐社会，住房政策肯定应该向保障性住房倾斜”。

    另一参会人士北京链家房地产经纪有限公司副总经理金育松认为，未来房地产调控“两分开”政策完全有必要，“以前的政策都是一刀切，执行中都会有硬伤，如果能区别对待，更有针对性，政策执行也更加有效。”

    “我们的住房市场化程度已经完全成熟，但政府保障性住房却缺失，造成了市场化一条腿走路的局面，很多中低收入家庭的住房问题没有得到解决。”一位多年研究房地产市场的专家告诉记者。

    以北京为例，截至目前虽然有近1700万平方米经济适用房、近400万平方米廉租房供应，但仍远远不能满足人们的需要。

    国庆长假后的第一周，“两分开”思路似乎开始在北京市场体现：北京经济适用房可能实行回购政策；北京正在研究改革外来人口管理办法，可能的思路就是将现行的暂住证名称改为“居住证”，待条件成熟时，实施外来人口在京购房、买车“一卡通”制度；二手房“限外资令”已进入讨论程序。这一系列酝酿中的政策似乎可以视为“两分开”调控方向的有力支持。

    建设和谐社会的要求

    “两分开”的调控思路最早曾在国务院宏观调控调研组组织的会议上进行过一次讨论。中共十六届六中全会10月11日通过公报，对中国当前和今后一个时期构建社会主义和谐社会做出五方面具体部署，其中，完善社会保障制度被明确列入公报。

    事实上，从1998年中央取消福利分房的23号文件出台以来，政府在保障性住房和商品性住房方面的导向非常明显。23号文件的说法是“保障中低收入家庭住房问题”。自政府提出建设和谐社会以来，解决低收入家庭住房问题便被纳入政府主管部门的视野。

    2003年的中央肯定房地产为支柱产业的18号文就提出“鼓励多数家庭通过市场购买或租赁商品住房，发挥市场配置资源的主导作用”。今年6月出台的37号文和26号文则进一步指出“保障低收入家庭的住房问题”。在国务院18号文中，经济适用房就被定位为“具有保障性质的政策性商品房”，廉租房定义为“面向中低收入家庭的保障性住房”。

    “北京市‘十一五’期间住房规划中的经济适用房回购举措表明，政府正在努力探索保障性住房的发展模式，丰富政策性住房的供应手段。”胡景晖表示。

    对于城市当地居民和外来人口住房政策的区别，胡景晖表示，“以北京为例，首先要保证的是北京本地人口的住房，当然前提是要保证北京所需的特殊人才的引进和吸收。”

    他以即将推出的北京双限房为例分析，销售时价格若定为5000元/平方米，无论是北京本地原住居民，还是外来人口（包括外籍人口）都可以购买，因此购买双限房时，外来人口所享受的价格不宜与本地原住居民一样，而应稍高一点，这样在一定程度上有利于抑制投资需求，从而保障自住需求。