城市土地协会（ULI）和普华永道9月初在上海发布的《2007亚太房地产发展趋势》中，在众多亚太房地产投资和发展最具潜力的城市里，上海居第二位仅次于大阪。

    上海的商业地产是国际资本追逐的主要对象。“上海写字楼租金以每年20%的速度增长，而空置率几年来一直保持在6%以下。”第一太平戴维斯投资部董事马捷认为，以写字楼为代表的上海商业地产发展潜力不可估量。

    37.63亿美元涌入上海地产市场

    城市土地协会（ULI）的这份报告认为，在亚太地区投资发展竞争力方面，上海仅次于大阪，是亚太地区最适合房地产投资的市场之一。

    ULI通过对诸多海外投资机构及个人的调查问卷统计发现，有64%的被调查者建议在上海购买酒店和度假村地产，约32%的被调查者建议购买上海的住宅地产。

    如果说ULI的调查还只是未来的一种投资意向，那么对2005年国际资本进入上海房地产市场的统计则可以充分说明，海外资本对上海房地产市场的态度究竟是怎样的。

    央行9月1日发布的《2006上海金融稳定报告》显示，2005年通过4种途径进入上海房地产市场的海外资本已达37.63亿美元。而这个数字比2004年增长了40%，其中非居民直接将外汇资金结汇购买房产的比例最高，占总注入金额的4成。

    在对外资投资地产进行规范和限制的政策出台后，外资进入上海商业地产的脚步仍然没有停止。

    在今年7月中旬国家规范外资准入和管理出台不到一个月，合生创展7月24日即宣布将位于陆家嘴金融贸易区的合生国际大厦100%股权以3亿美元的代价售予Pacific Delta Investments Limited。不到二个月，9月13日马来西亚云顶集团宣布以5.727亿港元价格通过收购富域国际的全部股权而持有位于上海普陀区的长寿商业广场。

    “短期环境的变化会使国际资本对投资方式和时机进行调整，但对其进入上海地产进行投资的信心并没有特别大的影响。”高力国际物业执行董事张震频在接受记者采访时表示，限外政策会在短期内对交易有一定影响，但国际资本更看重上海发展的大趋势，投资方向并没有转变。

    那么究竟是哪些因素使国际资本如此青睐上海？五合国际总经理邹毅认为，上海市场比较规范，这减少了国际资本的疑虑和投资风险。从资本对接的角度看，相对开放的金融环境有利于国际资本进入房地产市场。在软环境方面，上海的文化氛围、生活习惯和较好的服务使基金经理及外籍人员能够在较短时间内适应上海的生活。

    “如果单看某一方面其他城市似乎都有其中一些特点，但综合而言上海无疑是最有竞争力的。”邹毅表示，二线城市虽然有一定的发展潜力，但与上海相比还不够成熟。

    国际资本寻找各种投资渠道

    诸多物业中，写字楼、服务式公寓等优质的商业项目是众多海外基金追捧的对象。

    “不包括物业包装、转售后价值的提升，单是较稳定的租金收益回报对海外基金便有极强的吸引力。”张震频说。

    马捷表示，上海写字楼的租金以每年20%的速度增长，而空置率几年来却一直保持在6%以下，如果用目前的租金计算，便可以反推出未来的租金收益是相当可观的。

    而邹毅也表示，上海商业地产租金的回报将会进一步细化。国际资本对上海商业项目的考查基本是从以下几个方面来进行：产权清晰；酒店和公寓要有好的品牌和管理公司，以保证有较稳定的收益率；位置要处于配套较完备的地区，以方便办公、入住等日常生活；商业内部的品牌、结构也要有一定的升级空间，以便可以引进一些奢侈品等。

    马捷说，进行物业或公司的收购之前，海外基金需要最短2个月的尽职调查。在调查中对项目的设计建造标准、工程质量、公司财务状况和法律关系进行详尽而彻底的调查。

    在收购前，投资机构一般还要通过熟悉物业所在地市场的专业物业顾问公司针对项目进行深入的市场研究，对物业的租赁、销售和市场走向进行综合判断和预测，以了解该物业在投资方面的可行性和市场发展潜力。

    此外，马捷还表示，在收购完成后投资者还要提高写字楼的设计、施工标准，以保证未来5年甚至更长时间不会落后于国际标准。

    “海外基金投资的标准变化不大，但上海优质的商业项目却很有限。”邹毅表示，受房地产开发周期的影响，今年上半年商业地产放量较有限，而一些开发商并不急于兑现，转而持有物业。因此海外基金转而投资、收购高级服务式公寓及位于市中心的高档住宅。

    “从投资的资本数来看，国际资本在日本投资地产的数额都在几百亿美元以上，而这个数字在中国还不到一百亿。与之相比，上海投资的空间还是相当大的。”张震频认为，英、美、欧洲及一些海湾国家的资本目前都要找到新的投资领域和渠道，世界的目光都集中到了亚洲，而上海又是最具发展潜力的城市之一，从这个角度来看，上海商业地产的发展潜力无疑是巨大的。

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    收购案例：合生国际大厦

    全球著名地产服务集团第一太平戴维斯(Savills)上海分公司日前宣布，由其作为买方代理，以“交钥匙工程”方式成功收购位于中国上海的“合生国际大厦”项目全部股份。

    据第一太平戴维斯相关人士介绍，合生国际大厦的交易是通过其代理的国际投资机构从境外收购境外注册成立的Interwell公司的100%股权完成的。据合生创展的公告，该物业由Interwell通过在中国注册的外商投资企业上海民泰房地产有限公司开发并持有。

    Interwell的股东为两家，合生与Union Wise Investment Limited各通过两家BVI公司持股50%。合生与Union将Interwell公司的100%股权以3亿美元的代价转让给Pacific Delta Investments Limited后，Pacific持有合生大厦。Pacific为一家在香港注册的投资公司，据市场传言，其股东为韩国大型基金Mirae。