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2021年第二季度中国商业地产指数报告 
   2021-8-26   睿意德 

2021年第二季度,中国商业地产指数实现回升,较上个季度上升3.55%,较去年同期上升16.82%。

疫情过后企业拿地、商业拓展意愿明显增强,各级城市土地交易较上一季度都更加活跃,同时一线城市潜力商圈迎来开业潮,新增物业数量达到疫情以来较高水平。中国零售商信心指数持续回升,各地消费出现不同程度上涨,奢侈品消费迎来新高峰。多家国内零售企业入局仓储式会员超市,fudi、盒马X会员店火爆开业,老牌超市山姆、Costco也开启了扩张计划;临期超市在各大种草平台和一线城市走红;小体量商业的焕新为成熟商圈注入新活力,场景创新仍然是商业创新的重要抓手。

概述

2021年第二季度,中国商业地产指数为139.4,环比上升3.55%,同比上升16.82%。各项二级指标较上季度及去年同期基本呈现稳中有进的势头,其中商用土地指数较上季度增长尤为明显,宏观经济指数近一个季度来虽有轻微回落但依然保持在较高水平。商业地产指数总体走势基本符合过往规律,并呈现向好的劲头。


▲ 数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心


▲ 数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心

*中国宏观经济指数是根据宏观经济数据计算所得,涵盖与商业地产宏观发展环境密切相关的主要经济指标,综合反映经济走势。中国宏观经济指数上涨说明整体宏观环境对商业地产发展更加有利。

*中国商用土地指数涵盖商用土地市场的多项交易指标,综合反映开发商对商业地产开发的投资积极性。中国商用土地指数上涨说明开发商对商用土地市场的投资热情上升。

*中国商用物业开发指数主要关注商用物业的增量市场,包括新增商用物业的数量和面积等。通过对新增供应的持续监测,分析各线级城市商业格局的变化和我国增量市场的发展情况。中国商用物业开发指数上涨说明商用物业增量市场活跃。

*中国零售商信心指数反映零售商在中国范围内开店拓展的投资积极性及消费者的购物积极性。中国零售商信心指数上涨说明居民消费意愿上升,零售商信心增加、拓展意愿上升。

中国商业地产指数


中国宏观经济指数

经济上行步伐放缓,消费拉动力依然显著

2021年第二季度,中国宏观经济指数为170.15,环比轻微下降0.72%,同比上升10.64%。第二季度GDP为282857.4元,同比增长14%,与上一季度相比增长13%。随着海内外疫情形势进一步向好发展,经济也随之进入发展快车道。第三产业增加值为151257亿元,同比增长8.3%。三次产业增加值占GDP的比重分别为6.0%、40.5%和53.5%,第三产业增加值占GDP比重总体下降,同比下降1.5%,环比下降8.3%。受季节性因素影响较大,且随着疫情防控逐渐常态化,第三产业承担部分压力,但总体水平较为稳定。

消费市场在第二季度得到复苏并得到进一步发展,社会消费品零售总额达106683.5亿元,较第一季度环比增长1.4%,同比增长13.9%。分地区看,城市社会消费品零售总额占比约86.9%,较上一季度轻微上涨0.03%,消费对经济增长的“压舱石”作用明显。一系列扩内需促消费政策持续发力,清明、“五一”、端午假日因素带动消费市场稳步恢复,对经济增长拉动作用明显增强。第二季度最终消费支出对GDP增长贡献率达到77.1%,拉动经济增长6.1%。

第二季度的居民人均可支配收入为7912元,同比增长11.4%,环比下降18.7%。受季节性因素影响,第二季度人均可支配收入较第一季度有所下降,但得益于总体向好发展的经济形势,同比增幅较快。其中居民人均消费支出占可支配收入的69.1%,较第一季度的61.4%进一步增长,消费者对经济预期持较好看法、敢于消费。分地区属性看,城镇居民人均可支配收入为11005元,同比增长10.4%,农村居民人均可支配收入为3850元,同比增长12.3%,城乡差距进一步缩小。

▲ 数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心


中国商用土地指数

土地市场热度回升,企业拿地意愿增强

2021年第二季度,中国商用土地指数85.38,同比增长3.67%,环比增长14.23%。各项二级指标除商办用地成交占比外基本皆出现环比上升现象,且土地流拍现象持续减少。土地总成交量为4166宗,同比下降18.35%,环比增长22.85%。商办用地成交量也呈现类似趋势,第二季度成交数量为594宗,同比下降15.74%,环比增长11.44%。商办用地流拍数量为36宗,环比下降26.53%,同比下降5.26%。

商办平均楼面价为3383元每平方米,环比上涨17.74%,其中二线城市楼面价上涨最为明显,第二季度环比上涨64.22%。商办平均溢价率为10.3%,较今年第一季度上涨29.49%,较去年同期上涨约290%。其中三线城市溢价率上涨最为明显,受烟台、南通、台州本季度成交地块溢价影响显著。住宅平均楼面价为6692.6元每平方米,平均溢价率15.1%,环比上涨3.36%,同比下降7.06%。其中深圳、重庆、武汉、福州等城市溢价率增速异常的情况背后受集中供地政策影响,房企补库需求强参拍热情高、市场竞争激烈。

一线城市第二季度商办用地成交数量为19宗,较上一季度减少47%,相较去年同期减少48%。其中绝大部成交集中在上海、广州,分别成交了7宗与11宗用地,而深圳在第二季度没有商办用地成交。商办平均楼面价环比增长39.9%,同比下降15.5%。城市间差距显著,上海新一季度平均楼面价为15918元,环比上涨261.4%,同比增长37.8%;广州第二季度平均楼面价为7499元,环比下降19.1%,同比下降1.2%。商办平均溢价环比上涨154.1%,同比上涨286.6%,受到上海较高商办溢价影响显著。随着疫情好转,一线城市的线下商业进一步复苏,需求有稳定保障,企业拿地意愿明显加强,连续两个季度无商办流拍。

新一线城市在第二季度的商办用地成交数量为232宗,其中表现最亮眼的为重庆市与杭州市分别成交了45宗和41宗,总体成交数较上一季度微涨1.8%,同比减少18%。新一线城市的商办用地市场依然火热,总体商办平均楼面价有所回升,环比上涨20.5%,同比上涨7.7%,其中宁波、青岛、重庆等城市成交的商办用地地块较好,楼面价较上一季度涨幅明显,宁波的第二季度平均楼面价更是达到了9053元,远超其余新一线城市。随着楼市调控力度的增强,商办平均溢价则有所收缩,为3.2%,环比大降72.6%,同比上涨4.3%。新一线的商办流拍数量较多,为12宗,环比下降20%,同比上升50%,其中青岛有7宗商办用地流拍。

▲ 数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心

▲ 数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心

二线城市商办用地成交量上升势头明显,第二季度成交208宗,同比上涨22.35%,环比上涨43.45%。商办平均楼面价亦上涨显著,平均楼面价为2538元,同比上涨43.27%,环比上涨64.22%。高成交量并未伴随流拍数量增加,商办用地流拍数为17宗,同比下降15%,环比下降26.09%,但整体流拍数目仍高于一线、新一线以及三线城市。

三线城市商用土地成交量135宗,较去年同期下降37.21%,比上一个季度上涨8.87%。商办土地溢价上升显著,平均溢价20.50%,同比上涨1044.12%,环比上涨176.55%。流拍数量达到近五个季度最低水平,第二季度商办流拍7宗,总体较上季度下降36.36%。


▲ 数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心

▲ 数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心

中国商用物业开发指数

市场整体发展向好,一线商圈迎来新增长点

2021年第二季度市场回升势显著,商用物业开发指数为83.85,环比上升7.12%,到达自2020年第一季度以来最高水平。疫情后商业环境处于稳步恢复中,购物中心开业情况逐渐向疫情前状态靠拢。第二季度项目供应总数为76个,环比上升55.10%,同比上升261.90%。与上季度相比,一线、新一线和三线城市新开业项目数量均呈现不同程度上升,但二线城市项目供应数明显减少。新增项目总面积为597万平方米,环比上升215.83%,同比上升193.18%。项目供应面积指数为83.85,同比上升17.55%,环比上升7.12%。

▲ 数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心

一线城市新增项目25个,环比增加257.14%,同比增加316.67%。项目供应面积160万平方米,环比增加451.34%,同比增加899.31%。一线城市5万平方米及以上购物中心新增12个,其中北京新增2个、上海4个、广州2个、深圳4个。代表项目如上海金桥啦啦宝都是日本大型商业地产商三井不动产旗下运营的区域型购物中心,是其在日本本土外的首家啦啦宝都。商场形态以日本传统“Origami”折纸造型为灵感,为金桥增添一座绚丽的购物新地标,商场外设立18米高达立像,为日本以外的首个实物大高达立像。啦啦宝都引进一批日本特色品牌和首店,有时尚热门的潮牌,便于日常家用的日式店铺,美食区、儿童娱乐区、零售区也一应俱全,共有约180家国内外品牌店铺进驻啦啦宝都。三井不动产在相关公告中表示,啦啦宝都是其在中国拓展商业版图的第一步,而啦啦宝都上海金桥则为其切入点。

一线城市购物中心开业情况(5万平方米以上)

新一线城市新增供应面积为241万平方米,环比增加122.37%,同比增加417.17%。五万平米及以上新增购物中心20个。重庆、成都作为新一线城市的代表,新增商业面积分别为45.28万平方米和36万平方米。6月25日,杭州城北场景化潮玩商业新地标——杭州ins park盛大启幕。作为融创文旅集团首进杭城的商业项目,杭州ins park定位“杭城潮场首店”,在约8万方Block+街区的空间内,打破传统零售日渐模式化的桎梏,创新地实现“商业+潮流文化”的有机融合。杭州ins park在业态和品牌规划上,力求挖掘新消费、新体验、新品牌。目前引入的90余家品牌,其中不乏首进杭州甚至首进浙江的优质品牌,譬如食里旺、走点心、林记打边炉、MANAS餐酒吧等多家特色餐饮品牌都选择将浙江首店落在杭州ins park。

二线城市整体趋势与其他能级城市相反,项目新增15个,面积121万平方米,环比下降1.19%,5万平方米及以上的购物中心10个,长沙在新增商业面积排名第一,达到28.1万平方米。福州M17文化广场为福州本季度重点项目,打造90年代福州消失的城市文化记忆场景,比如东街口天桥,程埔头,复古理发店等等。从生活情境出发,塑造人们的感官体验和心理认同。商场1-3层打造不同区域的城市风格,1楼还原鼓楼区安泰中心氛围,2楼打造仓山师大旧学生街的烟火气息,3楼重现90年代台江茶亭街骑楼风情。在品牌方面,M17文化广场引进了麦当劳中国市场首家复古餐厅;鼓楼区首家Tims咖啡;中华老字号品牌同利肉燕;还有福州历史上第一家牛排店——新星牛排。

三线城市,新增供应面积75万平方米,环比增长215.83%,同比增长193.18%。新增项目供应数为8个,环比增长33.33%,同比增长60%。五万平方米以上新增7个,分别为南通如皋万达广场、南通启东凤凰荟、乌鲁木齐天山万科广场、扬州华侨城、兰州航天和美、贵阳龙湾万达广场、台州温岭宝龙广场以及浙江临海台运广场。


中国零售商信心指数

零售业态稳中有升,奢侈品消费显著回暖

2021年第二季度,中国零售信心指数为218.4,环比上涨1.93%,同比上涨28.50%,在第一季度的基础上实现了进一步恢复。受第二季度季节性影响,城镇居民人均消费支出环比下降6.4%,但同比实现上升16.8%。城市商品零售价格指数较为稳定,同比上涨5.1%,环比上涨2%。线下商户进一步从疫情中恢复过来,开店数量同比提高16.7%。

▲ 数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心

奢侈品市场有所回暖。奢侈品指数环比上升12.4%,同比上升14.4%,轻奢指数环比上升11.4%,同比上升5.3%。随着经济发展,居民购买能力增强,中国奢侈品市场得到进一步发展。国外奢侈品品牌在中国市场动作频频:古驰(中国)经营范围新增二手日用百货的零售,瞄上中国的二手零售业务;6月24日,法国奢侈品牌路易威登与快手合作,直播2022春夏男装秀,其中直播累计观看人数达3864万,直播时最高同时在线人数超59万。

餐饮零售在第二季度得到了进一步发展,餐饮零售指数比上个季度提高7.3%,同比上涨28.5%。以星巴克、瑞幸咖啡为首的咖啡品牌扩张迅速,一定程度上反映了国人对于咖啡的接受程度越来越高咖啡市场在二三线城市依然有较大的发展空间。大众消费方面,海底捞在7月25日晚间发布了上半年业绩预告,预计能够获得1亿元的净利润。去年同期亏损了9.7亿元的情况相比,海底捞有望在2021年上半年实现扭亏为盈。但海底捞近些年频繁扩张,深陷管理危机。火锅行业竞争日益激烈,餐饮行业的低门槛在创造了一批小公司的同时却难以培育真正的巨头。

本季度超市指数略有增长,较上季度提高2%,环比提高9.7%。传统超市行业近几个季度以来总体表现不佳,主要因为疫情时人们会更偏好于线上购物。与传统商超类似,精品超市、新零售等新超市业态的增长也开始放缓,而与此相对比的是仓储式会员店与临期超市如好特卖的概念正愈加火热,人们的消费习惯正在发生转变,超市业态在未来需要不断拓展,找到在疫情常态化与线上购物的冲击等多重影响下最大化自身优势的方法。

商业创新

购物中心会员运营新理念

用KOC种草思路打造会员运营体系

重庆光环购物公园于4月23日开业,其为香港置地全新商业品牌“光环”系的首次发布, 也是香港置地在中国西南地区的首个独资商业项目。重庆光环作为系列首发,开辟出一条全新的商业思路,其中在会员运营方面的创新蕴含社交媒体思维,迎合时下流行趋势,并为商场开拓细分会员市场起标杆示范作用。

重庆光环搭建“双轨制会员体系”,在传统消费积分升级制会员的基础上,加入KOC会员,即凭借影响力的提升实现会员等级的升级。通过发布“光环宣传官”任务、发布了升级激励、个性化激励和随机掉落激励等多维度的奖励计划,让会员在完成种草后获得消费奖励、有望产生消费转化,并由此引发二次种草动机,从而形成良性生态,向实现UGC平台形态的方向发展。同时商场努力优化会员小程序的用户体验,优化小程序界面,共趣味灵动的版面设计向社交平台app靠拢,更进一步贴近用户使用习惯,以上共同使重庆光环线的会员增速和活跃度实现高水平和高增速。

逻辑完整、交互愉悦、社交属性浓郁的会员运营体系使得用户身份拥有消费者和KOC双重身份,在高净值会员的运营基础上,通过KOC的影响力进一步创造流量、定向营销、销售转化,激发用户活力与热情、开发更多的潜在需求从而实现的更高的商业价值。

小体量商业的更新

为成熟核心商圈注入新活力

西单商圈作为老牌北京商圈,素有“年轻人的购物天堂”的美誉。鲜衣华服的青年熙熙攘攘,流行商品琳琅满目,共同成就了西单商圈今日地位,堪称北京城市商业的一张名片。时光荏苒,曾经的先锋已成今日的行业中坚力量,同时西单商圈的潮流地位受到了三里屯、国贸等后来兴起商圈的挑战。在此背景下,由华润置地打造、华润万象生活运营的西单更新场基于西单77th街购物中心的商业旧改项目于5月正式推出,命名为西单更新场,锚定潮流时尚客群,打造潮流商业,塑造全新魅力西单,一经推出立即成了北京商业新焦点。

更新场在业态设计、品牌组合、等方面都别出心裁。聚焦年轻人对于个性、先锋潮流的追求,摒弃传统快消品牌、引入大量国内外设计师品牌、买手店、集合店等,在所属商圈内打造显著的品牌差异化优势,并对目标客群消费更严谨、更精确的把握,通过品牌聚合形成更多的有效空间。

存量时代与在集中供地政策背景下,城市级小体量更新项目解困突围的关键在于,不仅要做细分,更要做到极致。单点突破上的全盘精品化,如在聚焦时尚时,不仅做到时尚供给,更要做时尚的意见领袖、引领时尚的趋势。准确地洞见细分市场中的消费潜力,以绝对统治的姿态对外输出价值,汇集稀缺资源铸成领域内的毫无替代可能的价值发声地,是此类小体量商业的根本定位思路。

临期经济走上风口

性价比撬动消费新增长

2021年以来,临期折扣超市好特卖(HotMaxx)在小红书和豆瓣小组悄然走红,北京已开业的好特卖已近50家,在全国拥有超过150家门店。从2019年成立至今,好特卖经历了5轮的融资,投资方包括云九资本、金沙江创投、五源资本等。

北京的好特卖门店异常的热闹,三里屯SOHO门店吸引了大波周边上班族,除了购买饮料等进口零食,白领们还会抢购一些面膜、洗发水、护肤品等日用品。好特卖的走红并不仅仅是低价,更多吸引了对于品质和性价都有追求的年轻人, 90后、Z世代等新消费主力群体消费日趋理性不再盲目的为品牌买单,性价比已逐渐成为零售业态不得不回归的行业价值。

尽管临期商品特卖并不是什么新鲜事,但之前少有品牌或者店铺为人所知,大部分都隐匿在社区商业和超市折价处理区。2020年疫情之后,大量零售库存的滞销催生了临期折扣的爆发。同时临期经济赛道的竞争也越演越烈,Boom Boom Mart繁荣集市完成了Pre A轮融资并且开启了自主的供应链搭建,南京连锁折扣超市小象生活也在今年开始了10余家门店。

 

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