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教培机构退租 购物中心如何自救? 
   2021-8-20   明源地产研究 

《双减》政策发布已过半月,各地政策正在逐步落地。大厦倾倒,必然波及其他。

 

截至2020年,教育培训产业规模达到7000亿,教育资本化进程对于培训机构的扩张有较大推动作用,大量教育机构入驻写字楼、购物中心、甚至受传统地产行业不景气的影响,各大地产商纷纷探索教育综合体。

 

教育培训一直是北京商业办公楼用房大户,中关村互联网创业中心是教育行业的聚集地,曾经都是满租状态,现今租金已经由8/平米/天下调至6.8/平米/天。之前的海淀黄庄一房难求,现如今的地下停车场空空如也。

 

作为教培行业的主要载体之一,主打教培的购物中心现在情况如何?业态是购物中心的生命力源泉,减少的业态份额如何找替补,才能化危为机?

 

01

 

退租潮不可避免,做好退租工作

 

89日,北京市教委发布《关于近期检查校外培训机构发现问题的通报》称,对无办学许可证、违规开展学科类培训的机构及个人进行了查处。

 

值得注意的是,这次检查中包含一对一培训,有位老师因在咖啡店无办学资质擅自组织学科培训被通报。地下家教行为正在受到相关部门的关注。

 

可见学科类培训整治的范围和力度,都比想象中更加严格,非学科类培训,也会加强监督检查,这样严格的监管情势下,退租潮不可避免。

 

1、教育综合体遭重创,社区型购物中心隐患大,下沉市场受影响更大

 

城市教育综合体是指构建以教育为核心服务内容,以学生、家长为主要服务对象,结合校内教育与校外教育,教育服务与体验消费等业态的城市复合体。其中,素质教育和学科培训占比约73。疫情期间,教育综合体的退租率就已经达到15%-20%,处在警戒线边缘,而退租率每下降一个点,净利润会随之下降好几个点。此次双减,让刚从疫情中爬起来的教育综合体遭到当头一棒,退租率只会更甚。

 

从购物中心的类型看,社区型购物中心主要是满足社区内消费者的餐饮、娱乐、教育需求,在体验业态中所占比重也是居以主位,一般各占比25%。相比其他购物中心,社区型购物中心教培业态占比较高;

 

从等级城市看, K12学生用户一二线城市占比39.8%,三线以下城市占比超6成。由于行业进入门槛低、家长自身水平受限、中考各省市独立命题等原因,下沉市场的用户需求量更大且粘性较高。越是低等级城市,购物中心的教培业态占比越高。

 

2、妥善退租,危机公关常态化

 

退租不可避免,教培机构、退费难、卷钱跑路的事件时有发生,不只是那些中小型机构,越来越多的大品牌也有暴雷跑路的风险。虽然各种配套的行业整顿实施细则在接连发布,但购物中心依然要保持警惕,有危机公关意识,平稳度过这段时间。

 

首先,对购物中心现有教培业态进行整理,对涉及到退租或者转型的培训机构进行记录,建立退、掉铺预警机制,进行备选品牌和商户的储备。

 

其次,购物中心教育培训业态附近设置提醒,让家长留意自己的报班情况,及时处理。

 

同时,在引入新的业态时,严格遵守国家政策和各地落实细则,有以下几种情况的教育机构不能引入:

 

非学科类培训机构开展学科培训的;不符合消防设置要求、消防安全条件不达标的机构;培训机构所办学科类培训班的名称、培训内容、招生对象、进度安排、上课时间等备案审核未通过的机构;未公示培训内容、教师姓名、照片及教师资格证号的线上培训机构;要求以分期付款形式缴纳高额学费的。

 

02

 

业态转型

 

延伸拓展要精细化、专业化

 

对购物中心来说,教育业态不可或缺。

 

一方面,据《中国商业教育辅导市场消费力报告》显示,学前和中小学教育阶段,中国家庭的教育支出占家庭支出的20.6%;有14.6%的家庭,教育支出占比超过50%。在三胎政策实施下,我国将迎来新一轮婴儿潮,在市场需求旺盛的情况下教育培训机构潜力巨大、前景美好。

 

另一方面,教培业态可以带来长期“家庭流量”

 

该行业面积需求大、承租能力相对较弱。但大部分购物中心仍愿牺牲大面积租金效益,引入该业态,看重的是这种业态强大的“虹吸效应”带来的长期利益。一个培训班,短则一个暑假寒假,长则一年两年,锁定一个家庭的长期流量。

 

目前,不少教培机构已经明确了转型方向,一定程度上减少由行业整顿带来的业态空缺。

 

向非学科类培训转型。

 

202156日,教育部召开新闻发布会,体育卫生与艺术教育司司长王登峰提出,要让每个学生都能掌握一两项艺术特长。美学教育需要从小耳濡目染,可以预见素质教育将迎来爆发增长。

 

网易有道在去年6月就成立了有道纵横少儿围棋项目,重压素质教育中的围棋赛道,帮助孩子提升逻辑思维和推理素质。现已经是有道成长最快的爆款,转型素质教育有很强的可行性。

 

Everlast格斗健身中心是儿童体育类产品中的创新典型。EVERLAST 是成立于1910 年的美国品牌,受到拳王泰森等知名拳击人士和好莱坞明星的喜爱。EVERLAST格斗健身中心由美国Everlast官方授权,专设儿童巴西战舞、儿童巴西柔术、亲子拳击等特色课程。俱乐部不仅拥有国内一流冠军级别教练,还聘请了来自巴西、泰国和菲律宾等世界冠军级别的教练进行专业授课,为儿童量身订造特色课程。目前已进驻大连、上海两家购物中心。

 

往更高年龄层的职业培训、考研辅导方向转型。

 

2020年,成人教育市场规模突破了1.1亿大关,在双减之后更受瞩目,已经成为头部兵家必争之地。粉笔教育于20209月正式受邀入驻支付宝,成为支付宝教育生态首批公考教育机构。作业帮推出成人教育品牌不凡课堂,涵盖公考、财会证书培训、教师资格证考试、成人英语等。跟谁学成人业务品牌为高途学院,同时还推出了高途奇点研究院2021年上半年教育行业融资情况中,职业教育占比最大,达22.92%,排名第二的是steam教育。

 

成人职业教育是未来整个教育版图里,稳定性比较高的方向,有良好的土壤,人口基数大,且转型这个类别跨度较小,可以依托此前学科类培训积累的生源和品牌。但同时也要关注未来对职业培训机构预收款的监管。

 

从需求端来看,一线区域成人教育用户选择学习品类更注重社交需求和兴趣驱动,下沉市场资格培训偏好强烈。

 

从产业端来看,成人教育依赖线下场景交付,通过线下深度服务需求端,才能在市场脱颖而出。

 

向教育科技和教育信息化方向发展。

 

当下科技深入生活的方方面面,中美芯片贸易摩擦,整个中国都明白科技的重要性。科技教育以学生主动探索为主要形式,培养学生综合运用知识、科技解决问题的能力,得到不少家长的青睐。

 

融创的商业中心、文旅城等在这个领域早有实践。融创新知空间是玄智科技与融创华北携手打造的科技战略品牌,下设新知机器人学堂、新知机器人竞赛、新知科技潮玩、新知科技嘉年华等各类科技和教育服务项目。

 

通过逐步展开竞技机器人城市教育娱乐综合体,以机器人为主导的高端主题科技营地等计划,打造“科技文化社区”。目前已落地郑州、天津、哈尔滨,举办的铁甲嘉年华活动都在当地引起了不小的关注。

 

橙子创客编程通过围绕计算机编程,引领孩子进行创意表达和发明创造。橙子创客编程以设计开发机器人、电子电路,设计游戏、动画等作为课程输出成果,以创造性的课程内容激发孩子学习的动力和热情。目前,橙子创客编程已在广州、北京、上海、深圳、成都、重庆6个城市,开出超过25家直营校区。

 

早在2013年,大疆就开始探索机器人教育的方向,目前大疆已形成了以课程+教材+赛事+硬件为基础的完整机器人教育模式,深圳深业上城购物中心就设大疆Robomaster体验中心。

 

转型课后托管

 

202178日,教育部办公厅发布《关于支持探索开展暑期托管服务的通知》,暑期托管服务由家长学生自愿选择参加,服务以看护为主,不得组织集体补课、讲授新课。目前,不少省市已经出台暑假托管相关政策,并发布暑假托管服务细则。

 

托管开始初步探索,目前主要由政府主导,学校协助。但是像在美国、日本等一些国家,购物中心、写字楼里早已经有了成熟的儿童托管服务。为应对都市内幼儿园、托儿所数量的不足,2014年底日本永旺在旗下购物中心开设首家保育所,针对孩子不到上学年龄的父母提供托国家对管儿童服务。不仅面向社内员工,同时也开放给大众。随着国家对课后托管服务的支持和三胎政策的开放,社区购物中心会不会成为下一个托管所,值得期待。

 

引入其他儿童业态

 

除了原有教培行业的转型可以弥补业态空缺,购物中心也可以拓展其他势头良好的儿童业态,如儿童零售、儿童游乐、儿童服务。

 

随着90后家长的崛起,新的思维模式、消费习惯带来了新的消费需求,近几年,不少一站式亲子体验中心类的产品以精准的定位和强大的创新能力开拓了巨大的增量市场,成为购物中心的吸金新物种。

 

Meland Club在深圳壹方城打造的6000平的全球首发概念店,不仅在亲子游乐领域开创了现象级全方位场景式儿童新生态,还是室内儿童亲子游乐领域的全能玩家

 

MOKA花园是总面积为1653平方米的儿童专属艺术游乐天堂,由“Jaime Hayon花园“MOKA图书馆“MOKA运动场三部分组成,旨在鼓励儿童的想象力。

 

03

 

不确定性成为购物中心新常态

 

时刻关注新需求

 

1、高品牌汰换率暂时转向稳定,提高运营能力

 

通常购物中心会保持的品牌汰换利率以保持商场活力,但以教培占比较高的购物中心此时应适当减少品牌汰换,稳住租户,更重要的是提高对租户资源的整合运营能力。

 

2010年左右,美国购物中心经历过一次购物中心关店潮,大量购物中心的主力店关闭,购物中心运营者很难找到替代这些品牌的门店,导致购物中心的空置率急剧上升。背后的原因除了受到经济大势的影响外,还有购物中心运营能力欠缺。

 

因为主力店关门而大受影响的购物中心有一个共同点,他们更像一个二手房东,把当下热门的产品招进来,把好的资源给这些品牌,凭借着天时地利人和,这些店铺迅速成为购物中心的摇钱树,可是一旦这些品牌自身失势以后,购物中心就会迎来困境。

 

购物中心不是一种业态,而是一种资源整合的模式,如何将租户资源整合起来,转变为自己可调用的资源,有效支持购物中心的长期发展,提高租金收益,才是关键。

 

从电商疯狂发展,挤压购物中心,到疫情突发,退租严重,再到这次的教培行业整顿,不确定性已经成为购物中心新常态,提升运营能力才能以不变应万变。

 

2、顺应趋势回归本质,关注新需求、新业态

 

购物中心本质上也是提供空间使用价值的服务业,研究客户的需求变动是基本功,越是在焦头烂额的时候,越要回归到补基本功。

 

之前受疫情影响,很多购物中心受到的冲击非常严重,经过不少促销降费的举措之后依然不理想,但是恒隆、华润等高端购物中心的业绩不降反增,其中上海恒隆广场租金收益增长34%,深圳万象城增长11.35%,主要原因之一,是消费者的需求变化。

 

因为疫情奢侈品代购受阻,奢侈品高端消费回流到国内。除此之外,疫情进一步催化了消费者对于健康、安全的诉求,同时催生出对生活方式、家居多元场景等的业态升级需求,上述购物中心迎合需求,引入了一定比例的新兴业态。

 

每一次危机,都会伴随消费需求的变化。当市场剧烈波动的时候,做好基本功,洞察用户需求变化,及时调整租户结构,把握时机捕捉流量,引入多元化的新兴业态,才能在竞争中脱颖而出。


 

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