9月23日，在收购上海中泰信托投资有限责任公司29.97%股权几周后，上海新黄浦置业股份有限公司(G新黄浦，600638.SH）宣布将收购欠中泰信托3亿多元债务的北京广安世纪物业管理公司（下称广安世纪）100%股权，以获得广安世纪拥有的两栋物业。早在9个月前，G新黄浦就租下了北京中关村南大街11号院数万平方米的土地使用权。两者都能为G新黄浦带来长期稳定的收入。

    曲线进军京城商业地产

    G新黄浦在9月23日发布的公告中称，计划与控股子公司一起，以2亿元的代价收购广安世纪100%的股权，并承债34,538万元。对于为什么不是直接收购项目而是通过收购企业间接持有，李薇洁表示：“通过收购企业一方面可以获得物业，另一方面也可以使广安发挥其熟悉北京市场和环境的优势。”

    世联地产分析师林光厚认为，新黄浦收购北京广安除了看中了广安世纪持有物业具有一定的潜力外，还有希望通过该企业进入北京市场的想法。“北京广安面临的资金困难，也使新黄浦的收购有了一定的条件和基础。”林光厚分析。这一点也可以从本次收购采取承债收购的方式看出端倪。

    但也许没有这么简单。记者发现，此前被G新黄浦收购29.97%股权的中泰信托曾在2004年2月推出了“北京大都市街房产租赁收益财产信托”产品，标的物即为广安世纪旗下的大都市项目西栋，也就是本次收购中的南一楼。而广安世纪在归还部分信托借款以后，目前还有34，538万元的借款未归还，将于2007年2月份到期，这一部分也就成为本次承债收购的债务部分。

    这样一来，承债收购的行动一旦完成，3亿多元的债务将成了“家务事”，也是G新黄浦杀入北京商业地产的一次成功之举。

    华闻控股闪现

    值得注意的是在最近新黄浦一系列的活动中，“幕后老大”华闻控股一直扮演着很重要的角色。

    今年由上海新华闻投资有限公司协议受让上海市黄浦区国资委持有的G新黄浦国有股10,200万股，一举成为公司的第一大股东。而上海新华闻投资有限公司实际上是人民日报社旗下的中国华闻投资控股有限公司下属子公司，华闻控股借此成为了G新黄浦的控制人。

    新黄浦集团有限责任公司市场发展部经理刘怀广向记者透露，新黄浦集团与新黄浦置业原先为隶属关系，但在华闻控股入主后，对新黄浦集团和新黄浦置业的路线进行了分工。对于公司的控制，都是由华闻控股来操作的，因此G新黄浦的收购与新黄浦集团并无关系。“不过G新黄浦一直希望在商业地产里有所作为，之前在上海以外的其他城市看过项目，我觉得这次收购也并非意料之外的事情。”

    事实上，在G新黄浦收购中泰信托29.97%股权之前，华闻控股已经是中泰信托的控股大股东，而在收购股权之后几周时间，G新黄浦马上宣布收购广安世纪100％股权，这一切安排颇具用心。

    本次收购并不是新黄浦在北京商业地产的第一单。

    去年12月，新黄浦就以租赁的方式获得了北京百花集团拥有的位于海淀区中关村南大街11号院建筑面积为34564平方米的房屋及其附属范围内17164平方米的土地使用权。20年的租金总额为2亿元。

    而根据新黄浦集团2006年中报数据显示，仅仅半年时间，该项目的租赁收入就达到1202万元。即使保持这个水平，20年后该项目带来的租赁收入也将达到4亿多元。

    李薇洁解释：“虽然房地产的地域性很强，而新黄浦是在上海成长起来的企业，但我们也希望能在其他一线城市进行拓展，发展有潜力的物业。”

    有分析师指出，种种迹象表明，G新黄浦很有可能逐渐把北京做为下一步战略重地进行布局。从G新黄浦的进军路线来看，抓住的都是公司未来长期稳定的利润增长点。今年4月华闻控股入主G新黄浦之后，许多分析师看好G新黄浦的未来发展，因为此前G新黄浦以其在上海的背景而有机会在上海大片旧城改造项目上一展身手。但目前上海成为宏观调控的重点，加上近期多起突发事件，G新黄浦本身的背景反倒限制未来在上海的发展路线。在这种情况下，把目光移向北京也许不失为一种明智之选。对于记者的这个问题，李薇洁不肯回答，不过承认公司的确有向北京发展的意向。
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    G新黄浦进军北京的成败关键上海新黄浦置业董事会秘书李薇洁在谈到收购北京广安世纪时表示：“这次收购的评估值高于收购价，收购虽然存在一定的风险，但其潜在的收益也是非常大的。我们收购北京广安，最主要是看中其物业具有的良好前景。对物业发展前景进行了比较细致的评估和预测，认为收购有优质物业的企业风险还是比较小的。”

    李薇洁提到的风险其实主要来自南一楼项目。

    位于北京珠市口东大街2号的南八楼项目为美博城，基本定位为美容美发产品批发市场。该市场已经形成规模，大部分铺位已经出租，市场内的客流量也基本令人满意。与此形成鲜明对比的是位于珠市口东大街的南一楼项目。该项目至今还挂着招租的条幅，附近居民告诉记者，这栋楼已经竣工四五年了，但是一直没有人来租。原因是这里租金太贵而且人流量太少。记者看到附近的几个项目的入驻率也是非常低。

    可能正是因为这个项目迟迟未能成功招租，才使当初的信托产品成为一笔让广安世纪头疼的债务，最终迫于资金压力被G新黄浦收购。

    所幸的是，南一楼、南八楼已分别与北京美博城商贸有限公司和广东安华美博经济发展有限公司进行合作，并两家分别在五年和十年期限内承担保底收入。根据G新黄浦的董事会决议公告，南一楼、南八楼预计2006年的租金收入为3250万元，2007年为4048万元，2008年为4250万元，租金收益率2006年为5.92%，2007年为7.36%，2008年为7.73%。在不考虑财务费用的情况下，预计2006年、2007年、2008年税前利润分别为1351万元、2696万元、2797万元。

    因此，至少在最近几年，新黄浦还能够立于不亏损的境地。而如何妥善解决南一楼大都市西座项目的定位以及招租问题，将成为新黄浦在北京商业地产成败的关键。