2021年上半年，国内“上新”148座购物中心，带来1332万㎡商业增量。毫无悬念，华南区依然是国内商业增量的第二推手，仅次于华东。

华南区是有着千年商贸历史的商业重地，也是国内第一代Mall的发源地，在粤港澳大湾区、一带一路等地缘经济的刺激下，正释放出越来越强的商业吸聚力。

无论外资、港资企业，还是国内头部商管公司，乃至华南区各城市的本土商管公司，都在循机而动，积极加码华南区布局。

早在2014年，龙湖集团就以广州为突破口，围绕“深耕广州，立足粤港澳大湾区”策略，开启华南战略布局。伴随龙湖华南区布局的深入，华南商业市场对“龙湖天街”的期待日益高涨。

由此，龙湖商业顺势进入华南市场，目前已布局4座天街——南宁青秀天街、海口昆府天街、东莞站TOD天街项目、广州番禺天街，合计商业体量超50万㎡ ，覆盖国家“一带一路”战略的重要门户城市与支点城市，以及2座粤港澳大湾区城市，延续龙湖商业聚焦⼀、⼆线⾼量级城市的布局策略。

未来5年，龙湖商业将在"轻重并举"双重驱动下，布局城市地标综合体，持续扩大华南版图。

其中，南宁青秀天街将是龙湖商业华南区“首发项目”，计划2022年4季度开业。“一座天街，就是一个城市的新中心”会否在南宁乃至华南延续？这成为业界关注的焦点。

踏准城市发展节奏 催生城市商业新中心

南宁青秀天街位于邕江北岸，且落在南宁城市主干道“民族大道”东延线上，它所在的凤岭滨江是当前南宁的热门板块，兼具“滨水居住、商业、景观、旅游、文化”等完备职能，项目3km范围内，辐射97个中高端住宅小区，覆盖33万品质居民。

进一步了解，我们发现，龙湖商业此次进入南宁市场，不仅是其“聚焦⼀、⼆线⾼量级城市”布局策略的延续，也恰好踏准了南宁“城市东进”的发展节奏。

南宁GDP十年“跃进”与商业增量机遇

在广西“强首府”发展战略下，龙湖商业广西首站择定南宁，足见其对区域商业市场增量机会的敏锐嗅觉。

2010-2020年10年间，南宁市常住人口净增208万人，GDP增长了162%，全市城镇居民可支配收入翻了一倍有余。数据印证了南宁的向上生长，而背后潜藏的商业势能并未完全释放。

赢商大数据显示，南宁人均购物中心面积仅为0.35㎡/人（数据统计时间：2021.1.31），仍属于增量机会城市。与此同时，南宁消费市场的界线也拉得分明，高端消费市场、大众消费市场都已有代表Mall出现，作为城市商业中坚力量的“中高端商业”仍有大片空白，而这正是龙湖天街擅长的细分领域。

 城市东进大潮中的商业进阶诉求

考量南宁商业，必然不能忽略南宁城市发展的核心策略。

其一是南宁“整体向东，重点向南”的城市发展主导方向，其二则是南宁人口第二大区、广西第一经济强区——青秀区提出的“城市整体向东，5年再造一个新青秀”。

作为南宁城市发展的“龙头”，青秀区集南宁市政治、经济、文化、金融、会展和信息中心等城市职能于一身。

在各个职能齐头并进的过程中，青秀区发展逐渐呈现出“多中心”趋势——进入成熟期的青秀中央商务区已出现资源、功能自然外溢，青秀东则在“再造一个新青秀”的政策驱动下崭露头角。

而青秀的成熟区域与新兴区域的“交叠”之处，正是南宁青秀天街所在的凤岭滨江板块。

凭借如此特殊的区位特性，且兼具“滨水居住、商业、景观、旅游、文化”等完备职能，凤岭滨江板块是众望所归的“新青秀”引擎。

另外值得留意的是，当前南宁商圈发展正呈现出“一核心、多区域”趋势，逐步往“城市核心商圈为主，各区域中心商圈百花齐放”的商业格局演进。在这个演进过程中，凤岭滨江区域中心商圈的成型将是其中一环，只是当前仍在等待关键的“催化”因素。

可以说，南宁青秀天街的出现，恰好踏准了“新青秀”崛起的契机。作为凤岭滨江规划中的唯一商业体，南宁青秀天街将为凤岭滨江板块补上“商业拼图”，催生凤岭滨江区域中心商圈。而凤岭滨江区域中心商圈的崛起，也将为“新青秀”的进阶注入动力。

刷新区位价值 运营实力赋能商圈催化

从外部环境来看，南宁青秀天街的出现，与南宁的城市发展方向、商业进阶诉求，有着自然的默契。向内观之，无论是龙湖商业的企业基因，还是在业界有口皆碑的商圈催化力、运营实力，都是南宁青秀天街引发关于“南宁商业新中心”市场期待的关键动因。

一脉相承的企业基因

萌芽于2000年的龙湖商业，长期浸润在“均好生”、“自律”的企业氛围中，其母公司——龙湖集团以稳扎稳打的长期主义，驱动地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修六大主航道业务齐头并进；以67％资产负债率、46.5％净负债率、4.24倍现金短债比的财务指标，于“三条红线”阈值下稳居安全的“绿档”，连续12年入围《财富》中国500强榜单，最新排名为第61名。

在此企业环境中，龙湖商业自创立之初便注重运营管理专业能力的淬炼，逐步成长为中国商业地产运营 10 强企业。

2020年，即便面对疫情下震荡的商业环境，龙湖商业依然凭借扎实的运营功底逆市上升，录得租金收入58.2亿。

在龙湖集团“2024年经营性收入达到1000亿”的战略目标下，龙湖商业的租金收入仍将加速提升。可以预见，精细化运营以不断提升租金收入水平，将是龙湖商业未来发展的关键点之一。而扎实的运营实力，也将为南宁青秀天街未来催化“南宁商业新中心”奠定核心内力。

全国网格化布局与商圈催化实力

以“天街”作为核心产品线，龙湖商业已在全国28座城市运营54座购物中⼼，持有商业经营⾯积超500万㎡ ，已获取超过110个项目，为无数城市居民带来新意不断的欢乐⼊⼝。

在"轻重并举"双重驱动下，龙湖商业的全国布局还将进一步提速。但在“快”之外，龙湖商业对“质”的追求并未降低标准，这也让龙湖商业淬炼了诸多驾轻就熟的操盘技能，其中之一就是：以一座Mall催生一个新商圈。

无论是以“一Mall之力”推动重庆观音桥商圈崛起与走红的重庆北城天街，亦或是“重庆商场客流TOP1”的亚洲最⼤体量商业综合体——重庆时代天街，还是发挥“五轨上盖”优势催生城市级商圈的北京丽泽天街、常年占据京城购物中心客流榜TOP1的北京长楹天街，都是龙湖商业商圈催化力的明证。

数智赋能 筑高竞争力门槛

在全国实体商业的“数智化”竞速中，龙湖商业无疑是“领先者”。通过整合包括商业在内的各个版块，龙湖建立了打通底层数据的数字化平台。

在B端，龙湖自己打造的商户服务平台——小天APP，专注于为租户提供优秀的运营服务，目前已实现9.8万+商户员工在线，月活跃⽤⼾5.4万+，极其有效地提升一线运营管理效率；在C端，龙湖创新运营的消费者服务平台——龙湖天街小程序，为消费者建立一站式在线服务小程序平台，2020年线上销售额超1亿，日活跃用户超百万。

无论B端的高效运营，或是C端的智能消费体验，未来都将筑高南宁青秀天街竞争力门槛，在南宁市场呈现数字化运营高阶范例。

IP跨界赋能多场景体验

 在当前越来越强调提炼“IP属性”，凸显商业个性的商业环境中，龙湖商业可谓是“IP多面手”。

对商业空间的IP化打造，龙湖商业创造了诸多“空间融合城市文化个性”的范例。例如，龙湖常州龙城天街以跨层船头空间“运河之舟”，致敬常州的运河文化。

图：龙湖常州龙城天街“运河之舟”

为进一步放大实体商业空间的体验优势，龙湖商业还打造了“天街欢乐季”、“66天街品牌日”等全国联动原创活动IP。

这些已在全国多个城市引发打卡热潮的IP运作范例，都将成为南宁青秀天街在南宁市场凸显“独家IP属性”的资源储备，以提升“圈粉力”的方式，助力南宁青秀天街加速催化“南宁商业新中心”。

致敬多彩南宁

打造诠释“城市个性”的蓬勃空间

“南宁有多个民族，也有丰富的自然资源，这是南宁多彩的一面。在生活中，南宁人乐活，喜欢热闹、惬意的欢聚，我们希望将绿野山水、自在惬意的城市基因融入项目，不只是带来品质生活的全新体验，更是呈现充满生活盛放蓬勃能量的惊喜空间。”

拆解龙湖商业的商圈催化力，我们看到了又一个关键点：从“城市个性”的角度考量一个商业项目的建构。

按计划，商业体量12万㎡的南宁青秀天街，将容纳近300家品牌，刷新南宁现有同量级Mall的品牌容量。

那么，由丰富品类带来品质生活提案，要如何精准诠释项目定位“多彩人生 欢聚此间”？龙湖商业又进一步强调品牌组合应匹配客群需求。

市调报告显示，3公里范围内，南宁青秀天街主要辐射以下客群：

• 主力客群：随着南宁“东进”发展浪潮进入城市新区的年轻中产家庭；

• 次主力客群：乐活青年，主要包括因应城市新区发展前景，而在周边就业、置业的95后年轻白领，以及由五合大学城导入的00后大学生；

• 次主力客群：高端别墅住宅区、行政单位导入的70后、80后高知精英。

上述群体注重生活品质，也热衷追逐潮流时尚，在亲子儿童成长环境、教育培训等领域表现出极高重视度。

基于客群画像与城市个性，联合知名品牌打造“城市定制”门店，各个城市的龙湖天街呈现了不少让消费者耳目一新的个性化门店。南宁青秀天街也将延续这一思路，打造具备独有性的全国定制标杆店、设计师主题定制店、城市主题形象店、复刻南宁生活烟火气的“24小时食嘢街”，致敬多彩南宁。

针对重点业态——家庭亲子业态，南宁青秀天街将以“全场景”思路，打造10000+㎡超级儿童空间，带来覆盖儿童全成长周期的亲子体验场景。

呼应邕江江景，南宁青秀天街还将在户外种植“网红之花”蓝花楹，打造蓝花楹大道，这既是一处融合自然景观的“慢生活”打卡点，其中还将引入咖啡馆、茶饮、清吧、酒吧、夜宵等业态，作为南宁青秀天街呈现“不夜生活”的体验空间。

-结语-

在分享南宁青秀天街商业构想的过程中，项目团队对项目Slogan“不止生活，天生蓬勃”的解读让人印象深刻。

“我们看好南宁青秀天街所在区位的价值，希望消费者来到南宁青秀天街，每到一处都能感受到蓬勃的气息，也期许这种蓬勃气息，吸聚更多朝气蓬勃的人群来到这个片区，助力一个片区人口气质的养成。”

从12万㎡商业空间的内容建构，到空间蓬勃生活气氛的养成，再到穿透商业空间达至商圈、片区范畴的生活氛围迭代，南宁青秀天街项目团队对“商业之于城市发展和城市生活”的长远思考，让我们看到这个项目催化南宁商业新中心的更多可能性，也对这个项目有了更多期待。