传统的办公楼+工业厂房式办公近年来渐显颓势，产业园区以其低廉的租金、宽敞的环境和丰富的配套逐渐抓住了传统客户的眼球。声势浩大的一场疫情也让更多人看到了居家办公+线下办公的灵活组合模式的广阔前景。生产关系和城市组织是如何影响人们的办公选择，商业又是如何顺应办公变化，甚至推动办公场景的革新？
1.大楼→园区，生产要素与商务活动的分离
办公楼最大的意义在于让人集约到一个空间内办公，不同商务区则是将资源需求相近、业务相关的企业聚集到一处，以便工作的推进。然而随着人工智能、大数据等科技的发展，以及大型城市对第二产业的布局调整，企业的底层逻辑已发生改变：小型企业更加追求产业链条集约化带来的便捷沟通、运输和制造的成本降低；大型企业所依赖密集的人工，生产媒介不再是工厂，而是可以移动的电脑，数据云服务同时解放了工作地点，使得办公的灵活性更高。本需要在商业核心区线下解决的事宜已能由线上功能取代，集约办公的意义也从过去的因生产要素而聚集逐渐变成了为了提高沟通效率而聚集。产业结构的变化造成技术研发/数据后台/设计与制造等部门逐渐与负责业务交往的前台部门分割开。
产业园区通常布局于核心商务区的外溢范围，部分需要大型基础设施的则分布于更远的郊区。产业园的优势在于价格低廉、企业独立性高（独栋、小独栋、高层整层的设计都更适合一个企业整体使用），而且因为不同行业对用电量、存储空间的要求不同，企业倾向于同行业聚集发展，比标准办公楼更适合行业链条的整合。办公楼内企业则逐步向商务活动靠拢，以对外交流、客户关系、营销、业务前台等部门为主，较为注重企业形象的展示，方便与不同行业的企业及客户进行业务来往。
疫情更是推动了人们关注办公环境与人身健康的关系，以及对集中办公必要性的反思。居家办公强迫创造了物理空间，Gensler设计事务所2020年所做的美国工作地点调查显示，受周围环境的影响，工作效率反而在居家+集中结合的方式下有了提升。一个更灵活、宽松的工作环境已经成为了大势所趋，园区的价值会持续体现。
图片2. 居家办公与集中办公的综合考虑（来源：Gensler U.S. Workplace Survey Summer/Fall 2020）
2.集中→低密度，提高企业效率、平衡个人生活
成熟商业区固然有成熟的交通配套与商业配套，然而拥挤的电梯、人满为患的地铁、绿地的稀缺与周边的高生活成本都在迫使企业的眼光转向更经济、绿色的产业园。产业园的容积率通常在2左右，而城市核心区的高层写字楼则在5以上。宽松的用地条件让产业园能够打造丰富的绿化，注重园区气氛的营造，并有更多空间来安排辅助性的功能。相比办公楼，园区给员工更舒适的心理感受，企业更有把控工作节奏的主动性，不必受制于写字楼中空调时长、门禁限制等，最大化企业的生产效率。
不同行业的园区也有不同的空间需求，电子科技类园区（如中关村壹号、大族企业湾）通常会以小高层和独栋建筑为主，部分研发类园区会注重厂房空间和电量保证，并打造专门的企业展示厅，配连锁餐饮，健身房，并多数在附近建有职工宿舍，以满足初创企业、劳动密集型制造企业落户。传媒类园区则基本是独栋建筑（如西店记忆、朗园Vintage），符合传媒类企业需要独立创作空间、影棚等特点，园内的商业个性很强，连锁店较少，打造区域独特性。服装类园区则以前店后厂类居多，将业务集约化，上下游企业。
 
图3、图4. 西店记忆的图片 图片来源：本人拍摄
3.办公场所→商业新地，商业成为工作的调剂
办公场所有大量的人群聚集，且整个白天都会在此办公，人们不仅满意于吃饱喝好，一整天中如何在工作之余让生活更有期待感、快乐感也是重要的需求。办公场所初始的商业较为单纯，以员工食堂为代表的餐饮商户较多，偶尔有一些健身房、超市等，企业自用的楼宇通常还会配备活动室，整体满足人工作的基础需求。后期其他配套逐渐进入到了办公场所，例如花店、干洗店，突破会员制的健身房（如超级猩猩）等。
近年来，办公场所的配套商业增强了对办公人群的针对性，以最大化商业的价值：例如潮汐化、标准化的餐饮，办公楼里更多的轻食配套，更方便人取走一人食；饮品店位置逐渐走进转换层/共享层，艺术活动、轻健身综合到了楼宇日常运营之中，等等。商业如液体般随着容器变化，更紧密地附着在办公人群。工业园区的配套仍旧以传统的餐厅、健身场地（较办公楼更大，如篮球场）、展厅为主，而商业用地的园区则有各种各样的新变式。园区餐饮的个性更强，满足用户的商业洽谈、午间休闲等轻松氛围的年轻化餐饮明显比办公楼多。园区也有空间做书店、路演厅、时尚走台等空间，满足不同行业企业的需求。
图5. 杭州天目里综合艺术园区（客户有江南布衣集团） 图片来源：goa大象设计
商业的潮流也在改变着办公场所对商业的态度。配套不再是一种不得不规划的必须项目，它逐渐成为了楼宇重要的增值点。商业配套的丰富度和园区/办公楼的招商能力会影响到用户是否选择该处办公。特别是园区项目，由于其地理位置较偏，它的商业更是服务于办公人群的全方面生活。用户希望商业能够更便捷，以应对快节奏、长时间的工作安排；更多样、富有趣味性，为日复一日的办公带来调剂；更“小确幸”，将大型商业的打卡转化为生活中的小灵感。这些特征都在逐渐改变着办公空间的运营思路——从空间的创造者和维护者，转向了商业化的运营者。
结语
生产模式的变化改变了办公空间的物理布局，物理布局的改变及人们日益变化需求进一步促使了商业的变形。随着商业同办公空间的持续融合，未来商业将更加有针对性的服务于办公人群，弹性地适应多种框架下的经营。或许办公场所的商业服务也会逐渐变形为小型商业更新区（Business Improvement District）以面对迅速迭代的办公场景，让我们一起期待未来的发展。 |
