月13日，马来西亚云顶集团旗下的卓越金融对外正式宣布，以5.727亿港元通过收购富域国际的全部股权，进而持有位于上海普陀区的长寿商业广场。

    中瑞市场研究中心研究部经理尹锋认为，限外政策出台之后，海外资本直接收购物业的门槛提高了，通过收购企业虽然面临一些潜在风险，但却不失为投资房地产便捷、可行的投资方式。而接下来可能还会出现通过收购资产权而持有物业的交易。

    曲线收购

    马来西亚云顶集团是豪华游轮——丽星邮轮（Star Cruise）的所有者，目前是全球第三大游轮企业。1965年由发展酒店业开始，云顶集团从仅拥有200间客房的酒店，发展至今天已拥有超过1万间客房、60种游乐设施的大型跨国企业。

    据悉，此次收购是由云顶集团旗下的卓越金融完成的。卓越金融旗下的卓越地产以510.6万元的代价向独立第三方收购富域全部股权，从而持有上海普陀区长寿商业广场的北座及南座。

    卓越金融此次收购涉及长寿物业北座及南座、翻新工程及购回出售店铺等其他相关交易，总资本开支约为5.727亿港元。

    长寿商业广场坐落于长寿路以南、陕西北路以西，由南北两座毗邻的物业组成。其中，北座包括一幢6层高的购物商场和商用综合楼，总建筑面积约2.63万平方米，已于2002年年底落成，收购代价约2.515亿元人民币。目前该楼已出租给强生集团，于2017年8月底到期。

    卓越金融方面披露，以北座收购代价及北座租赁期间每年约570万元的租金收入推算，北座每年的平均回报率约为2.3%，其计划将长寿商业广场持有作长期投资用途。此外，为提高长寿商业广场的租金收入，卓越金融还计划对其重新包装与整修。

    长寿商业广场的翻新、改善工程、购回已出售店铺及其他有关附带事宜所需的资本开支，预计为1.25亿元左右。

    卓越金融董事会表示，内地和香港对优质物业及住宅需求量存在着巨大商机。随着内地城市化进程的强劲势头及人均收入的增加，卓越金融将继续寻找更具潜力的投资机会。

    外资收购热情不减

    限制外资政策出台后，海外资本并未停止收购中国物业脚步。对此，经常接触外海投资人的陈立民毫不意外。

    而高纬物业调研部顾问朱圣渊则指出，造成此现象的关键原因在于其他行业的回报率只有4%左右，而房地产回报率却远远高于这个数字。

    据陈立民介绍，上海商业地产租金回报率在6%~8%。如果将物业重新改造，持有若干年待市场价格提高后再出售，回报率可达20%左右，甚至更高。

    “限外政策出台后，相当长的一段时间没有发生收购事件完全是因为海外基金一直在寻找新的投资渠道。”陈立民说。

    而限制外资政策的出台，对海外投资者的心理造成了冲击。按相关政策，投资中国房地产应当到外管局进行登记，注册一家房地产公司或与中国地产商合资。这延长了海外投资者的周期。因而，通过并购企业而持有房地产开发公司名下的物业，及正在开发的房地产项目成为其更为便捷的方式。

    陈立民表示，海外基金经理对限外政策的纲领是：以不变应万变。即首先考虑资金的安全性，并不贸然出手。限外政策出台后，基金经理对政策的解读需要消化一段时间。而政策的规定相对较为明确，市场运作规则较为清晰，使其经过一段时间后又恢复了信心。

    考虑到地产发展的周期，今年上半年上海公寓市场投放数量较大，而商业地产放量有限，可供海外基金选择的物业十分有限。

    “下半年上海有许多商业地产将交付使用，预计市场交易会比较活跃。”上海意景房产开发有限公司销售经理刘谨表示。

    此外，开发商的心态也发生了变化。

    朱圣渊表示，看到去年基金收购物业，上半年很多地产商都提高了价格。但限外政策出台后，加之市场销售情况不佳，地产商降低了心理预期，调低了销售价格，这也是原因之一。

    而国内地产商资金的短缺又为海外基金并购提供了绝好的机会。“地产商资金链的紧张给企业生存造成了压力。那些难以为继或资金周转困难的企业不得不出让企业股权而求生存。”刘谨说。

    世联地产分析师林光厚表示，投资公司通过股权收购可以掌控公司旗下多个有发展潜力的物业，一方面可以简化收购手续，此外股权交易的税收较物业交易税收少，这也有利于海外基金提高其回报率。

    “兼并、收购刚刚开始。”尹锋表示，但房地产是本土化很强的行业，有天然的地域限制。实力再强的资本，其扩张性也是有限的。