“瑞安房地产目前面临的资金压力高达70亿港元”，一位熟悉瑞安的投行人士透露,“显然，重新启动的上市计划对缓解这一压力至关重要”。

    IPO之路屡遭波澜

    与先前6月首次招股相比，此次预计筹集规模又一次大大缩水。

    7月，瑞安房地产的大股东瑞安建业（0983.HK）在向香港联交所重新递交上市申请时就曾表示，将筹资额定为8亿美元，接近6月招股时的目标区间下限。而此次已是瑞安房地产第二次下调集资规模。 同时，瑞安房地产不但将发售的股数由原本占总股本的25%下降至20%，就连每股作价也会下调，估计减幅超过10%。在首次招股时，瑞安房地产每股作价介乎5.6港元至7.55港元，上下限距离相差达到35%，而如今再招股的上下限距离将会收窄。

    而就在不久前，瑞安旗下的上海“创智天地”项目，被指涉及社保基金投资，并面临贷款被追讨。据悉，上海社保基金已要求各方尽速将挪用的资金调回，其中创智天地，来自社保的15亿元人民币贷款亦不能幸免。

    这使得一些证券人士担心，投资者或将对该公司的市场价值和信心进行重估。而瑞安集团主席罗康瑞强调，“瑞安房地产是与上海浦东发展银行订立的15亿元人民币委托贷款协议，该贷款协议是合法、有效及具约束力的”。罗康瑞说，“鉴于该事件已经解决，且公司已向联交所上市委员会做过专门解释，并不影响瑞安房地产的上市计划”。

    “对于瑞安房地产而言，尽管香港股市在美联储宣布年内并无再次加息的计划后开始转好，但重新招股所面临的市场竞争，仍将使其招股结果充满诸多变数”，一位香港证券人士为瑞安重启上市担心。但据香港一位基金经理称，仍有投资者表示瑞安房地产公司素质不错，发展模式也很受认可，“如果定价合理，还是存在升值空间的”。

    “目前仍很难预料瑞安房地产的上市计划是否会再次生变”，仲量联行中国区投资部的一位人士认为，“关键还在于定价”。但同时，他也表示，由于瑞安房地产于2004年发行的优先股协议，必须确保高级优先股的投资者获得27.5%的最高内部回报，因此其降价空间显然有限。

    资金压力催生快速重启

    目前在瑞安在建项目中，仅创智天地的总投资就高达100亿元。与此同时，瑞安在武汉、重庆等地的新项目需要大量投资。同时，宏观调控以来瑞安也没停止在内地借机扩张。据瑞安建业行政总裁黄月良称，仍计划未来每年收购6至7个项目。“瑞安正在物色二线城市的项目，包括武汉、重庆、成都、南京及广州等地区，目前有三个项目在进行中”。

    就在今年6月，瑞安已与昆明市政府签订意向书，将于昆明市草海北区发展一个高档的综合性项目。并且，目前还正在洽购一个北京的甲级写字楼项目，涉及建筑面积达6万平方米，总投资额约为7亿至8亿元人民币，最快将在未来2~3个月内落定。

    大手笔的收购，无疑使瑞安面临着很大的资金压力。按照瑞安房地产原计划，将会把上市融资的约33.26亿港元用于内地项目发展，包括上海太平桥、上海瑞虹新城、上海创智天地、重庆天地及武汉汉口天地项目等，其中有6亿港元用于收购上海太平桥项目两个地段少数股东权益。

    上市暂时受挫后，瑞安也在试图通过其他渠道缓解资金压力。据瑞安上市保荐人之一德意志银行有关人士透露，瑞安房地产已经开始计划通过出售其重庆项目股权的30%，来引进策略投资者。若能成功出售，这将为瑞安房地产带来5.5亿元人民币的税前盈利。

    对瑞安房地产而言，如果上市计划再次延迟，其资金安排将面临更为紧张的境地。业内人士分析，这也是上市努力受挫后不到两个月，罗康瑞决意再作尝试的根本原因。