开业10个月后，总面积达32万平方米的龙之梦正在悄无声息地转换经营思路，其中心区域——龙之梦百货的经营面积将大幅缩减1/3，取而代之的将是美容、健身、家居、玩具等大批娱乐休闲场所。
无独有偶。随着国际专卖店、玩具反斗城的逐渐引入，上海最早的一个超过20万平方米的购物中心——正大广场的主力店——正大百货的经营面积同样随之缩小。
龙之梦和正大广场这两个上海数一数二的巨无霸，似乎不约而同地陷入了20万平方米“销品茂”国内无成功先例的“魔咒”中……
上海长峰房地产开发有限公司的创办人、2005年福布斯内地富豪榜上排名第36位的童锦泉期待中的“奇迹”最终没能出现。
童锦泉一贯低调。其广为世人瞩目，皆因大手笔投资近30亿元，一手打造了上海第一个民营企业家建造的购物中心——龙之梦。白手起家的童锦泉一直想创造一个“奇迹”:在龙之梦内，由自己经营百货、超市、书城等八大业态。为此，他曾经将主动上门要求合作的家乐福、沃尔玛等外资巨头拒之门外。
但事实上，开业后的龙之梦一直不得不在改变自己。去年12月开业后，处在交通枢纽要地——中山公园商圈的龙之梦，却经营遇冷，开业的商铺不足一半面积。
今年“五一”，童锦泉放弃了自营的龙盛超市，引进零售巨头家乐福。
龙之梦初显“休闲茂”轮廓
显然，童锦泉还得在转型之路上继续走下去。早报记者最新获悉，即将到来的国庆黄金周期间，欧洲最大玩具商仙霸集团的上海合资伙伴又将在龙之梦9楼建起一个3000平方米的“主题玩具城”。
据中山公园地区功能拓展办公室相关负责人介绍，仙霸玩具城由上海仙霸乐孺商贸有限公司打造，德国著名的丝菲爱娃娃(Steffilove)等3000种玩具将进驻玩具城。
不仅仅是玩具城。
“龙之梦目前业态调整步伐日趋加快，百货业比例随之将缩减至少1/3，餐饮、娱乐、服务业业态的比例大幅增加。”上海龙之梦购物中心有限公司总裁刘毅昨日向早报记者表示，以餐饮业为例，它的业态比重从原先的9％调整至25％。此外，手工巧克力店、各类美容美发旗舰店、时尚家居生活馆、室内迷你高尔夫球场等业态将进入以往各个楼层的百货区，在12楼还将开设5000平方米的健身会所。
通过这一转型，刘毅说，龙之梦在“十一”前开店率有望达到80％。
尽管开业率得到提高，但这一转变与童锦泉最初的设想已然大相径庭。早报记者在其开业初期拿到的方案显示，占据一至七层的龙之梦百货是龙之梦最大也是最重要的部分，营业面积4万多平方米。
正大广场转型在前
无独有偶，上海最早的一个超过20万平方米的购物中心——正大广场如今也在忙着业态转型。随着国际专卖店、玩具反斗城的逐渐引入，以往的主力店——正大百货的经营面积同样随之悄无声息地缩小。
正大广场是由泰国正大集团在中国最大的投资项目之一，总建筑面积接近25万平方米，但项目经营一直不理想，据传每年亏损上亿元。
时至今日，5楼以上的餐饮区俨然已成为正大广场的“主力军”，相反，正大百货内购物者的身影寥寥。正大广场总经理金庆国向记者表示，他们的餐饮业态比重目前接近30％，此后还将相继引进西班牙“ZARA”、瑞典“H&M”等一批国际品牌专卖店，届时主力店——正大百货的营业面积将不断被专卖店“蚕食”。
同时，全球最大的玩具零售商玩具反斗城的中国首店将落脚在正大广场，面积在2400平方米，销售玩具种类超过7000种。此外，正大广场还引进滑雪场等设施。
20万平方米“销品茂”魔咒
“在中国，20万平方米的购物中心没有成功先例。”上海龙之梦购物中心有限公司总裁刘毅异常坦率。刘向早报记者表示，国内大多数的购物中心还只是简单的百货概念，龙之梦此次改变只是希望跟着市场的需求发展，首先满足休闲购物的概念。
“我认为这一转型思路是正确的。”正大广场总经理金庆国昨日同样向早报记者表示，“一件衬衫不可能每周买两次，但吃喝玩乐不同。”
但也有不同声音。港汇相关人士分析，餐饮业虽然能带来人气，但因其整体租金水平偏低，上海购物中心的成功典范——港汇一直控制这一业态的比重。在他看来，当一个购物中心的人气都聚集在餐饮区域时，对其所有者来说很难赚到“真金白银”。港汇广场的建筑面积是13万平方米。
对此说，刘毅称，龙之梦的餐饮业租金并不算低，现在的龙之梦已是“一铺难求”。而金庆国则认为，比例高低要看购物中心所在的商圈特点，对正大广场来说，将餐饮比重控制在25％~30％之间就是一个合理状态。
专业人士分析，无论是32万平方米的龙之梦，还是25万平方米的正大广场，他们开业后效果不佳都因遭遇一个共同难题:体量过大所带来的招商不足。比如正大广场，从2002年开业至今，还是有很大部分的商场面积空置在那里。而开业不久的龙之梦就更不消说了，一楼的黄金区域店铺都存在关闭现象。因此，两者相继而来的业态调整的实质，就是为了解决招商不足、难以赢利的“老大难”问题。
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