4月15日上午，品器不动产大会开幕演讲。冯仑、马蔚华、罗臻毓探讨后房地产时代的新作为，解析后开发时代房企样本。

凯德集团总裁兼中国区首席执行官罗臻毓表示，凯德集团本身应该属于是一个资产和基金管理公司，而不是一个房地产公司。凯德集团所管理的资产投资大概有6400亿元人民币，直接付了32个国家，有6支上市的房地产信托基金，也有25只私募基金在支撑着集团整个资产管理的平台。

凯德94年来到中国，现在管理的总资产在国内大概有2700亿人民币，发展到40多个城市，整个集团大概41%的总资产的数额是放在国内的。开始的时候，其实凯德也跟一般的开发商一样，是以住宅和服务公寓为一个开端，也做开发业务。

到了2000年，随着市场的转变跟这个市场的成熟度的引进了，凯德也开始提出轻资产的转型战略。到2006年，凯德把6个国内的商场装入了一个叫先锋上市的信托，叫做凯德商用。

到了2020年，集团上市的商业信托“凯德中国信托”，它的业务范围，不再只装有商场，也注入了产业园，注入了一些物流的物业，还有注入了一些办公楼。

所以什么是凯德模式，基本上包含了整体的从开发者到运营者，到资产管理者，基金管理者、投资者这样的一个理念。资产管理平台和运营管理平台要发挥它一定的力量，才能使物业能得到超越别人的回报率。

所以凯德的整体思路，是以金融的资管的一种模式去操盘，以资产回报为一个驱动。

整个模式基本上从早期拿地到建设，是以私募基金为基础，和投资者一起去操作，前面也会有一些也是开发基金，去扶持整个物业的初期的建设，到后期基本上还是以私募基金为基础去做，到了成熟物业基本上是时候把它卖出去。

所以说资产管理在整个体系里面是扮演着很重要的角色。每两三年你可以看到商场里面的不管是租户或者是格局或者是布局，都有一定的变化，随着市场变化而变化，这个就是延续性的一种资产管理，一个运营管理的一个操作，去确保说整体的一个生命周期的受延续，也延续能得到比较高的一个收益的最大化。

有人认为商业地产没有什么东西可做，其实对我们来讲，不管是商业地产或者是一些优质的住宅，还有我们现在可能要大力发展的新经济下的基础设施，包括数据中心物流、产业园，我们认为商业地产其实也是一个城市的基础设施，所以在每一个城市增长的范围里面少不了这样一笔钱，内容为王，主要是看怎么做。

下一步，城市更新将会是重点，老城市的一些建筑、一些空间格局设计，已经不符合现在的要求。随着城市整体规划的改变，建筑的改变将会是下一波一股新力量。