汇纳科技股份有限公司总裁 丁遥

丁遥先生现任汇纳科技股份有限公司总裁，历任万达集团商务部总经理、万达商业管理集团总经理、万达百货集团总经理，苏宁集团副总裁。

从深入基层的连锁到平台搭建的百货，再从涉足乡村到走入智慧商业，多元视角的观察和思考让丁遥开始关注商业的本质，即对消费者的服务和对其需求的满足。着眼于汇纳科技，从数据采集到数据分析，再到数据应用，丁遥希望进一步加速对实体商业行业的数字赋能，促进购物中心和品牌间的数据共享，找到实体商业新的“成长极”。

行业复盘

重击后的重构与新生

2020年疫情给行业带来了众多变化，丁遥首先从消费环境、经营策略与科技赋能三方面，作出2020年行业变化趋势的归纳解读：

■消费被提升到了稳定社会环境、保持经济发展的新高度

主要表现为疫情下，我国确定了构建以内循环为主，国内国际互促的新格局，消费成为衡量社会安定和经济发展的重要指标。其次，从商业地产行业来看，相关政府对商业主管部门报送的数据更为重视，数据报送更加高频。

■线上线下从独自发展、零和竞争，发展到相互融合，回归服务本源

疫情让线下商业认识到线上服务的重要性，开展数字化转型；疫后线下商场客流的快速回暖，也让线上企业看到了线下商业的价值，布局线下服务机构、门店和体验活动。线上线下的融合发展，回归了服务的本源，有利于全方位满足顾客需求。

■伴随着国家科技兴国大战略的提出，数字化赋能、科学决策在商业中的应用也将逐渐被重视

作为实体商业领域中规模最大的人工智能和大数据服务商，汇纳科技在技术创新和智慧化商业赋能领域无疑走在行业前列。丁遥也表示，技术的进步和迭代，在不断推动着实体商业服务水平、经营效率、科学决策的进步。

传统客流技术获得的数据有限，数据分析方法只有简单的加减乘除、同比环比；当下发达的科技不仅可以获得更多维度和更细粒度的数据，还能使用机器学习、人工智能模型的方法处理数据，揭示数据中蕴藏的规律和价值；原来只能“知己”，现在还能“知彼”，原来只知道“多少”，现在知道原因，甚至能够提供建议，并持续跟踪给出监测，协助经营者作出科学决策。

综合以上行业变化，丁遥表示，已开业购物中心的专业化运营和精细化服务的提升，需要在品类资源分配、品牌选择、商家赋能、精准营销四个方面进行持续改进。

科技策研

数据力量下的商业脉络窥析

2021年3月3日，汇纳科技发布汇客云《中国实体商业客流桔皮书》2020年度报告（以下简称《桔皮书》），从宏观行业到微观项目，从存量经营到增量投资，为实体商业运营者提供了一手数据和客观分析。

透过这些数据，汇纳科技揭示出了四点实体商业发展规律：顾客偏好从餐饮、教育、娱乐需求，向健康、美丽需求延展；从进口崇拜向国货自信转变；实体商业进一步渠道下沉，商业基础设施迭代进入成熟稳定期；行业集中度继续提高，经营差异进一步拉大；租金水平承压，购物中心资产性投资收益空间继续压缩。

围绕选址、设计、业态、招商、活动、租金六个维度，《桔皮书》为实体商业发展提出了相关建议。访谈中，汇纳科技对这六大机会点再次进行了深度解读。

■选址：建议购物中心选择不同等级城市时，注重考虑项目定位与城市消费特征。一线城市为长板市场，项目需要寻找自身亮点，依靠长板取胜；下沉市场为短板市场，要求项目尽量满足多数人的基本需求。

■设计：依据下沉市场城市活动空间较小、生活状态简单等特征，汇纳科技推测下沉市场对大型购物中心的接受程度相对不高，因此购物中心在规划阶段可适当减小面积，更侧重布局偏消费属性的设计。

■业态：从《桔皮书》多经点位的分析来看，2020年度多经交易行业占比中，汽车行业比例已接近50%，以新能源汽车为主的汽车展厅的进入，折射出购物中心的体验功能不断增强。因此，2021年购物中心在资源配置上更应关注消费环节“在店”发生的情况。

■招商：疫情影响下，人民安全、健康的消费理念不断深化，招商中应更多寻找健康、安全、体育类品牌。在市场经济发展规律的作用下，一线品牌纷纷下沉，传统品类展现出升级更替需求，2021年购物中心应更多关注网红品牌和新兴品类。

■活动：从数据来看，北部地区营销活动的实际效果与预期有差异，建议北部地区购物中心可适当减少营销活动场次，并降低持续时长。其次，培育期、低线城市购物中心的营销活动，对客流提升效果较好，可适当增加营销活动频次。

■租金：将空置率和多经点位交易作为先行指标，汇纳科技发现，2020年中国购物中心空置率水平较高，多经点位数据在去年三四季度也没有出现明显反弹，由此，其预估承租方的支付意愿呈下降趋势，预计2021年度固定铺位的平均租金走势会趋于疲软。

洞见破局

后疫情时代商业突围预见

除适应后疫情时代消费需求变化外，对购物中心运营者们来说，更重要的是针对行业新生态调整运营策略，恢复甚至超越疫情前的客流业绩与商业价值，从愈发激烈的行业竞争中突围，实现项目的长足发展。

对此，丁遥总结出四点破局方向：

■迎接国际名品渠道下沉，丰富服务供应

疫情后，国际市场发展停滞，国际品牌更加侧重于发展稳定的中国市场。以往，国际名品囿于多种原因，在下沉城市布局有限，致使下沉市场购物中心的内容品质欠缺。此次国际名品在中国市场的大量布局，有助于丰富下沉城市购物中心的内容供应，提升内容品质，缓解供需差异。

■促进场店融合，改进顾客服务

长久以来，百货商场、购物中心等以空间经营为主的企业，与场内品牌之间存在一定的利益博弈。

2020年的疫情冲击催化了场店之间的融合，双方之间逐渐由分工关系向协作关系转变，商场与品牌店之间开始数据共享、互为宣传导流，各品牌间的异业互助等，能够有效改进双方顾客服务。

■引入科技创新手段，提升经营效率

丁遥表示，行业正在从关注工具到关注数据，最终延伸到关注应用价值。如2020年四季度，汇纳科技参与了宝龙2021年度经营计划编制；2021年协助COCO Park春调；并为美国知名品牌Under Armour提供经营环境感知服务等。这些工作早已超出此前数据采集、硬件的范畴。

购物中心和品牌方生发出以技术获取应用价值的诉求，不仅有利于需求方的策略制定，也对科技企业提出了更高要求。汇纳科技正是主动适应需求，在数据、人才、算法、服务场景、专家等各方面均做好了完备的准备，才能圆满完成合作任务。

此外，丁遥特别强调道：“实体商业运用科技手段强化管理运营，需要在数据获取和合法合规之间找到安全地带。”

■顺应消费引领，推动商企创新

疫情影响下的短期经济波动，虽然影响到居民收入水平和未来消费信心，但经历多年发展和提升后的生活观念，决定了人们不愿首选牺牲生活水准为代价来抵御风险和波动。

在经济增长缓慢时期，追求美好生活的意愿依然持续、稳定地输出促进经济长期向好的源源动力。因此，购物中心需顺应消费引领，不断创变革新，满足消费需求，实现价值成长。

访谈最后，谈及轻资产，丁遥表示，新建一处资产更多考验的是选址、规划、设计、建设、商业定位、主力店招商、开业宣传的能力，运营已经开业的资产，考验的是顾客需求的认知能力、匹配资源的内容引进能力和资源稀缺时补足短板的能力（如自营商品、辅助商家经营、科学营销等）。

与获取、打造资产的能力相比，通过运营提升使用中资产的能力在当前更为稀缺，资本也就更倾向于该能力，因而谋求轻资产运营成为行业大热趋势。

（文章来源：中购联）