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布局放缓 共享办公还能成为商场招商的趋势吗 
   2021-4-2   北京商报记者 赵述评 刘卓澜 

      曾几何时,共享办公业态曾是商场改造、吸引客流的利器,但北京商报记者多次走访发现,这一业态在商场的身影越来越少。对于共享办公选址的考虑因素是什么?与商场之间的关系是什么?以及未来该业态发展的方向是什么?4月1日,记者从艾克商务中心相关负责人处了解到,历经疫情,共享办公行业更多的是从数量上的扩张转型至对产品服务的打磨,在商场的选址上也更加看重不同区域的客群标签是否与共享办公产品定位相符。分析指出,对于商场而言,共享办公能够导流多元化的客群。而对于共享办公的使用者,商场的餐饮、购物配套能为他们带来更加便捷的办公体验。


商场内门店承租率高

      共享办公在不同场景的承租情况大相径庭,相比之下,一些进驻商场的共享办公反而日子更好过一些。北京商报记者走访时看到,位于朝阳门附近的氪空间于近日关闭兆泰国际项目。同时,从事共享办公行业的高女士透露,疫情之后,不同品牌的共享办公门店承租率都不尽如人意。不过,位置好、处于商场位置的门店反而更受租户的关注。

      高女士透露,位于写字楼的共享办公门店承租率一般在60%左右,商场内的门店多在80%左右。其中,4月份的世贸天阶梦想加总出租率达92.85%;朝外梦想加总出租率达79%;E-PARK的总出租率在75%-80%之间。

      共享办公业态也面临升级转型的局面。北京商报记者走访环球金融中心时看到,兼具商务办公及会所功能的共享办公场所“The City”位于该建筑的配套商业二层,除了办公区域,“The City”还与哈迪森餐厅相互配套。根据工作人员介绍,“The City”拥有会所区域,可以完全与餐厅部分打通,便于场内的客户举办活动或会议时使用。同时,餐厅还可以根据客户需求提供工作餐等服务。

      艾克商务中心CEO陈嘉彦透露,“办公加餐饮的模式是根据环球金融中心的客群进行的合作定制,它走的是更加平易近人的路线,除了办公区的客户可以使用之外,所有的消费者都可以前去消费”。此外,陈嘉彦还表示,这种餐饮加办公的模式目前是组合在一起的,不排除未来有单独扩展的可能。据悉,艾克商务中心在北京的总出租率也达到了80%以上。

业态模式急需转型

      除了环球金融中心之外,艾克商务中心在北京的布局还有金地中心和平安国际金融中心,多为商场区域或写字楼的配套商业区域。关于选址,陈嘉彦介绍,会根据客群的性质,以及合作客户的需求进行布局。就艾克而言,客户大多数是财富500强企业和发展成熟的公司,他们对办公位置的需求普遍是CBD核心区域。此外,除了基础的办公作用之外,艾克在布局的时候会考虑增加更多的附加价值,定制共享空间产品。以环球金融中心的“The City”为例,餐饮产品可以与业主之间相互赋能,提升价值及竞争力。

      而在与商场的合作上,共享办公与购物中心在短期内是可以实现互惠互利的。陈嘉彦表示,两者之前的合作主要还是看具体的选址和业主的需求。从市场上来看,一些前身属于商场,但后期将部分楼面改造成办公场地的物业大有所在,这说明共享办公对物业的去化有一定的作用。同时,共享办公相较于购物中心里的其他业态,如餐饮、零售等,不是属于大众消费的服务,反而是比较精准和小众的业态,这说明,办公业态能为商场的客群带来多样性。

      作为进入中国较早的共享办公品牌,艾克在中国的规划能侧面反映出整个行业的变化。陈嘉彦表示,历经疫情之后,2021年公司的整体目标是升级部分现有的办公空间项目,包括中国北京、上海,新加坡和马来西亚。对于拓展布局方面,艾克商务中心也会考虑在未来与业主通过更多不同的方式展开合作。不过,相对于其他“奔跑式”的企业,艾克商务中心并不急于扩张。

      据悉,今年2月,国家信息中心发布了《中国共享经济发展报告(2021)》,报告认为,2020年突发疫情冲击下的共享经济整体市场规模增速大幅放缓,不同领域发展的不平衡状况更加突出。疫情之下许多企业选择或转型线上办公,对共享办公的需求不断减少,导致共享办公企业的收入也随之受到影响。从发展速度上来看,共享办公领域交易规模出现显著下降,同比下降了26%。

与业主打好配合

      对于共享办公业态的未来发展方向,据行业调研机构预估,未来十年,共享办公的市场占比将达到30%。尤其是在经历过疫情之后,很多企业从原来的传统写字楼转移到共享办公空间进行办公,无论是企业还是整个商业地产行业,对共享办公的接受程度越来越高。同时,共享办公在“灵活性”上的优势更加明显,企业可以按不同时期的规模,灵活增加或减少租赁的工位数。他们无需负担包括前台、会客区、会议室等空间的固定租金,也无需操心装潢的问题以及自行采购家具、办公设备。无论在进驻办公室的前期还是使用期间,都为企业节省了固定成本和变动成本。

      仲量联行企业客户解决方案开发董事总经理孙桐表示:“疫情过后,办公楼业主与企业租户之间将不再是简单的租赁和被租赁的关系,出于自我革新的需要,企业将更为看重办公环境能否带来更大赋能,实现超额增长;而员工在选择雇主时,除了自身的职业发展规划外,将会更关心身心健康以及工作弹性等因素。”

      天津天佑城总经理李新龙指出,购物中心内有办公业态可以说司空见惯,尤其是位于商务聚集区的购物中心,如北京中关村区域。从购物中心的属性看,本身集合多种业态,满足消费者的各种需求,办公人群上班的同时还可成为消费者;从经济效益角度看,购物中心有动线较差的位置,正好出租给共享办公这样的目的性消费业态。目前购物中心竞争加剧,引入更多业态是必然之事,以满足收益。双方可谓各取所需,互相促进。

      对购物中心来说,只要有需求,共享办公业态永远是一个选择。李新龙认为,共享办公这一业态比其他业态更能满足商场对多业态的需求以及更多客流的需要。共享办公业态相比其他业态也能够给以稳定的租金及管理费,同时可以消化购物中心动线死角的铺位,并且租金比其他业态还会高。此外,对于初创公司来说,在购物中心接待其投资人更加方便。

 

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