摘要：业内普遍认为，当前商业地产行业已经出现了轻资产热潮，未来轻资产上市大概率会成为行业风口。但同时，商业地产本身就对企业的运营管理能力有着较强的挑战，如何在风口上站稳，获得资本市场认可是行业发展的关键。

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李凯旋 成都报道

       继物业行业出现了上市潮之后，商业地产轻资产上市能否成为新风口？业内普遍认为，当前商业地产行业已经出现了轻资产热潮，未来轻资产上市大概率会成为行业风口。但同时，商业地产本身就对企业的运营管理能力有着较强的挑战，如何在风口上站稳，获得资本市场认可是行业发展的关键。

       11月16日至18日，以“谋变焕新 创造未来”为主题的中国商业地产行业（第十七届）2020年会在成都世纪城国际会议中心举办，年会由全国工商联主管的全联房地产商会商业地产工作委员会发起，中华全国商业信息中心、成都市商务局、华夏时报、吴晓波频道、场景实验室联合主办。聚焦“双循环下商业地产的机遇与挑战”，探寻行业“新战略、新消费、新运营、新机遇”，共谋后疫情时期商业地产的新方向。

轻资产上市或成新风口

       2019年，宝龙商业成功上市，被称为是“商管轻资产第一股”。至此，商业地产领域便刮起了一阵“轻资产热”。同时，在2020年5月份，我国明确提出要努力构建以大国内循环为主体、国际国内双循环相互促进的新发展格局，双循环也将为各个行业带来前所未有的发展机遇。政策释放春风，资本拉下闸口，商业地产轻资产上市能否像物业一样“忽如一夜春风来”呢？

       据年会主席、全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平介绍，商业地产的运营模式之前只有三种：一是散售型。以中国soho为代表，用散售方式退出，事实证明有很大问题，即使地处一线城市，项目区位绝版，但是多年来资产价值一直上不去。

       第二种：长期持有型，以租金收益为主。但是这种模式的问题是企业资金周转太慢,财务成本过高，同时也影响了房地产的开发机会。第三种：发行reits。这种方式是国际上最主流的，但是国内由于法规不健全，而且赶上地产调控，减税问题上又共识不多，所以多年来千呼万唤出不来。今年基础设施的reits试点出来了，让行业看到了一线曙光。

       因为前三种都不通畅，所以当轻资产管理证劵化出现之后，行业象打了鸡血一样，大家觉得找到了一个简单可行的方案。尤其是首股宝龙商管的表现让头部企业个个摩拳擦掌，跃跃欲试。对于这种现象，王永平表示既喜又忧。喜的是资本市场终于认可了商业管理的价值，这对于扭转行业长期以来开发主导型的发展方式有重要意义。同时，他也担心一哄而上，管理绩效注水做假，影响监管机构与投资者信心。

       月星集团副总裁、环球港商业集团执行总裁贾耀勇认为，做轻资产是大势所趋和竞争所在。“如果我们不走轻资产的发展道路，就难以形成强大的会员体系，会在未来的竞争中有很大的劣势和压力。”贾耀勇指出了未来商业地产轻资产化的重要性。

       2020年，物业公司上市成为热潮，其同样是轻资产的典型代表。从资本市场的表现来看，地产企业分拆后独立上市的物业公司市盈率普遍超过母公司，备受资本市场青睐。恒太商业管理集团有限公司董事长兼总裁胡芳园直言，商业地产轻资产上市一定是风口。

       但同时，爱琴海集团董事长助理、投资部总经理江友政表示，爱琴海是较早便开始做轻资产的商业地产企业。近年来，商业地产的赛道已经非常拥挤，行业基本上由蓝海变为红海，盲目跟风则或许难以分一杯羹。

提升管理能力为发展重点

       尽管业内普遍认为，商业地产轻资产上市会成为风口，但行业本身仍面临发展方面的难题。“首先，商业地产自身的管理就具有不小的难度，轻资产式的商业地产在管理方面则要求更高。”胡芳园指出了商业地产发展存在的痛点。

       王永平同样认为，如何在短期内提升商业地产的管理能力是企业发展重点。世纪金源商业管理有限责任公司总裁李赟同样认为，商业地产想要依靠轻资产化这一方式来扩大发展难度很大，企业在前进的道路上更需要沉下心来。

       “商业地产本身具有强金融属性。传统的商业地产管理和商业地产资产管理是两个完全不同的维度。我们需要从全链条的角度对资产的价值进行审视。因此，对于商业地产而言，其考验的是企业全方位综合解决问题的能力。”蓝光文商旅集团董事长兼总裁张刚从商业地产的金融属性这一角度指明了企业在运营过程中面临的难题。

       高和资本董事长苏鑫也认为，若商业地产轻资产上市成为热潮，其必然离不开资本的推动力。在市场成规模后，格局或许还会产生一些细微的变化。彼时，投资人会了解每个商业地产企业的运营能力。那么，赢得投资的根本则还是商业地产的运营管理能力。

       若风口真的来临，商业地产究竟如何才能稳稳站在风口之上呢？“风口的出现一般离不开三个因素，分别是国家政策、行业发展、企业自身。而在上市之后，如何进行战略布局、发力科技创新、进行资本赋能、提升营运能力以及打造优质团队则成为关键点。”宝龙商业管理控股有限公司执行董事、副总裁张云峰说。

       其实，在宝龙商业成功尝到轻资产的甜头之前，商业地产轻资产化的“第一位吃螃蟹者”是万达商管。万达商管在转型轻资产之后，业务发展全面提速。“轻资产整体一定是对消费有刺激作用，提升消费能力和需求，不可否认，其对整个消费行业产生了正影响。”万达商业管理集团有限公司常务副总裁王志彬说。

       王志彬认为，商业地产轻资产化不仅仅只会激发消费，还会激发新一轮的商品服务和新业态的产生。同时，新业态、消费者的新需求也会让购物中心面临新的挑战。王志彬直言，万达早在2015年就提出了轻资产战略，这是也万达商管的发展方向，会一直保持这个趋势。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁