每天早上，苏鑫会骑上共享单车到国贸的办公室。过去11年，他在路上见证了整个北京的城市变迁，看到一座座新楼矗起、老楼添龄，就像城市里的人，在同一个区域也会出现一波又一波的“面孔迁移”——城市、建筑和人一样，都需要新的内容，才能有源源不断的活力。

他自己也在2009年完成一次转换，从正在疯狂反弹的地产开发行业纵身一跃，进入尚且小众的城市更新领域，离开SOHO中国，创立了高和资本。

他的老板潘石屹用了三个月去挽留他，但四十不惑的“老男孩”苏鑫说，他在40岁的时候去了一趟青海，在广袤的大草原上仰望星空，看着群星璀璨，突然感受到一些在日常工作生活之外的东西。这个时候就会往更远处去看，看到人生的终点。当一个男人看到人生终点的时候，就会想要追求有鲜明个人印记的事业，做自己喜欢做的事情。

当时，潘石屹专门写了一篇博客挽留苏鑫：“希望你半年之内能再回来，我们等着你。”

苏鑫没有回去，他去向未来。

高和资本

在PERE（Private Equity Real Estate）发布的亚太区基金50强最新榜单中，高和资本位列第22位，与铁狮门、KKR、黑岩等众多老牌外资基金并驾齐驱，是国内排名最高的独立不动产基金。截至目前，高和资本在城市更新领域总投资超过420亿元，并完成不动产资产证券化产品发行备案约240亿元。

但苏鑫认为，当下大多数人仍沉浸在消费时代的狂欢中，城市人文和创新尚且没有赢下普通人主要的生活场景，但未来更多人的关注点从拓荒新增量转向存量资源升级的时候，城市才会和人有更好的融合。

过去，中国的经济发展很快，城市建设也很快，所有人都在忙着告别过去，不让自己过时。但会有一个新的阶段出现，所有人都走向未来，同时尊重过去。

01

城市更新不是房地产

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2019年8月，高和资本联合红星美凯龙、首开、渤海保险等资本方使用基金模式收购了原先的北京爱琴海购物中心，开始着手将它从一个区域型购物中心改造为一座甲级写字楼：高和融中心，通过空间功能和内容的改变来实现资产的升值。

通过基金方式来运作不动产，最主要的两个方面是：资产、资金。资产的升值需要通过为空间注入新的内容，以及更好的运营来实现，本质上是在地段价值之外，提高管理运营；而资金最大的难点在于找到愿意与项目一起发展的长线资本，在3-5年，甚至5年以上的时间内保持信心和稳定性，按照节点有序退出。

苏鑫有一个基本观点：城市更新不是房地产。

在过去数十年中，房地产每年会沉淀和滚动十万亿以上的资金，但其中的部分钱都在追求“快”，高周转、高杠杆，赚快钱，本质上吃的是土地红利、金融红利。而城市更新的价值核心是“升级”，资产价值升级、空间内容升级，以及消费升级，它的本质是产业逻辑。

约10万㎡的融中心是苏鑫创立高和后的第14个项目，他的第1个项目是凯德华玺，这个只有约3000平米的底商是2009年从凯德手里接下来的，“凯德的底商以前他们散卖过，发现控制不了小业主，经营的乱七八糟，有的还租不出去。新加坡人很严谨，觉得这种模式有问题，就想能不能卖给基金。”

高和接手之后，将原来散售的店面整合成两个资产包统一运营，通过银行、咖啡厅等不同业态进行高低租金搭配来提升出租现金流的稳定性，把它变成一个通过现金流来衡量的资产，最后打包卖给了鄂尔多斯的商人。

通过凯德华玺的案例，苏鑫发现一线城市里每天都有新楼开建，但也有很多已经出售的资产并没有获得好的运营，而商办领域和住宅不一样，住宅的主要回报来自于房价上涨，商办如果没有好的租金现金流支撑，价格不仅不会涨，还可能会贬值——但在房价疯涨时代买入的人，有很多并不懂资产运营，更不懂如何通过产业引入来提升资产价值。

在凯德华玺之后，苏鑫把他的生意做得越来越“复杂”。

凯德华玺是高和模式的1.0版本，核心将分散的资产打包，招商引入优质租户提升现金流，然后再出售。2016年改造完成的上海梦中心则是2.0版本。

苏鑫在上海梦中心引入了保险等长线资金，并将亚洲原最大的水泥厂区域改造一新，建起了46万平米的商业文化街区，在保留的老厂房中引入IMAX影院、国际化剧院、音乐厅等六个剧院与文化设施，打造了一个国内剧院密度最大的城市空间，为上海建设“亚洲演艺之都”助力。

在高和模式2.0版本中，资产和城市人文、公共需求相结合，视角更加宏大，资金从进入到退出历经六年，时间更长，退出方式也不仅仅只有包装资产包出售一种模式，更加灵活。

苏鑫说，国内在“城市建设”的路上走了几十年，之前是把老房子变成新房子，把低容积率的村镇变成高容积率的住宅，然后卖掉。以前是卖地、城市开发的逻辑，现在一些城市开始走“城市运营”的逻辑，通过城市更新，注入、激活产业。

“城市更新本质上是经营城市，经营城市背后就是经营产业、增加税收，”苏鑫认为目前一线城市已经出现了越来越多的机会和案例，整个行业发展到3000亿规模，“在国外城市更新的大的赛道里面，就没有开发商的背影，全都是各种运营公司，做实业的很多。”

北京融中心和大悦春风里是高和模式的3.0版本，在以资金并购、资产运营的基础上，增加了用“科技”提升资产运营效率的内容。

“科技”既是高和进行城市更新时的内容，同时也是提升资产运营效率的方式。比如，高和会用5G、视频会议、移动办公等新技术来增加空间的内容，也会用大数据、AI监控设备运行状况，达到环保、节能、提升效率的目的。

2020年上半年，高和资产成立了一支新基金，专门用于在地产科技领域进行投资，并在7月份迅速投资了“领环项目”(上海山楂互联网科技有限公司)，通过股权投资方式完善布局。

目前，并购基金、资产证券化和产业创新投资三块业务构成了高和的“飞轮模式”，高和完成了围绕不动产改造的全产业链布局。

苏鑫介绍说，这个模式的核心仍然是城市更新的并购资产，资产证券化和产业创新投资分别作为独立的版块来提高资产运营的现金流和效率，“高瓴资本为什么做得好，（因为）他一二级市场都做，所以它对市场敏感度就比纯做一级、纯做二级的都要强。”苏鑫希望高和一直保持对资产和空间内容的敏感度。

02

跨难关，走对路

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苏鑫并不激进，反而非常随和。他善于学习，但也对电视等“娱乐至死”的东西克制欲望，甚至十几年坚持在日常上下班只使用公共交通。了解苏鑫的人都知道他很少会被喜怒哀乐影响心智，在SOHO做执行总裁时，旗下项目上亿元的销售提成分给上百个人，他都能让每个人发自内心地觉得他的“秤”是平的。

但创业之后的苏鑫也有睡不着觉的时候。

2010年4月，高和与北京琨莎中心谈妥了燕莎区域2.5万平米的写字楼收购意向，在正式付款之前市场传闻即将有限购政策发布。苏鑫找到时任中原地产首席运营官的李文杰咨询，李文杰分析高和收的这个项目是商办性质，但立项是住宅，对客户购买力的影响应该不会很大。

但“430新政”开启了常年调控时代，高和的项目（即中莎广场）在限购之列。

苏鑫面对创业之后第二个项目即将折戟，一整夜没睡，“（客户）一夜之间就走了。”最后，苏鑫硬着头皮付了款，逼着团队提高运营水平，靠产品质量提升资产价值度过了难关。

同样的事情，高和2015年在上海又遇上了一次。当年完成了对海德公馆的并购之后，高和请了国内知名设计师李玮珉进行室内设计，第一期产品很快销售一空，但第二期销售之前上海将公寓类产品列入限售名单，尽管海德公馆的房本并不是“大切小”，而是一户一本，但也被禁止散售。高和被迫自持3年之后，海德公馆才被进入上海“扫货”的海外基金接手。

由于不动产基金和出资方之间有严格的进入、退出条款限制，基金管理方既不能寻找快钱“短债长投”，也不能到期无法完成退出。如何设计节点、让资产保持稳定现金流并持续增值就成为基金管理方的重点工作。

“政策性质的事情或许我们无法预知，但投资一定要有可控风险的能力。”苏鑫说，创业初期最开始难的是找项目。“为了找项目，我们坐着地铁，到处看地铁上盖有哪些楼在建或者已经建好了。我人脉广，哪个项目好，一看开发商是谁，找到关系就跟他谈。为了找钱，我整天在华贸的咖啡厅里泡着，每一天都得喝十几二十杯咖啡，见七八拨人，喝得后来查出已经骨质疏松。”（来自新民周刊文章《苏鑫：在起始点“寻求改变”》）

在找项目的时候，还要考虑市场周期，如果在市场低点完成并购，后期运营的压力会相对较小，相反拿在高点，则对团队管理资金的能力要求就非常高，要有穿越周期的能力。

经过了创业初期之后，难的是找钱，特别是长线资金。经过数个成功项目的铺垫之后，高和有了越来越多的长线资金合作者，包括国开金融、华融融德、渤海保险等已经在城市更新领域布局的资本也会主动和高和携手进入项目。

还会有开发商对高和伸出橄榄枝，希望嫁接高和的项目运营能力和资金管理能力来改变项目投资的逻辑。在一些城市的核心区域，不动产基金甚至比开发商更加吃香，因为不动产基金不是推倒重建，不是玩低档换高档、低容积率换高容积率的价格游戏，而是把资本和空间运营绑定，看向更远的未来。

知道苏鑫的人更多了，高和的生意更大、更容易了，但苏鑫觉得生意场上最难的时候并不是被逼入绝境，“因为你只有一条路，过去了你就活了，过不去你就死了，你没有什么可考虑的”，而是选择比较多的时候，因为会面临很多诱惑，“也可以这样，也可以那样，你也搞不清楚。”

“每做一个选择，我们都可以列出种种做与不做的同样多的理由，这时候只靠理性是很难选择的，所以要依靠一些感性的东西，比如直觉，这些从内心里做出的选择才不会让自己后悔。”

苏鑫喜欢小说《商道》中的一句话：“从商也可以入道。”“道”就是发自内心的一种选择。

2009年是北京楼市最火的时候，当时的银河soho、三里屯SOHO都曾登顶北京写字楼市场销冠，但是苏鑫做出了一个新的选择，他希望对于这个城市赋予新的理解。

有人感觉意外，甚至以为他被SOHO中国辞退了。但苏鑫认为自己奔向的领域，才是和城市未来走向吻合的。

苏鑫说，10年前基金刚刚起步，尤其是国内而言，还没有地产基金，高和资本是国内的第一波地产基金，但从国际来看，大的投资机构都开始投向不动产，不动产是基金投资的重要一个方向。

近几年，国际资本和保险资金不断在上海、北京等大城市大举买入不动产，作为长线资金的底层资产来抵抗全球经济波动的风险。

钱在到处流动，但他们只会寻找那些有吸引力的城市和资产。苏鑫说，城市的竞争就是人的竞争，人的竞争说到底就是城市拿什么留住人。“（城市更新）不是简单的房地产，不是简单的形态改变，所以最主要是装的内容，满足消费者的需求，满足产业提升的需求。”以及相应的城市管理方式升级。

房地产发展30年，从增量开发逐渐走向存量市场，城市更新才刚刚开始。