关于商业地产，有一种令人气短的说法是，目前中国商业地产的产业形态，接近于改革开发初期的制造加工业的状况，用一个已少听的名字就是属于“三来一补”。
有关住宅地产开发，有业界人士已总结出发展路向，就是美国模式和香港模式。一个是制造为主，一个是整合资金和土地为主的资源。但就数年来粗放后形成的中国商业地产，确实没有形成住宅传统的香港模式，也没形成美国模式，现在的大型商业地产，基本上只剩下一种模式，也就是投资与市场两头在外的三来一补模式。
商业地产的主力，还是房地产开发商。这个群体，善于获得便宜的土地，善于取得融资，甚至不少在营销方面也有较好的经验，但说到持续性的商业地产运营，他们基本上是心头茫然。事实上，在品牌、技术、投资管理都缺位的情况下，大家也都意识到，商业不像住宅那样，可以一卖了之，而是不可避免要替人做服务。
今年上半年，是商铺类REITs房地产投资信托基金神话迅速褪色的过程。一方面，在香港新加坡上市的REITs日渐增加，市场对此慢慢认识清楚，这些品种再无去年呼风唤雨的气势，有些已经跌破发行价。另外一方面，一些以内地商业物业为主体的REITs备受质疑，连上市都遥遥无期。
有些曾经故事很多的内地商业地产大亨的商铺物业，虽然有名牌零售商结盟，但较低的租金回报，使其也遭遇资金困境，被迫向外资转让大部分权益，换得暂时的安宁。回头看，与零售业大鳄同行的战法，已经让内地的地产大亨尝到恶果。例如，这些用极低租金延揽来的外资大型超市，其商品种类越来越多，从洗发水、鸡蛋、床、服装到家用电器等样样齐全，它的低价会带来极大的杀伤力，严重影响其他相关商业的销售。这种外资大型超市就像一个漏斗，把客户购买力大量地吸收过去，人流是旺了，但是商业物业整体的经营情况还是无法改善。
真正要解决一个个具体商业物业的未来之路，关键的因素只能是其发展商的态度和能力。商业地产，从来都不仅是一伙人借了一笔钱，拿到一块地，然后在那里建造一个大的建筑物，并且用租户把它全部填满就可以了。商业物业的开发，取决于谁懂得商业、懂得市场想要什么，而且有足够的知识和理解去帮助商家得到他们想要的人才能做到的事，在市场里这样的人正在越来越多，这或许是全局不振的商业地产今天惟一令人稍感安慰的因素。
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