编者按：疫情之下企业融资、拿地、开盘等方方面面受到影响，房地产行业链接上下游产业、从业者与群众基础生活交集众多，正处青春年华的行业如何迎难而上？凤凰网房产特别推出风财讯地产大咖寄语“青年团”及专访对话大型策划，本期对话优客工场创始人、董事长毛大庆。

优客工场创始人、董事长毛大庆

撰文|王迪  来源|凤凰网房产

毛大庆说，自己是典型的长期过程主义者，没经历过的事情，总喜欢经历经历，这一思想受王石影响。

6月8日上午8点27分，毛大庆在个人微博平台上发了一条四人双桨运动的“初体验”，定位在西安·汉城湖风景区，并配上了一张与“前领导”王石的合影。

“昨天西安38度。临时凑了四个人，拿了个第二名，还有我这么个生手。一如主席第一次教我八人单桨，好的教学，让人：被信任、感受鼓励、简化、找到自己在团队里的贡献点。”

当天，由王石牵头的深潜西安基地在此启幕，曾去哈佛游学的王石在退休后将更多的目光放在了运动、健康及公益之上，“上山下海”，“快手直播”，滑雪、攀岩、公路自行车等运动成为深潜公司拓展的外延。

一个企业家在长时间聚焦企业发展之后，往往忽视身体健康、生活方式，面临着身体和精神上的挑战，但人的最终极目标又并非只有商业成功，这是王石牵头深潜公司的初心——让社会精英成为健全的人。

毛大庆与王石身上有很多相似之处，两人的机缘始于2008年王石将还在凯德的毛大庆挖到了万科，有趣的是，在整个约谈过程中，两人论经济、环保、登山、阿拉善……并没谈跳槽的事。

王石与毛大庆

志同道合的人似乎并不需要太多语言，有时候一个眼神便可以达成默契，之后的故事则是毛大庆带领北京万科将销售额从43亿冲刺到了200亿。

双桨运动讲求的是配合，需要的是每个人在团队中找准角色、做到位，并促成正向贡献，这些放松自我、加强身心的一种娱乐游戏看似是业余体验及多巴胺分泌之后的自我满足，却与经营企业与团队塑造联系万缕千丝。

在距离西安·汉城湖风景区驱车行驶仅仅12公里的西安雁塔路社区就有优客工场的旗舰店，字节跳动、美团、猫眼、弗列罗、上海易捷等9家企业入驻其中，城市的古色古香与现代办公元素碰撞出新的生机在这片土地之上生根发芽。

曾经的“老搭档”变换赛道，在各自的创业路上寻找方向，“晨跑、测功仪、追逐赛……+漫谈”，成为西安一聚中的契合点。

毛大庆曾将创业进行了形象的比喻：“就像站在一个悬崖的边上，前面是美丽的花丛，背后退一步就是粉身碎骨”。

在离开万科创业5年、打破过去、重塑自我的过程中，毛大庆坦言不变的是焦虑一直如影随形，所以多天之前在面对凤凰网房产“是否有某一刻曾后悔过创业”的提问时，毛大庆以另一种方式给予解答：“创业没有悔可后，现在更侧重于将创业视作“打游戏”，这是一种更为轻松的心态，来什么解决什么。”

在历经1800多天的创业时间，毛大庆透露了之所以焦虑的原因：“一是共享办公业务很不成熟，二是它风雨飘摇很厉害，行业很热闹的时候，大家一拥而上，你总担心做的不如人家好；当共享经济倍受质疑之时，又会自我认知做这个事成不成立。事实上，不用悲观或者太过焦虑，因为想明白所有创业都要这样。”

在这场大型的闯关“游戏”中，毛大庆显然已经带领优客工场闯过了第一、二、三关，“活”了下来，并取得了阶段性的成果，但是，直面而来的则是更为险峻且难度升级的四、五、六……关，和赛道之上随时可能驰骋而起的竞逐对手。

生死竞速

基于闲置资源使用权的精准匹配与联结，共享经济所迸发出的“绚烂”，甚至带有魔幻色彩的激进旋律一直弥漫在2015年的中国商界。带着新奇、“新桃换旧符”的商业模式，借着“大众创业、万众创新”的中央号角，瞬间激发了当时创业者对商业的所有想象。

毛大庆也是最初那批沾湿衣襟逐浪驰骋的弄潮之人。

只是，毛大庆的起点似乎更高一些。5年前，如果没有真格基金合伙人徐小平组织的一场饭局，毛大庆或许还在万科高级副总裁的位置上。

中国商业场之上向来并不只是觥筹交错，往往新的商业合作又会在推杯换盏之中得以碰撞。席间，徐小平和李开复鼓动毛大庆创业，大家借着酒劲撺掇，最终促成了毛大庆启动优客工场项目。

徐小平和俞敏洪、王强一起被誉为"新东方三驾马车"，"真格"天使投资基金由他创立，而徐小平亦是3W咖啡和拉勾网的投资人，3W咖啡则拥有着众多办公租赁和分享经济的业务；同样是离职创业，李开复的逻辑是，2009年9月从谷歌离职后创办创新工场，主要的领域是涉及互联网、移动互联网和云计算，开辟中国风险投资和创业的一个新模式。

两人最终成为了毛大庆最初创立优客工场的投资人。一个对分享经济有所涉猎，另一个则对互联网投资轻车熟路，叠加到毛大庆在凯德商业运营的娴熟逻辑、国际运营视野及万科房地产的深入理解，三人的合作可谓天时、地利、人和。

现实的情况是，Uber、摩拜打车这些元老级的共享经济曾果实喜人。在食住行服务共享经济尚处“战国时代”之时，瞬间而起，又随着时光推演逐渐退去。以5年后的视角来印证，除了在房子、车子领域，共享经济都没有深入人心并达到一定规模。诸如共享雨伞、共享图说，共享充电宝等概念论看似创业，实则搅局，并没有掀起太多的涟漪。

毛大庆称，5年前他没有想到过自己所创立优客工场会成为现在中国联合办公“独角兽”，并拥有今天这样的规模：覆盖42个城市，线上会员达到80多万。

相关数据显示，2015年国内共享办公数量已达到2630家，当期增长比例达64.38%，有研究机构曾预测：到2020年共享办公空间数量将达到5000家，共享办公一片喧嚣，像风口，也像泡沫。现实遭遇的打击是，2019年共享办公惨遭“瓶颈”。

以全球共享办公行业老大WeWork宣布撤回美国证券交易委员会招股书为例，不仅一脚踩空，还承担着联合创始人卸任公司首席执行官职务的流言蜚语，同时，相关套现及“庞氏骗局”争议此起彼伏。

福布斯、财富杂志、某日报和Pictchbook等多家媒体报道指出，WeWork企业管理和资金流动中存在操作不规范和不合理异动。在中国国内，方糖小镇、裸心社等本土共享办公品牌或被并购，或被洗牌出局。

“无论是在国外、还是国内，联合办公其实都尚处在比较早期的阶段，中国在这个行业也不比国外慢，甚至于我们比很多欧洲国家玩这个东西可能还先进。”毛大庆认为，国内目前联合办公的痛点，一是从运营商角度来讲还不够成熟，二是资产端对这一新事物的理解比较浅，三是运营商线上能力相对来说比较弱。“我觉得这些都正常，因为这个行业才5年左右。”

行业是属拓荒阶段，选择的根本在于是否有利可图，而运营的本质却在于资本与产品结构的打磨。

2019年，同样对共享办公表示持续看好的潘石屹逐渐出售“八大金刚” ，走上了清仓SOHO核心资产的撤退路径，而2017年单刀切入该领域的马云，在携手P2以全球第一款智能联合办公概念空间 —— 神鲸之后，又以“钉钉空间”跻身其中。

截然不同的路径与表现，让外界对联合办公面对的更多的是质疑、质问、怀疑，行业到底存不存在，到底这个行业要做什么。

在共享经济概念持续升温的大背景下，细分领域的办公行业的竞争也愈发白热化。国内外各家打法也如出一辙，纷纷升级办公环境，吸纳资本，谋求更广泛的布局。

对资产端、企业用户端、资本市场端有没有价值，有哪些价值？联合办公作为一种新兴产业，能否能盈利？未来发展空间有多大？

从“联合办公”到“综合办公服务+新型资产管理”，在这场快速试错及穿越行业周期的市场争夺赛中，共享版商业模式及竞争壁垒及运营数据能否制衡企业估值及未来预期。

毛大庆给出的理解是：“任何一个业务模式从无到有，从有到大，这个过程一定是慢慢被打磨出来的，你会发现有人用不代表你能挣到钱，你能挣到钱不代表你能持续挣到钱，你能持续挣到钱不代表你能持续的创造更大用户价值，阿里巴巴挣钱了吗？挣钱了，你说它不创新行吗？肯定不行，还得创新，它挣了钱还得创新，如果它不能持续创造用户价值，它很快又被淘汰了。”

在很长的时间里，联合办公更像是一个舶来品，人们最早认识联合办公其实是从Google的办公室中看到的那样：一个以生态、以快乐、以幸福、以健康为主题的办公环境。

那么，如何将国际经验本土化？

毛大庆认为，一是聚焦中国用户的使用习惯，二是中国很大优势在于移动互联的时代里，中国弯道超车所产生的是线上能力，由于这次疫情中国的线上能力进一步加强。

“包括线上福利平台、线上数字化服务平台、线上连接能力、线上货物交易能力等，也包括线上的支付能力，这些都是我们在国外的这些同行他们所难以匹及的、中国特有的我们服务业的能力，这些都是应该不停去挖掘和发挥，以及超越其他国外竞争者非常重要的抓手和特点。”

万U引力

毛大庆对于优客工场的最初构想是，将旧楼利用，重新建立一种可以共享的办公室、办公空间里有各种各样的健身、会议、咖啡、娱乐等，让人感觉比较轻松快乐分享型的办公模式。

一家企业的最初构想往往与现实境遇有所关联，又会随着时间的推移演化出新的想法与理解。在构建优客工场的最初模型时，毛大庆曾率领团队在国内外对联合办公市场进行过全方位的调研。

行业最老牌的灵活办公服务商是1989年成立于比利时的IWG，而市场中典型联合办公——WeWork杀手锏是对于空间的极致利用。兴起的背景是2008年美国次贷危机之后，美国失业率上升了快8个点，大量中小公司倒闭，曼哈顿的写字楼闲置，WeWork的诞生有如神助，把酒店模式引入办公租赁市场，解决了中小公司和楼盘业主的共同困境。

从它的盈利模式来看，租金收入为主要来源，即所谓的“二房东”模式，租金、水电费、宽带使用费及维修等“场所运营成本”占营收的99.3%，2019年H1降至85.6%。随着市场竞逐者增多，整租的价格优势逐渐丧失殆尽。

毛大庆坦言，一开始，优客工场面临的困难跟大多数企业一样：融资、找场地、商业模式、客户投诉等都需要不断突破，而且现在这个行业很弱小，市场没人验证过。

“因为我从房地产行业出来，我有一个基本的观念，纯粹的租进来再花好多钱装修租出去的模型是有问题的，房子的价值是把人家房子装修再租出去吗？我觉得肯定不对。”

站在成立五周年的时间节点回望过去，是否达到成立优客工场的预期？面对凤凰网房产的提问，毛大庆表示：

“拎包入住的办公早晚会像精装修住宅逐渐取代毛坯房一样，这种形式应该会逐渐到来，会员越来越多，线上可以绑定会员福利平台以及智慧型的企业活动、企业福利和企业资源互换线上社区，这些东西都是我们在最早的时候的一些想象，慢慢落实在项目之上，当然也有最后没有做成的一些东西。”

深圳万科星火·优客工场

广州知识城·优客工场

毛大庆将优客工场五周年战略发布会定义为“进化论”，不论是2017年行业的大道纵横，2018年的磁力场，亦或是2019年的吸引力，每年，他都会像老朋友一般给到场的人讲述过去一年优客工场的成长。

2020年初对于中国经济及甚至全球笼罩之下的商业群体尤为不同，因为疫情，在周年战略上，隔着屏幕，毛大庆借用了吴晓波的一句话：“我们正在面临上一次技术红利完全退出、下一次新的技术红利还远远没有形成稳态的这样一个振荡的时间周期里，这是一个VUCA时代”。

毛大庆则进一步解释称，在一个VUCA时代里，如何面对一个这样的时代、如何走出舒适区、如何让我们变得更加适应于这样的一个时代，识别自身的脆弱，恐怕是最重要的生存法则。

疫情在催生“云办公”大火之后，对诸多商业地产、写字楼等业务产生了众多冲击，在这一点上毋庸置疑，与此同时，中小企业资金链断裂等境况频频发生。

一如Jared Diamond《枪炮、病菌和钢铁》中说：“突发性重大问题，能够激起人类的能动性，让我们得以克服惯性与阻力，重新审视那些重新积累的预期问题。”

现实的情况是，优客工场并没有在疫情期间遭遇巨大损失，而是有逆袭之势，一季度新增入驻企业530多家，服务超过13000名职场人，线上新增注册会员11万人。

在反脆弱之上，毛大庆显然更为清楚，“运营能力，包括为资产价值提升能力，很重要，这是安身立命的基础。另外一个则是线上平台开发。”

所以，在公司刚创办的时候，毛大庆就曾邀请从腾讯生态圈创业的徐彬超加入优客工场担任CTO。

徐彬问毛大庆，“为什么需要他来？”毛大庆说要做一个app，优鲜集app、作为一个S to B又to C的平台，这是优客工场充分结合线下和线上场景的人货场理论形成的载体。

联合办公的特点是连接、交互、分享和共同成就，2016年，优客工场优鲜集app发布，开始线上业务和数据研究；2017年开始行业并购，同时启动新加坡的海外空间业务，尝试推出我们的轻资产服务；2018年，空间数量和社区达到了100个，和6个同行进行整合并购，开始在会员里寻找生态发展所必须的生态内容，并购和整合，空间业务开始进入到纽约、进入到香港，向着国际化迈进。

优胜劣汰之后各种类下的优客工场社区包括：品牌输出的项目、资产托管的项目、为大企业总部进行定制化的U定制项目、重点直营项目以及为私人自持的办公物业提供服务的碎片空间项目。

截至目前，优客工场已经在建筑与空间设计、互联网开发、房屋智能管理、工厂化施工、广告传媒与精准营销等领域优客工场并购了6家优秀的创新企业，同时，投资布局了数十家优秀创业公司，涉及IT、人力资源与培训、文娱体育、知识产权生态服务、咨询服务等八个领域。

“把联合办公里所有的工作者放在一个数据平台上时，这就是一家大企业，由此转化出的平台势能可以与众多的服务合作方进行利益绑定和价值交换，这是优客工场的企业吸引定律。”

自高盛、Twitter 等相继宣布永久居家办公后，毛大庆预感到办公空间形态迎来彻底的变革，他认为这是十九世纪七十年代办公楼出现后第一次颠覆性的改变，而对于行业的研判包括产业链条化、功能多元化、收益复合化、运营轻量化。

“一站式服务、拎包入住、敏捷响应的服务式办公及平台性系统将迎来春天。对应企业的成本管理、效率关注、员工关怀、数据集成会形成越来越成熟的响应。”

所以，按照规划，毛大庆对于联合办公的愿景并不是简单的“二房东”，而是成为拎包入住敏捷服务的办公产品专业运营商。

“不仅仅是设计装修房子招租，还包括智能建筑、专业化管理、平台上企业服务，优客工场一是成为中国联合办公中主流代表性品牌；另外，成为一个好的资产管理人，帮助一些商贩业务进行资产价值提升资产运营托管以及助力实现REITs。第三：企业服务的集成平台，包括线上能力、线下能力，企业服务，基本上就这三个定位，成为一个城市美好生活的服务商。”

毛大庆透露，从原来亏损、收窄亏损逐渐走向盈利，这是优客工场非常重要近期要实现的目标。

“其实很多业绩已经在盈利了，包括线上营销、设计工程一体化、轻资产输出管理的管理公司，这些都已经盈利了，全口径的盈利是我们第一个要尽快达到的。在这个之上我们更好地打磨产品、研究哪些维度更应该发力等。”

“轻重”天平中的裂变效应

2019年11月，一家被称作“活动行”的活动内容平台公司荣登在「2019黑马TOP100：新一亿中流」榜单上。

这是台湾90后的年轻人创业的一家公司，它的创始人是谢耀辉，2005年毕业于台湾科技大学（NTUST）。仔细审视这一市场之上的“黑马”公司你会发现业务范围十分清奇：把平台做成活动入口，活动报名、活动注册、活动卖票，除了在国内做的大型活动，还提供包括活动发布、活动推广、报名收款、二维码电子票、数据分析、大会小程序/APP等一站式综合活动服务。

此种科技加持，贯通活动产业链上下游的活动百宝箱模式，因为整合了各类活动产业供应商，在活动科技方面又引入人脸识别验票、RFID手环、现场3秒即时打印胸卡、大数据采集等技术瞬间吸引了市场的认知，目前平台之上有将近1亿的用户沉淀，业务范围覆盖中国大陆、台湾、香港、马来西亚市场扩展，而业务也在逐渐向广告、直销业务在前进。

这是优客工场参与孵化及投资的诸多公司的一典型案例，而放眼之外投资方还包括DCM、高通、软银赛富、Recruit、腾讯、等国内外顶级投资机构。此种路径之下，优客工场已经投资了30多个公司，其中并表或者控股七八家。

一家企业如何能够迅速扩大规模依靠的是内生力，而另外的市场考验点则在于是否“慧眼识珠”。当快速“并购”优质资源成为一种可能，发展则有如加注了“催化剂”。

放眼北美投资圈的神奇逻辑则是，技术导向的公司和“会讲PPT”的公司，都能在这片土地上淘金挖矿。WeWork便是搭上了“共享经济”的快车，摇身一变就成了“改变人类工作方式”的创新者，而大多数创业者心知肚明的是，商业公司的成功，绝不是PPT上数据堆出来的繁花似锦。

数据需要经得起推敲，资本故事更要吸引人，更能为参与企业带来更多能量及赋能。

共享办公面临的最大难题是利润来源单一，毛大庆则将优客工场五周年战略转型定位为由“重”转“轻”。

“2020年优客工场将力争达到约100个轻资产项目，轻重比达约1:1。轻资产模式包括，运营托管、品牌输出和U Suite。”

为空间提供高效的运营、企业服务资源、社群活动，让管理更轻松，让收益更稳健；利用品牌价值、平台资源等优势为客户提供全方位办公空间运营管理服务；盘活酒店闲置资产，打造“一产多元”办公定制化服务，这是优客工场未来的畅想。

毛大庆曾发文称，自己是一个长期的过程主义者，如果没有万科6年的冒险，至今还在凯德置地，人生会失去很多色彩，怎么建新城？怎么建立四中？怎么能和王石一起工作？在万科最好的时候，放弃副总裁的职位，又去创业了，冒多大风险？太多人劝我不要做。但我没有动摇过。

“王石说了句对我人生特别有影响的话，叫做，「用经历定义人生」。这句话一直在感召和影响着我，人生有多大就价值，取决于你有多少经历，我不太在意很多事情的结果，有多大能量做多大的事情，但我不能接受我的人生是很单调没有色彩。”

如今，站在创业5周年的时间点上，他将赛道重新锁定在联合办公中，他认为打造成具有连锁经营连锁运营的集团平台将是优客工场的“护城河”。“第二，线上能力，像我们这种APP集成能力联合办公运营商其实很少很少，下一步要不断努力的工作，包括把线上平台变成入驻企业的福利平台，这一直是我梦寐以求追求的目标。”

“一般来讲，创业的“前三关”比较容易，到第四关、第五关、第六关越来越难，打游戏就这样。第二，要想明白：越紧张可能越会先摔死，就如同走钢丝，只有一个很窄的面积让你走过去，越放松、越坦然就越容易走过去，越哆嗦、越害怕可能走一半就掉下去了。当然没有谁能保证你就能成功，你要想明白最坏的结果是什么，因为创业总是九死一生，你是要当“九”还是“一”的问题。”

2015年，政府鼓励、众人拾柴，互联网创业大潮风风火火，有数据研究显示在参与创业的人群中，像毛大庆一样曾有高管经历的有63%，而纵览全国的创业人数在次年进行了大规模的洗盘，递减35%。

2016年7月的一天，中共中央在北京主持召开座谈会，就科学研判经济形势、做好经济工作听取专家和企业家的看法建议，这场由国务院总理李克强主持的会议被认为是大众创业的“催化剂”，这也为后续创业者提供了一揽子减税减费政策。

很庆幸的是，毛大庆作为企业代表参与其中，随之而来的是，财政部和国家税务总局负责人关于具体困难和政策建议的热切询问，并受邀前往财政部共同探讨税收优惠方案，这是优客工厂在初踏商业市场受到的“优厚“待遇。

同样的场景在5年后上演，因为疫情推演出的两会“地摊经济”被推到新的风口，从“万众创业”,到“全民摆摊”，有人开玩笑地说，地摊经济之下的历史回归是当初创业失败者，搭乘又一无房租、低成本创业“快车”。

此种“没有中间商赚差价“新型刺激消费、激发市场活力的操作方式，是否会给商业地产及联合办公造成冲击？随着疫情催生而来的"线上办公”等诸多刺激是否会对行业带来降维打击？

这或许是毛大庆又需要冲刺及面对的“一关”。