魔都有陆家嘴，帝都有金融街，中国持有型物业皇冠上的明珠—一线城市核心地段写字楼，是这两家的基础资产。当其他开发商在探索通往罗马的大道时，这二位直接就生在罗马。公众号前文《陆家嘴写字楼租金分析》中，淡市行情中陆家嘴的跌幅非常明显。那同为写字楼大户的金融街表现又怎么样？
01 出租率整体稳定，部分下滑
上市平台公司中，除位于北京金融街的几项核心资产外，还有德胜国际中心、月坛中心以及上海、天津等商业及写字楼项目。北京金融街作为一行两会等国家金融管理部门所在地，聚集了大量的金融机构、总部企业，稀缺性导致金融街区域一位难求、写字楼历年空置率均为全市第一。根据DTZ报告，金融街长年空置率均在5%以下，2019年4季度空置率仅2.9%。
即使在行业下行年，北京金融街区域表现出了较强的韧性，金融街中心、金融大厦、金融购物中心、通泰大厦等项目保持着接近满租的状态，但非核心商圈项目及联合办公型项目出租率明显下滑，月坛中心金融集出租率从97%下滑至63%，德胜国际中心出租率由95%下滑至75%。外地项目中，天津的两个写字楼项目同样表现除了明显的下滑。
02 租金坪效表现强者恒强
北京金融街区域的租金有多高？CBRE曾有一个报告显示北京金融街区域的租金单价甚至高于香港九龙，排名全球第三位。根据DTZ报告显示，自2012年开始，北京金融租金单价即开始一骑绝尘，与其他商圈差距越拉越大。
具体到金融街控股各项目租金表现，显示出冰火两重天的差异。北京金融街区域金融街中心实现逆势大涨16.3%，而同区域内的其他项目基本为持平或者微跌，金融大厦微跌3%，美晟国际广场基本持平，月坛中心由于金融街出租率影响，租金收入跌幅较大达27%。非核心商圈项目德胜国际中心租金下跌23%。天津项目租金单价与北京项目差距巨大，2019年租金坪效不到2.0元，两个项目租金均微跌。
03 一线写字楼受追捧
2019年金融街控股投资性房地产账面余额为 396.9 亿元，其中，完工的存量投资性房地产账面余额 315.9 亿元，在建投资性房地产账面余额 81.0 亿元，备受市场追捧的一线写字楼资产估值单价远高于商业，但天津等二线城市写字楼则出现估值单价腰斩的情况。
2020年4月，以金融街中心为底层资产的“金融街中心资产支持专项计划”在深交所成功发行，发行总规模80亿元人民币，优先级证券评级AAA，发行利率2.8%，创国内CMBS优先档历史最低发行利率，表现出资本市场对于核心商务区写字楼的高度认可。
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