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专访王永平:商业地产行业迎来进化和分化 
   2020-5-14   腾讯房产 


      【腾讯房产讯】新冠疫情下,以线下营销和人流聚集为主要特点的商业地产,成为了“重灾区”。全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平在接受腾讯独家专访时,用“前所未有”和“空前严重”,来形容疫情对于行业整体的冲击。


       在他看来,这种“空前严重”的影响体现在多个方面:客流量减少、商铺关闭、空置率上升、租金下滑……甚至于未来的投资预期、市场信心,以及商业地产企业在经营策略和产品形态方面的调整变化等。


       “活下去”,这个说法在专访中被王永平反复提及。他表示,现金流告急的情况下,有很多商业地产企业都在担忧“能不能活过半年”,未来可能会出现较大规模的商铺“闭店”和商场“倒闭”的情况。


       对于行业未来的发展趋势,王永平用“进化”和“分化”来加以阐释:“进化”更多体现在行业的数字化、信息化提升;“分化”则是在疫情冲击下,行业从业企业或将迎来一轮大规模的“洗牌”。


疫情对行业影响:“前所未有”、“空前严重”


       在王永平看来,相较于2003年的SARS疫情,此次新冠疫情对于商业地产冲击更严重的原因在于两方面:空间上,全国规模的封城闭店,导致商业活动停滞;时间上,疫情直接冲击了包括新年在内的上半年所有商业地产黄金销售时段。


       而这种冲击体现在宏观到微观的各个层面。宏观层面来看,商业地产企业现金流全面告急,甚至有的企业担忧“能不能活过半年”;同时疫情下市场资金紧张,商业地产资产交易情况不理想,无人愿意“接盘”,未来投资信心也严重受挫。


      而在微观层面,首当其冲的便是客流量的严重缩减。根据行业机构发布的《中国实体商业客流桔皮书》测算,疫情预计将造成全国购物中心客流量锐减33亿人次。除超市业态外,服饰、餐饮、影院、亲子等业态几乎“人迹罕至”,成为“重灾区”。尽管目前大部分商业已经重新开张,但人流量和销售额也仅能达到正常水平的30%-40%。在这样的情况下,商户减租免租的呼声不断提高,有商户甚至直言“不免租就闭店”。


行业应对举措:多措并举但效果“相当有限”


       面对疫情冲击,商业地产企业纷纷开启各种应对举措用以“自救”。王永平介绍,目前各企业已经陆续采用减免租金、转战线上、贷款抵押背书、员工共享等方式来进行应对。


       “减免租金”是行业普遍采用的手段。据媒体报道,疫情期间,包括万达商管、华润置地、万科集团、佳兆业、星河控股、时代中国、美的置业、花样年、大悦城控股等大量主流地产企业,均推出了“免租”或“减租”政策,以期缓解商铺营运压力。据公开数据,截至目前全国已有超过80家房企减租超过50亿元。


       但在王永平看来,这样的减免租金举措,更多是企业单方面的行为,银行方面目前仍然没有针对商业地产企业加大信贷力度或减息的支持举措。因此对于企业来说,减免租金在“输血”中小商户的同时,也意味着企业利润的下滑。


       “转战线上”的举措同样不被看好。王永平认为,传统商业地产企业缺乏线上平台的渠道和用户积累。据全联房地产商会商业地产工作委员会调查,大多数购物中心线上收入占比在个位数,一线购物中心中,有的项目线上业务占比仅为1%左右;同时,品牌商进行线上交易,其销售额并不计入商场的销售业绩。而目前有部分商场尝试将自有的线上渠道提供给商户使用,其效果同样是“杯水车薪”。


      但他特别指出,尽管商场鲜有通过线上提升销售业绩的情况,但品牌商户却偶有成功案例。以化妆品牌林清轩为例,该品牌即依靠此前积累的百万级别社群粉丝用户量,在疫情期间通过强运营实现了逆势增长。


      此外,还有商场通过对商户的销售业绩进行背书的形式,帮助商户进行贷款信用担保,以解决其贷款融资难题;而部分业态之间,例如餐饮业态和超市业态,通过员工共享的形式,一定程度上解决了用工成本的问题。


行业未来发展:“活下去”是唯一的硬道理


      王永平坦陈,新冠疫情确实很大程度上暴露了商业地产“行业的脆弱性”,特别是数字化程度不高和差异化竞争优势缺失的问题。


      他指出,面对疫情,数字化、信息化水平不够,导致商场在客流“消失”的情况下,对于“客户是谁、在哪里、想要什么、如何取得联系”这样的问题全都无从下手;而在过去经过多年探索形成的、线下实体商场最为引以为豪的“体验式商业”,也由最大的差异化优势,一下成为受冲击最明显的“重灾区”,为行业带来了更大的困惑。


       谈及行业的未来走势,王永平表示,疫情对于商业地产行业造成的损失“不可逆”且将持续很长时间。“在当前的形势下,对于商业地产企业来说,‘活下去’才是唯一的硬道理,要尽量‘按兵不动’,保持现金为王。”他如是说。

(文/蔡宏志)

 
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