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王永平:损失需共担 政策应可测 升级待融合 
   2020-2-9   金融界上市公司研究院 

在全国上下团结战疫之际,多家商业地产对商铺实行减免租金。据全国最大的商业地产行业组织全联房地产商会商业地产工作委员会统计,截止2月3日,旗下共有79家购物中心会员单位宣布为租户减免租金。但与此同时,“减免租后商业地产企业的损失谁来承担”的话题也成为行业私下关注焦点。

全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平指出,现在行业内的担心与焦虑的有二个:一个是疫情何时可控?经营何时正常化?另一个是自己的经营损失找谁分担?如何担?仅靠购物中心一方道义层面的扶助是不够的,也是不可持续的,亟待建立一套完整的企业应急损失赔偿机制。

他提出,要从不确定的政策明确为确定性的法律;要从企业间的道义扶持明确为各方的法律责任;要从事态结束后企业等政策扶持转变为企业在事发前即可预知政策界限;要从单一的乙方向甲方转嫁损失转变为包括政府、银行、保险机构在内的多方共担机制。

地产商减租金还被斥“忽悠人”

“此次商业地产在减免租金过程中也出现了一些发人深思的现象,例如有不少地产商主动公开减免商户部分租金,他们自认为出于道义与担当,但是有些商户不仅没有心怀感激,反而公开提出是业主方在忽悠人,声称免租是理所当然的。这两者为什么预期不一致?地产商闻听之后也很憋屈。据悉,有知名商业地产商高层第一时间联系王会长,对商户的说法表示不理解、不认可,认为地产企业也是受害者,同样承担着员工工资、银行利息等一系列巨额资金压力,不能让这个重担全压在自己一方的身上。

王永平表示,过去这些年,我们国家经历了大洪灾、SARS、汶川地震等多数重大不可抗灾难,无不对于商业经营造成重创。虽然每次都有企业互助与国家政策扶持,大家多数也都抗过来了,但是缺乏深入总结,没有形成制度化,是以国家临时性、一次性政策体现,这其实是不利的。

发达国家在灾害立法方面都有明确的规定,例如日本通过法律形式能够使各方主体明确自己责任和权利,并且通过法律制度和流程,让各相关方形成良好的预期,推动事情解决。“以商业地产为例,如果明确地产商需要对商铺减免租金形成义务,需要对员工支付工资形成义务,那么政府对地产商有怎样的补贴,同时保险机构、银行机构能够怎样对其进行补偿和支持。只有形成明确的、固定的法律规定,才能让所有相关方归位尽责,才能让相关各方形成良好的预期,而不是在灾难发生之后‘等着’政府的’政策支持和救助。同时政府应该要“精准扶助”,优先支持最受打击的实体商业服务业和制造业。”

此外,在应对此次疫情的过程中,有不少商户此前购买了营业中断险,现在已经报案寻求理赔。“这种做法以后会更加成为常态。这也意味着,未来与商业地产经营和营业相关的保险险种可以更加多元,更加细分,形成市场化的理赔机制。”王永平说。

疫情不会改变商业地产未来状态 商业地产仍要回归商业本质

此次疫情中,不少商业关门闭客,民众更加依靠社区和电商,对此有不少观点认为疫情结束后人们将更加习惯于线上消费,大型商业业态形式有可能因此而改变。

对此,王永平认为:“如果说此次疫情就能改变人们的消费方式,改变商业地产的模式,甚至使商业地产逐渐消失,我觉得这是有些夸大其词。这次疫情虽然对实体商业打击很大,但是天灾短期影响大,并不能说明人们的消费需求习惯因此发生了巨大变化。所以疫情的影响不能无限放大,如果说疫情冲击的是企业经营的短期层面,那么从中长期来看,人们对“逛商场、场景体验、社交活动”的需求不会因为线上购物增加而降低,更可能的趋势是线下线上融合加深。”

他列举了海底捞、SKP和学而思三个典型商业业态,认为这三个都是2019年的线下实体商业明星,他们的成功在于将商业的本质做到了极致,即服务、产品、需求。所以商业地产也要回归商业的本质,站在商家的角度,站在消费者的角度,思考他们消费习惯的变化,思考如何运营出商业的特色。做不好这一点,即使触了网、上了线,也仍然没有办法打造爆款、形成独特优势。

再来看线上零售在2019年的实际情况,王永平认为“缺乏亮点”。“线上的新零售模式也慢慢触及了天花板,流量的增长放缓,获客成本越来越高,有的时候线上的投入成本并不亚于线下租一个柜台的成本,线上企业到线下来开实体店的模式,也没有达到预期的效果。”

正是因为人的需求是多元的,所以线上与线下的竞合关系一直存在,从过去线上的咄咄逼人到现在双方的势均力敌,达到了一个均衡。“未来线上线下的融合是一个必然的大方向,但是关键在于大方向都知道,怎么执行具体的模式,由谁来主导,这方面还没有突破,我觉得经过这次疫情考验之后,大家的心态应该更平和,更明白这个道理,然后慢慢寻求融合之道。” 王永平认为。

由于此次抗“疫”中,不少隔离人群依赖线上外卖过日子,因此有些业内人士预言此次疫情过后,线下实体商业可能会面临线上更大的竞争压力。但王永平认为,此次全国如此空前多的人群被隔离在家,无法外出正常消费特别是聚会,这会让大家对于线下商业面对面社交的重要性会有更深刻的体悟。

“试想,疫情彻底控制那一天,更多的人们首先是去网购还是外出狂欢聚会?”王永平说。

 
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