2019年8月下旬，“中联元联-前海开源-苏州恒泰商业地产一期资产支持专项计划”正式取得上海证券交易所无异议函，为苏州工业园区开发建设25周年献礼！

本次获批发行的“中联元联-前海开源-苏州恒泰商业地产一期资产支持专项计划”以苏州恒泰控股集团有限公司为原始权益人，集团旗下全资子公司-苏州恒泰商用置业有限公司担任物业运营方，中联基金担任总协调人和财务顾问，元联基金担任基金管理人和财务顾问。

本单产品为元联基金继“中联东吴—新建元邻里中心资产支持专项计划”、“中联元联-前海开源-新建元商旅资产支持专项计划”后，成功获批的第三单REITs产品。

苏州恒泰商业地产一期REITs产品概况

根据上海证券交易所无异议函批复，苏州恒泰商业地产一期资产支持专项计划以集团旗下分布于苏州工业园区核心区域的两处商业项目——国际大厦和月亮湾国际中心为底层资产，总规模为12亿元，产品期限5年。

其中，优先级规模8.4亿元，评级为AAA，次级规模3.6亿元。两处物业均运营成熟、商户稳定、出租率高；物业资产净收入现金流预测期内持续稳定增长；物业资产市场价值对优先级资产支持证券本金覆盖倍数为1.4倍。

国际大厦为5A甲级写字楼，位于全国唯一的具有商务旅游特质的国家AAAAA级旅游景区——金鸡湖景区的CBD核心区域，区位极佳，是环金鸡湖景观和商办街区的结合，是园区核心商业办公资产。

月亮湾国际中心物业资产为写字楼和配套商业，位于园区南部、独墅湖科教创新园区内，地处融大型生态湖泊和精致城市湖泊于一体的月亮湾商务核心区，该区域办公聚集度较高，自然人文环境得天独厚，现已成为现代商业、学术研究、总部经济和商务会展于一体的现代商务综合体功能区。

▌工业园齐头并进盘活资产

2018年，新建元邻里中心资产支持专项计划成功发行，开创了国内社区商业地产金融化创新运作的先河。时隔一年，元联基金第二单REITs产品-新建元商旅发展资产支持专项计划以及第三单REITs产品-苏州恒泰商业地产一期资产支持专项计划的相继推出，是元联基金资产证券化成功经验的复制与推广。

苏州恒泰商业地产一期资产支持专项计划的原始权益人苏州恒泰控股集团有限公司，是苏州工业园区党工委、管委会2018年重组设立的市场化大型国企集团，资产总规模330多亿元，聚焦商业地产、产业地产、租赁住宅三大业务板块，累计开发各类物业载体430万平方米，拥有苏州中心、星海生活广场、国际大厦和各类工业厂房、产业园等标志性项目的开发运营经验。

元联基金持续助力苏州工业园区大型国企集团充分挖掘存量资产优势和转型升级空间，加快国企集团从单一资产经营向资产经营、资本运作“双轮驱动”转变，最大化发挥存量资产价值，持续提升企业发展活力，积极响应苏州工业园区建设“开放高地、创新高地、产业高地、治理高地”，展现开放园区的魅力风采！

中国首单社区商业REITs、苏州市首单REITs产品：新建元邻里中心REITs

▌REITs对国资国企的可持续发展意义重大

2018年4月2日，由苏州新建元控股集团发起设立的“中联东吴—新建元邻里中心资产支持专项计划”（以下简称“新建元邻里中心REITs”）在上海证券交易所挂牌上市。这是中国首单社区商业REITs产品，也是苏州市首单REITs产品，开创了中国社区商业资产证券化运作的先河。

该产品是监管新规后，新交易结构下第一单成功发行的产品。产品认购倍数3.42，发行利率5.8%，低于同期同类产品利率30-40BP。在产品架构搭建过程中，通过灵活的机制设计，为未来顺利对接公募REITs预留了空间。

新建元邻里中心REITs是国内首单以“社区商业物业”为底层资产的REITs产品，兼具商业地产属性和社区服务属性，经济效益和社会效益并重，响应了国家关于“稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点”的重要政策，利用金融工具服务实体经济、盘活存量资产。

新建元邻里中心REITs由中联基金作为总协调人和财务顾问，由东吴证券作为计划管理人和推广机构，以分布在苏州工业园区各区域生活圈核心、住宅区中央地带的10个邻里中心为底层资产，产品总规模20.5亿元，期限为5年（可根据约定提前终止），其中优先级产品规模14.5亿元，评级为AAA；次级产品规模6亿元。

新建元集团总裁亢越表示，REITs这一创新模式对于国资国企的可持续发展意义重大。它提供了重资产退出的一种渠道，让国资可以轻装上阵，滚动发展，不但解决了资金问题，盘活了既有资产，还会对国资持有资产的运营提出更高要求，并与外部资源实现对接。今年，园区还将有三家邻里中心开工建设。

作为苏州工业园区所属的大型国有企业集团，新建元控股、参股各类企业80多家，形成地产开发、资本经营、资产管理、实业投资四大业务板块，资产总规模达320多亿元，是江苏省最大的综合性房地产开发企业之一。新建元旗下拥有众多产业载体、总部经济楼宇、文旅地标项目，和覆盖城市的社区商业网络，都是不可多得的优质核心资产。

如何在推动国有企业经营提速增效的同时，探索出一条国资优质核心资产保值增值的发展新道路，为区域经济转型升级留出更大空间、做出更大贡献，这正是新建元积极开展以REITs为代表的资产证券化工作的意义所在。

▌物业资产情况

1、概述

新建元邻里中心REITs的物业资产为湖东邻里中心物业、玲珑邻里中心物业、翰林邻里中心物业、新城邻里中心物业、贵都邻里中心物业、师惠邻里中心物业、沁苑邻里中心物业、方洲邻里中心物业、东沙湖邻里中心物业和邻瑞广场物业等共十处物业。在《基金份额转让协议》所述的交易适当完成后，计划管理人将代表专项计划的利益，通过持有私募投资基金全部基金份额而间接拥有项目公司的股权及物业资产的权益。

2、领里中心业态介绍

邻里中心的概念源于邻里单位。邻里单位由 1929 年美国社会学家佩里首先提出。邻里单位内配置商店、教堂、图书馆和公共服务中心。1933 年，《雅典宪章》把“邻里单位”原则作为居住区规划的基本思想。

至上世纪 60 年代，邻里单位理论逐渐发展为社区规划理论，根据错综复杂的社会生活内容将住宅区作为社会单位加以全面规划。新加坡邻里中心的思想就是来源于“邻里单位”理论，但又在其基础上密切结合城市社区的特点和时代发展的需要，并逐步完善和成熟。

根据《苏州工业园区邻里中心项目发展指导意见》，邻里中心的商业服务分为基础型商业和市场型商业。基础型商业是指满足居民基本消费需求，不能完全通过市场行为进行配置与调节，但必须设置的服务功能和业态，如：邻里生鲜（菜场）、大众餐饮（居民早餐）、生活超市（便利店）、通讯、银行、药店、理发店、修理铺、缝补铺等，这是区别于传统大商业的特征之一。

市场型商业是指可以通过市场行为进行配置和调节的服务功能和业态，如：零售、家居、经济型酒店、休闲娱乐、医疗保健、教育培训等。

RCREIT观点：江苏自贸试验区苏州片区建设世界一流高科技产业园 REITs可强化金融对实体经济支撑

2019年8月26日，国务院发布《中国（山东）、（江苏）、（广西）、（河北）、（云南）、（黑龙江）自由贸易试验区总体方案》。

对于江苏自贸试验区提出了提高境外投资合作水平、强化金融对实体经济的支撑和支持制造业创新发展等方面的具体举措。

▌江苏自贸试验区的区位布局

实施范围。自贸试验区的实施范围119.97平方公里，涵盖三个片区：南京片区39.55平方公里，苏州片区60.15平方公里（含苏州工业园综合保税区5.28平方公里），连云港片区20.27平方公里（含连云港综合保税区2.44平方公里）。

自贸试验区土地开发利用须遵守土地利用、生态环境保护、城乡规划法律法规，符合土地利用总体规划和城乡规划，并符合节约集约用地的有关要求；涉及海洋的，须符合《中华人民共和国海域使用管理法》、《中华人民共和国海洋环境保护法》等法律法规有关规定。

其中，苏州片区建设世界一流高科技产业园区，打造全方位开放高地、国际化创新高地、高端化产业高地、现代化治理高地。

2019年3月，国务院政府工作报告指出，“改革完善资本市场基础制度，促进多层次资本市场健康稳定发展，提高直接融资特别是股权融资比重。”资本市场具有优化资源配置、引导资本流向的功能，对于服务实体经济高质量发展有独特优势，其服务实体经济的作用越来越受到重视。

RCREIT（REITs研究中心）始终坚定认为，REITs是金融服务实体经济，构建多层次资本市场体系的重要途径，是推动经济去杠杆，防范化解系统性金融风险的有效方式；是贯彻落实十九大“房住不炒、租购并举”思想的重要抓手，是促进金融与不动产良性循环的重要工具。

REITs在租赁住房、基础设施、PPP、养老地产和城市更新等领域具有广阔的发展空间。租赁住房和基础设施领域是中国公募REITs落地最有希望的突破口和落脚点。

▌苏州出台意见加快住房租赁市场建设 将稳步推进REITs试点

2018年8月24日，苏州市人民政府发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的意见》（以下简称《意见》），《意见》围绕培育租赁市场供应主体、加大租赁住房的建设和供应、建立政府信息服务与监管平台、鼓励个人住房租赁消费、加大住房租赁政策支持力度、加快推进人才乐居工程建设、强化住房租赁管理和服务这七个方面提出了加快苏州市住房租赁市场建设的工作举措。

总体目标：到2020年，基本形成渠道多元、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。同时，从社会治理的高度，加强对租赁住房的安全管理，确保人民群众生命财产的安全和社会的稳定。

《意见》指出，鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，探索支持符合条件的住房租赁企业发行债券，不动产证券化产品。同时，完善对住房租赁企业的信贷支持，鼓励商业银行和资本市场对住房租赁企业或经营住房租赁业务的企业通过IPO、债券及不动产证券化产品等方式融资，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。

《意见》鼓励个人住房租赁消费。对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；其他个人采取预收款或一次性收取租金形式出租不动产，取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受免征增值税优惠政策；对一般纳税人出租其在2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

2017年5月，江苏省住房和城乡建设厅下发了《关于开展培育和发展住房租赁市场试点工作的通知》，指出为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》相关要求，大力发展江苏省住房租赁市场，建立购租并举的住房制度，决定选择南京、苏州、无锡、常州、徐州、扬州等城市结合本地实际，在搭建住房租赁信息政府服务平台、培育专业化住房租赁机构、推进住房租赁规模化经营等试点模式中，开展培育和发展住房租赁市场的试点工作。其他城市也可以根据当地住房发展状况开展试点。

关于苏州恒泰与元联基金

苏州恒泰控股集团有限公司，是苏州工业园区党工委、管委会2018年重组设立的市场化大型国企集团，资产总规模330多亿元，聚焦商业地产、产业地产、租赁住宅三大业务板块，累计开发各类物业载体430万平方米，拥有苏州中心、星海生活广场、国际大厦和各类工业厂房、产业园等标志性项目的开发运营经验。

集团依托自身综合开发运营能力和“全产品线”的集成服务体系，全方位提供“模块化、集成化、一站式”的新型产城综合开发运营服务和“全周期”“全产品线”的市场化解决方案，致力成为国内领先的城市功能优化服务商。

▌元联基金

苏州元联投资基金管理有限公司是由苏州工业园区大型国有企业、江苏省最大综合性地产开发企业之一新建元控股集团与不动产投融资及证券化行业领先者中联基金作为股东共同设立，是以资产证券化业务为开端，参与完善区域地产开发、地产运营和地产投资退出并逐步形成覆盖开发、孵化、成熟、退出等不同类型地产的全链条专业基金管理公司。

元联基金以不动产业务为核心，以不动产金融为主线，以不动产证券化为切入点并向两端延伸，打造不动产投资孵化、不动产证券化、证券化产品投资三大业务线，实现不动产业务领域全方位、立体化布局。