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全国TOP20商圈 
   2019-9-12   商业地产进化 

不太出人意料的,中华第一商圈的桂冠要颁给上海的人民广场。(可绝对没有作弊意图哦……)


排名前列的还有很多即使你没有到过那个城市也知道的商圈,比如南京的新街口、成都的春熙路、重庆的解放碑和观音桥,以及广州的体育西。


有4座二线城市——无锡、合肥、哈尔滨、福州的商圈也入围了前20,其中无锡的崇安寺甚至占据了第三名——当然无锡的其他商圈就显得默默无闻了。而一个意外的落差在于,北京的商圈们在这份榜单中掉了队,其得分最高的王府井商圈仅排在全国第21名。


也许有小伙伴不服,不同城市的商业中心怎么能放在一起进行比较呢?


别急,先听我们来解释下算法。在开始所有数据计算之前,我们首先将中国大陆的地图划分成了11961179个连续的1公里x1公里栅格,然后将新一线城市商业数据库监控的160个商业品牌的所有门店信息统一投影到这一系列栅格之中,在此基础上获得商业资源最集聚的栅格排行。因此,新一酱可以拍胸脯保证,城市与城市之间,栅格与栅格之间的比较是标准化的。


做完栅格划分之后,新一酱又根据城市中心的理想业态构成,为不同类型的商业品牌类别赋予了不同的权重:

  通过投影与计算,我们就获得了每一个栅格的得分,切分到城市层面,你便能看到每一个城市商业资源的分布。

从各城市排名前5的商圈来看,南京、成都、杭州、重庆构成了新一线城市中的 “第一梯队”,其头部商圈全都跻身了全国前20的榜单。差异在于,除了新街口,南京其余商圈的实力明显处在下一梯队,而成都、杭州、重庆的TOP5商圈则保持了整体较高的分值。


为了进一步观察各城市的商业分布特征,我们提取了所有一线城市、新一线城市与二线城市的TOP5商圈得分,计算出了它们的均值与标准差。这两个数值可以分别体现城市顶级商圈不同的特点——均值展现城市顶级商圈在全国的地位和实力,标准差则说明这些顶级商圈之间的实力差距是否显著。


我们以这些城市的平均表现为它们设立了一个十字象限,来更直观地观察城市的商圈特征。

在这张十字象限图中,第一象限聚集了一批整体商业实力较强的城市,包括了大部分一线城市、新一线城市和昆明、哈尔滨等强二线城市。由于它们的头部商圈优势非常突出,因此也拉开了和其他商圈的差距。


其中,上海以4个商圈入围全国前20的成绩,不意外地成为了整体商业实力最强的城市,而商圈实力差距最为显著的则是新街口“独大”的南京。


落于第二象限的同样是一批“强商业城市”,但区别在于它们的商圈实力整体上较为平均,代表城市有北京和沈阳。


以济南为代表的第四象限城市的整体商业实力已处于这49座城市的平均线以下,且呈现出“头部集聚”的特征,在一至两个强商圈之后,其余商圈的得分显著跌落。


此外,大量的二线城市集聚在第三象限——TOP5商圈得分均值在2至3分之间、标准差低于1的区间内,它们在商业资源分布上的共性是:商业实力相对高线级城市有明显差距,但城市内部的资源分布较为均衡。苏州和东莞这两座新一线城市也出现在了这个象限中,它们的顶级商圈实力在新一线城市中已排名最末。

当我们把所有栅格的得分重新投射于空间地图上后,又能得到另一种结果——每座城市所呈现出的截然不同的商业空间结构。


成都、南京与西安都是典型的单中心城市。在西安,排名前4的商圈栅格全都集中在钟楼广场一带,构成了一个强势的中心。在后续排名中,高新路、未央路和小寨等地成为了几个零星的散点中心,但暂时都还无法撼动西安单中心的商业格局。


相对地,有些城市则是典型的多中心城市,例如“五中心”结构显著的重庆,以两岸三镇为城市基础骨架的武汉,以及由于地形原因被切割成多块的东莞,它们的强势商圈散布在城市各处,带动各自片区的商业发展。


栅格的得分反映了区域内商业资源的集聚性,因此它也可以用来判别当地生活的便利度与成熟度。区别于传统的城市商业中心,很多城市在过去十几年的时间里逐步在一片空地上建立起自己的“新城”或“新区”,除了产业数据,商业是否成熟也是评估城市新区发展程度的一种维度。


在观察城市的商业空间现状时我们发现,一些城市的新区已经有超过老城区的势头了。

太原是其中表现最突出的一座城市。它排名第一的亲贤长风商圈位于南部新城,商业资源的集聚程度已远超传统市中心柳巷。


在上图的其余5座城市中,南宁东盟国际商务区的万象城所在的栅格,也在商业资源得分上十分接近老城区的朝阳广场。苏州、西安、长沙、杭州等地的新城也正在逐步缩小和老城中心的差距。


从业态分布上来看,新区商业的定位更偏年轻和高端,餐饮、高星级酒店、奢侈品等业态的占比普遍高于老城,经济型酒店的业态占比明显更低。


在比完各城市的顶级商圈以后,新一酱决定再深入城市内部看一看:哪些地方是市级商业区,哪些地方存在着小体量但方便日常的社区商业。


借助“局部莫兰指数”,新一酱对商业资源最为丰富的上海作出了两种商业区的划分。“局部莫兰指数”是一种度量空间自相关性的指标,根据某一特定空间与周边相邻空间的分值分布关系,界定出4种空间类型,分别为“自身分值高,周边分值也高”、“自身分值高,周边分值低”、“自身分值低,周边分值高”与 “自身分值低,周边分值也低”。


依据栅格地图的得分,我们定义“自身分值高,周边分值也高”的区域为城市中心商业区,“自身分值高,周边分值低”的区域为社区商业。

这项分析为上海找到了13处典型的社区商业。它们主要分布在嘉定、宝山、浦东等地,大体上可以分为两类,一类为大型城郊社区的商业配套,如浦江镇的华侨城商业中心、嘉定百联购物中心等;另一类为带有旅游目的地属性的商业地产开发,如朱家角、奥特莱斯购物村等。这些地区相对其所在的更大范围区域来说,是典型的“商业高地”。


而与它们相对的是城市中心区的绝大部分地区,其商业资源已连绵成片,都被划入了中心商业区的范畴。


最后,我们送上全国城市的第一商圈列表,看看数据选出来的城市中心和你心中的预想是否一致呢?(有些城市没有数据,表格里面没有体现,点击图片可以查看大图)

 
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