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程骁远:市场有很多噪音把控风险至为关键 
   2019-9-11   中国房地产金融 

中信资本高级董事总经理、房地产部门执行合伙人程骁:“投资如履薄冰,回报要与风险匹配。我们的核心策略是,降低所投项目在经营过程中带来的风险。”


“做投资要有沃伦•巴菲特的坚持,埃隆•马斯克的敢想敢做。”近日在中信资本上海办公室,中信资本高级董事总经理、房地产部门执行合伙人程骁远接受了《中国房地产金融》的专访。

在私募基金领域东征西战近20年,程骁远对投资依然充满敬畏。“坚持将风险放在第一位,不要被市场短暂的变化影响,这个很关键,因为市场有很多噪音。”

在程骁远看来,房地产投资的成败不单单是与市场博弈,还有来自对政经环境的洞察、对团队员工的锤炼和合作伙伴的信任。

程骁远任职的中信资本控股有限公司(简称“中信资本”),是一家另类投资管理和顾问公司,管理资本超过260亿美元,公司核心业务包括私募股权投资、不动产投资、结构融资及资产管理。程骁远一手建立起不动产投资部门,并成长为大中华地区极具风格的房地产私募基金。

熟稔资本市场、房地产市场,对中国市场充满热情。程骁远说:“中国是一个充满机会的市场,给我们带来了不同的机会,如果有一个好的平台可以让员工去自由发挥,有相当大的灵活性和自主性,对整个团队来说非常关键。我觉得自己非常幸运,有机会在这个平台里面工作这么长的时间。”

风险第一要位

在中信资本就职的20年当中,从最初的房地产融资到房地产股权投资,从单一的项目到更多更复杂的私募基金产品。程骁远在这些工作变化中,让他对待投资有着更深判断和洞察力。

程骁远带领团队打造了多个明星项目,收获各项殊荣,其中最为典型的项目是中信资本长沙悦方IDMall项目。该项目位于长沙市中心最为繁华的五一商圈,总建筑面积约12万平方米,目前入驻率高达98%,长沙IDMall项目从2013年至2017年的五年间销售额增长77.6%,年化复合增长率为15.4%;项目NOI同期增长193.6%,年化复合增长率为30.9%。

长沙悦方IDMall项目是我们当时的一个转折点,比之前所投的很多项目要复杂得多。当时接手的时候是一个烂尾项目,在工程上带来很大的挑战,再加上是不良资产,要防止风险,而且在财务和法律上要做很多的投入。此外,这个项目是一个购物中心,要在比较短的时间内完成,当时可谓是咬着牙把这个项目做了下来。”程骁远表示,这个项目后来取得非常成功的业绩,对投资者带来了不错的回报。


程骁远说:“这个项目对中信资本受益最大的是团队。对我们团队来说这是一个非常重要的机会,无论从管理上还是团队间的合作上,让大家有一个更高层次的提升。经过了这次锤炼之后,团队的凝聚力和各部门之间配合度得到提升,更懂得换位思考、理解对方的处境。”

中信资本在长沙悦方IDMall项目的成功,2017年以此发起“渤海汇金-中信资本悦方IDMall资产支持专项计划”于深交所成功发行,规模27.7亿元。凭借项目强劲稳定的现金流,成为国内首单脱离企业主体增信的市场化创新尝试,开创了中国首单美元基金“类REITs”先河。

次年再下一城,2018年中信资本作为基金管理人的物流地产储架类REITs资产支持专项计划“华泰佳越-顺丰产业园一期第一号”在深交所成功发行,规模18.46亿元,成为了“中国首单类永续物流地产储架类REITs”。

在程骁远的带领下,中信资本房地产部成功发行上述两个首单美元基金“类REITs”,在资产证券化领域进行试水布局,打通“投资-资产管理-类REITs”运作全链条,实现了不动产基金的管理升级与战略突破。


在当前房地产市场环境,中信资本在业务开展过程中,也在尝试新的投资方式:Co-GP。Co-GP(双合伙人,联合投资管理模式),采取共同设立基金模式,由两个普通合伙人共同分担责任,往往由基金管理公司负责资本管理、投资管理以及投资者关系维护;开发商负责项目开发、改造与后期运营。


中信资本与万科印力、朗诗的合作中有采用这一方式。程骁远表示,这是一种“1+1>2”的合作模式,比较符合GP双方的需求。开发商能够发挥他们的开发能力、商业地产管理能力,基金管理人发挥好投资管理上的长处,并能为投资人将风险降到最低。

我们的核心策略,降低项目投资在经营过程中所带来的风险。所有的投资最后还是要看风险跟回报匹配,表面看中信从基金管理上牺牲50%经济利益,实际上可以为投资人可能带来更高的回报、更低的风险,同时我们管理规模也在壮大。”程骁远表示,实际上没有把蛋糕做小而是做大,与此同时还能控制“利益冲突”的问题,“能够实现在所投项目中把风险降低的原则。”

在中信资本如何选取合作伙伴时,程骁远表示,并不是说必须是行业的前三,或者具备非常大的规模。他强调三点:合作伙伴需要诚信,这个是合作的基础;其次是在某一方面具备专业能力,以及团队的优势;第三,双方投资的理念较为一致。“我们认为一种关系的建立,往往比选对一个项目更重要。”程骁远说,有上面的几点要求,在市场环境不好的时候,这种合作关系体现出来的优势就会让合作变得牢固和持久。

趋势与机会

1998年房改以来,房地产行业经过快速的发展,目前正在从增量向存量时代转变。

程骁远认为,房地产业经过20多年的发展,从新增开发的量来看,已经到了一个比较高的位置,这也预示着高杠杆快速发展时代将要过去,大量储备土地的开发模式很难再继续下去,在向存量时代切换之后,中国房地产业的发展模式和盈利模式将会发生一些变化。

程骁远认为,未来一些城市的房产供应量可能会过剩,会带来两种风险,一是,开发商拿地建了房子卖不掉,二是,一部分房子在老百姓手上,如果是高负债高杠杆,会成为一种回报率较低的投资产品。

从长远来看,住宅市场正在进入下一阶段。“中国目前的城镇化率远远没有达到发达国家的水平,宽松的融资环境虽然短期受到一定影响,但是房地产行业的根本趋势还是平稳向前,不会有一个特别大的变化,是一个慢慢调节的过程。”程骁远说。


伴随房地产市场的蓬勃发展,商业地产的存量逐年递增,根据统计局数据显示,2018年商业营运房销售面积11971万平方米,如果累计近20年的商业地产开发,存量商业地产面积会超过1亿平方米。中国的商业地产自2000年之后得到了一定程度的发展,但是发展成熟度与发达国家相比,还有一定的差距。

程骁远认为,中国的商业地产还处于一个比较初级的阶段。“发达国家成熟的商业地产,基本上是谈好商户再去建一个购物中心,在没有租户签约的情况下,建筑商是不会动工的。在中国是房子建好了再去招租,这就带来一个巨大的风险。对于商业地产来说最大问题是资源和土地的浪费。”程骁远表示,发达国家的办公楼大多也是要先签租户再建造,如德国的办公楼租金可预测性很高,包括管理费用、租约的调整等均可预测,而中国的租约调整是属于市场随机的。

“此外,商业地产本身还存在一些空置没有盘活的问题,空间需要使用,继而产生价值,没有人使用是对资源的巨大浪费。”程骁远认为,政府出台一些“商改住”的政策,一些商业地产项目可以做长租公寓和养老公寓,这是一个好的方向,对已建成的商业物业而言,如果没有实现真正的用途,对社会来说是资源浪费。

在程骁远看来,商业地产虽然体量庞大也有一些空置问题,但是购物中心是长期看好的。中信资本会选择在一线城市、二线城市布局,三线城市会比较谨慎的对待。”他认为有人的地方就有消费增长潜力,如果在适合的城市有对的项目,四线城市都有机会。中国商业地产可以遍地开花,只是呈现不同的形态。


从房地产基金角度来看,程骁远认为未来的房地产行业发展机会依然存在,在资金收紧的情况下,对基金管理机构来说可能是机会,对开发商和投资者来说,在风险偏好上面可以接受更多种类的投资项目。

中信资本目前布局的重点领域是增值型项目。程骁远说:“商业地产未来依然有很大的机会,包括商业综合体,偏远城市的城市综合体,未来投资量需求量依然很大;在住宅方面,也会探寻一些新的投资机会。”

此外,涉及到物流地产的投资,中信资本目前已有一些资产包在管理,程骁远告诉记者,物流地产是地产行业中科技含量很高的行业,行业的现状是物流资产比较短缺,而行业竞争对手越来越强。“希望未来与合作伙伴,把双方的优势发挥出来之后,做到一个更大的市场份额。”程骁远说。

“长远来看,我们还会投资一些长租公寓、养老公寓。”程骁远表示,这两个行业未来将有非常大的潜力,市场的规模相当大。因为目前两个行业还是比较初级的阶段,没有一个特别完善的商业模式,中信会在两个方面做更多的尝试,但不是特别大的规模。

中国房地产私募基金行业的发展至今,和美国同行相比还有着一定差距,从中国房地产私募基金的现状来看,程骁远表示,中国和美国最大的不同是投资者差异。“中国大部分的私募基金以散户在投,机构投资者占少数;投资项目类别来看,大部分是住宅为主,商业项目很少;投资年限来看,国内房地产私募基金年限较短,一般为2-3年,海外的基本上是7-10年。”

但是,程骁远发现国内机构投资者开始关注房地产私募基金,一些保险资金从自己投资办公楼向基金开始转向。“从去年到现在,机构投资人兴趣在增加。首先,险资投资的方向限制比较大,很多项目不能投;其次,市场上投资产品的回报率不是特别理想,而且需要险资花费很多精力去管理。因此,对风险偏好各方面也越来越能够接受,能够去承担一些风险,来做一些投资。”

“所以说未来我们的机会还是很多的,因为机构手上还是有大量的资金需要投出去,大部分是投地产公司的和投融资型的。”程骁远认为,未来越来越多机构可能会交给一些专业的基金经理,或者与基金经理合作做一些投资。

目前,在中信资本投资的超过四百万平方米、总资产价值近百亿美元的资产组合中,投资资产类别涉及住宅、办公、商业、物流、不良资产及公司股权等多个领域。(完)

 原标题:中信资本程骁远:市场有很多噪音把控风险至为关键


 
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