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暗流涌动的楼市下,这些城市会不会是机会! 
   2019-8-7   腾讯房产 

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近期的三四线一直出现在大家的视野之中。

前几天地王频出:

从5月20日到7月初,大约40天的时间,河南就有10个地王,平均每4天一个,洛阳,南阳,开封,周口,新乡等都爆出地王,其中以洛阳和南阳为最,楼面价达6-7千,房价直逼省会郑州。

5月7日,九江市两宗土地成功拍出,其中濂溪区一个地块楼面价约5242元/㎡,成为九江新地王。

6月13日,河北邯郸一天之内在两个区域内都出现了新的地王。保利发展以7.9亿元拍下复兴区前郝村地块,成为复兴区新地王。当天荣科地产也以5.5亿元摘得邯山区老东站地块,成为邯山区新地王。

……


这几天是在政策弥漫下的挣扎:

咸阳出台公积金新规:购房面积超 144㎡、第三套、离婚半年以内等状况均停贷。

7 月 26 日,洛阳市住保和房管局在回复市民提问时指出:各房地产开发企业目前在售项目以 2019 年 4 月签约均价为基准价,在售房源价格原则上均不得高于该基准价。

开封也上演十二时辰,7 月 17 日,开封住建局在取消限售的文件上盖章;7 月 20 日,撤销取消限售。


而此刻我们来看开发商的布局:

旭辉:自2018年四季度以来,随着三四线市场转弱,放缓了三四线布局节奏,三四线土地投资金额占比较前三季度下降了34.4个百分点至14%。

祥生:在三四线城市的投资金额和建面分别占总土地投资的78.9%、89.5%,相较2018年前三季度分别增加15.5和12个百分点,表示继续会深耕杭州周边的城市。


对于三四线,部分开发商直接减少,也有些则瞄准强三线继续深耕,为什么?我们接着往下看:


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为什么不少开发商转移强三线:

1、一二线土地要配建学校,租赁用房,保证金高,参与房企多,竞争激烈,门槛比较高。

我们就以深圳为例来看一下:

6月下旬,深圳5宗土地出让,有报道称80+房企参与报价,最终竞拍的房企30多家,场面是多激烈,其中越秀都参与了地块竞拍,保证金高达80亿。当天土拍结果如下图,每个都要配建人才房,5块地,总建面69万方,其中15万方为人才房。



而南京有关部门表示,全市商品住宅用地出让目标为600公顷,其中,租赁住房用地比例不少于30%。

不仅如此,最近杭州挂出九宗宅地并修改土拍规则,在此前执行的限地价+竞自持基础上,实施事先限房价。

在房企获取土地使用权前就约定入市价格,包括项目毛坯均价、毛坯最高单价以及精装价格。

限制越来越多,开发商拿地越来越难。


2、我们再来看房价:

对于一二线来说,涨幅排名靠前,就要面临被约谈的境界,这点西安,苏州,成都等城市都剖有感触,特别是苏州,下调土地出让最高限价,限售等来表态。所以一二线严控,而我们来看下图的70城房价环比涨幅,最高的差不多都是三四线城市。



我们看着张表格,洛阳,唐山,济宁、秦皇岛,徐州,平顶山等这些三线城市,环比涨幅都比较大,特别是洛阳,超过了西安,夺得本月王冠,而房价在这一波行情中直逼省会郑州。

其实从这里都可以看出,政府的态度,对三四线是睁只眼闭只眼的。在棚改没有完成之前,部分三四线还会顺势涨一波。


3、 开发商对一些强三线的预期比较高。

城市群的建立已经上升为国家战略,在这次政治局会议中也有提到加快都市圈建立的步伐。在这些城市群除了长三角、珠三角、粤港澳、京津冀三大城市群,成渝城市群也有机会成为下一个增长极。

在以上海、北京这两大城市带动的情况下,区域内吸引了2千万+的人口,周边常州,扬州,绍兴等三线城市也有所裨益,比如今年比较火的粤港湾大湾区,中山,珠海,惠州,江门,佛山在这一波行情中也是比较亮眼,前一段时间,鹏瑞以总价8.6亿的价格竞得金湾区金河东路南侧地块(航空新城片区),楼面价17375元/㎡,溢价率49%,在经济和政策的加持下,也可见开发商的预期。

除此之外,还有占据重要交通枢纽的城市也被开发商所喜爱,比如徐州,虽然不省会城市,也不在都市圈内,但是时代改变了,郑州,合肥以及贵阳的崛起,也给了这些城市迎来的机会,不少品牌开发商依旧入驻,其中还有房企为了拿地凌晨3点还在激战。

4、 为了土地的增量。

比有不好的地块更糟糕的是没有土地,一二线城市拿不着地,即使出现一块土地也是几十家房企火拼,没有资金没有背景,就很难进入,特别是一些小开发商。对于大开发商来说,拼的是销售业绩,我们来看2018年,销售额排名,如果今年比去年减少了,该怎么办?上千亿销售额背后,是要有大量的土地支撑。

2018年销售额排名:




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对于三四线城市来说,棚改对其的作用非常大,特别是一些人口不足,经济发展不好的小城市,可以说就是灵丹妙药,棚改的减少,可见当地的房价承受力度有多脆弱,不少官媒也曾经发声谨防三四线断崖式下跌。

特别是这次政治局会议不再以房地产作为短期刺激经济的手段,而有一些开发商就开始打出了对一些三四线城市所在楼盘的优惠政策,只为回款。

但是对于三四线来说不能一概而论,一些弱三四线城市,注定是悲凉,真的不必留恋,没有人口,没有产业,依旧没有价值比如白菜价的鹤岗,海景房无人问津的山东乳山,降价未遂的恩施等等。如果你有自住需求,不妨等等,不着急购买。

对于一些强三线城市来说,价值肯定不如一二线城市,但是高于弱三四线,特别是东部都市圈的一些城市,也是存在结构性机会的。
 
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