站内搜索:
 
 
>> 所在位置:网站首页 >> 城市商情 >>详细内容  
为何恰好是深圳? 
   2019-8-21   陈方勇视点 

这个周末,受朋友之邀到了两个截然不同的城市太原和深圳,参加了两场截然不同的活动,都和城市更新相关,却说着截然不同的逻辑。最意外的是,就在太原机场准备登机去深圳时,就看到了一则消息,“中央决定支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区”!就在当下这个时点,就在香港的一河之隔,深圳再次被委以重任。

我去太原是参加千渡地产的一个旧村改造项目中一个美术馆的开展活动,邀请我的是千渡地产的老板陈文,他原来是SOHO中国的设计总监,后来来太原做了操盘手,如今自己找了投资人,做了自己的老板。那个美术馆有点特殊,是“孤独的图书馆”的设计师董功之作,清水混凝土加红砖,出现在太原就是现象级的作品。类似的公共建筑作品还有三个,都是大师,包括设计鸟巢的李兴刚。

我是凌晨两点落地的太原,拉到酒店就蒙头大睡,早上起来推开窗有点恍惚,一派红瓦黄墙的托斯卡纳风,要不是偷眼看见“晋城银行”四个字,还以为在意大利。很快,一阵小苹果的音乐传来,让我确认了这是在中国的二线城市,不知跳广场舞的大妈们会在哪里出没。等我离开酒店去会场,才确认这就是富力开发的楼盘,已经是当地最好的,包括我住的铂尔曼酒店,都仿佛在用穿越跟我确认,这种欧美崇拜在这个城市依然是最有效的营销工具

我在一个乡镇风十足的地方下车,路边就是那个美术馆。这个美术馆不大,夹在一排排标准的板楼群中有如盆景。走进美术馆,发现人特别多,一报名号竟然很多是从北京赶来艺术圈的朋友,还有不少这四位建筑大师的粉丝,都挤在那狭小的空间,用“蓬荜生辉”来形容一点不为过。我留意到这个美术馆的一层其实还兼做售楼处,所以那天的人流中除了专门来看大师作品的建筑爱好者、媒体之外,还有两类人,一类是拆迁安置的本地村民,另一类则是慕名来买房的购房人,大家混在一起,却是一眼就能看出来,构成了一幅奇妙的浮世绘。

我在朋友圈称之为贫瘠土壤之上的城市更新,其意义相当于“孤独的图书馆”之于阿那亚之于秦皇岛。有在朋友圈看到的来自清华设计院的朋友则不以为然,说“不过就是让建筑师去当个捧哏角色,或者舞美设计师”。我明白他的意思,回答他:“也许就像中国电影,最先带来变化的得是张艺谋这种,现有视觉审美上的冲击,慢慢才能过渡到思想”。为何说它也是城市更新,虽然从功用上,这个美术馆和阿那亚的图书馆一样,更实际的作用是销售道具,但谁又能否认阿那亚带给整个行业关于产品和客户理解的冲击?我以为从简单的照搬到谋求自我的艺术表达,就是一种进步。如果这种也能转成销售奇迹,至少说明人们愿意为此买单,这个城市就会有更多力量投入其中,改变也许就会星火燎原。

临别,千渡地产(应该说是他们的文化板块千渡文化创意)送了我一堆书,其中就有一本关于这个村改造的故事,书名是《城市中国:十张面孔和一个村庄的变迁》,中国城市出版社出版。书里采访了十个跟这个项目有关的人,有村支书、老村民、开发商、销售和购房人,每个人讲述一段自己与城市变迁的故事,以及在这个旧村改造过程中的收获。我在飞机上把这本书匆匆看过,惊奇的发现这就是中国的城市化奇迹:居然都是赢家,每个人都分享了与城市共同成长的红利,城市变大变美了,村民变成了居民,凭空多了许多房,穷山村一下子就富了起来。这个故事一点都不稀罕,很早我就听过北京望京拆迁户们的故事,他们拿着拆迁款买了豪车,后来却实在闲的无聊,就开着豪车当黑车司机,不图赚钱,只为找点事干。这就是中国城市化的造富神话

我到深圳是受邀参加佳兆业组织的“佳兆业2019粤港澳大湾区城市更新高峰论坛”,参加其中的对话:从城市更新到运营城市——中国大城市面向未来的“更新”逻辑。很巧,佳兆业也出了本书,叫《城市运营核心逻辑:美好生活的责任与荣耀》,还真不是一本自吹自擂的企业宣传书,四百多页满当当的城市更新理论加案例,当本城市更新的教科书都不为过。

开会的地方也很有趣,在深圳紧东边的海边,再过去一点就是惠州。在这里佳兆业做了一个文旅小镇,首先开业的就是开会的酒店——佳兆业万豪酒店。我是第一次在深圳住在海边,有沙滩,有泳池,完全三亚度假酒店的样子。果然客人也是以亲子度假居多,果然酒店也设计了许多专门为小孩子设计的游乐设施,比如0.6米深的泳池和纯白人造沙滩。我很欣喜他们在印证“得亲子者得未来”的逻辑。一问深圳的朋友,原来这里就是深圳人的后花园,他们一路向东寻找自己的度假之所,玩到哪买到哪,绝不会去海南,开发商们沿海造就了一串小镇,就好像上海旁边的昆山或者北京旁边的北三县,都是吃一线城市的溢出。

论坛上果然被问到“中国特色社会主义先行示范区”和对深圳城市更新的看法,据说周一这天凡是深圳概念股都暴涨,深耕深圳城市更新的佳兆业的港股最高涨了16%。我是这么回答的:所谓政策利好不过是在恰当的时点选择了一个恰当地点开了那么一个口子,水就会自然流向它想流向的地方。曾经邓大爷可是画了四个特区的圈,为何只有深圳一枝独秀?应该说香港的繁荣有其特殊的时代原因,深圳难道不是?这个特殊时间发布这个特殊的利好,应该说还是因为深圳特殊的地理位置,而深圳能否更上一层楼,趁势就做了大湾区的龙头?恐怕还有很多路要走,那才是深圳需要城市更新的地方。

我说:我是习惯从投资角度看城市更新,我习惯去问“什么样的城市更新才有价值?”也就是说投对了趋势,付出的投入能带来明显改善。要投什么样的城市?就看它处于怎样的战略结点,曾经水运很重要,港口决定着贸易,公路、铁路也一度决定着城市的兴衰,如今叠加了互联网,城市之间除了交通还要看产业协同。城市里又该投怎样的地段?现代城市是根据汽车的尺度设计,所以它们是汽车友好而非行人友好。很快轨道交通就替代成为大都市出行的主力,地铁上盖就成了黄金宝地。未来还会出现怎样的交通替代?无人汽车会带来怎样的改变?所以投城市更新还是选地段,却并非基于过去的地段选择,而是看未来,发现未来值钱的地段,改变那里或者创造改变,就是有价值的城市更新。

我接着说:就具体的微观操作,我认为是有个闭环推导。既然好的城市更新是城市资产价值的更新,那么城市更新就应该以资产管理的逻辑来操作,操作主体也必然会趋于资管机构,这点其实在成熟市场国家已经印证。而就资管而言,最好的资产管理在于为资产找到最有付租能力的租户,换做城市就是为城市找到最能创造税收的产业,这就是我们说的“让产业回归都市”,如今这样的产业无疑是科技创新,这也是深圳被寄予厚望的原因。而代表未来的产业会如何选择它生长的城市?它是需要阳光、雨露和土壤的,除了政策还需要生态圈,还需要不断进化的高端人才。“抢人大战”靠什么?抢顶级人才可不是简单的“落户”、“补贴”就够了,他们需要找到能发生共鸣的城市,文化、艺术、历史、格调这些看起来无用的东西,这时就发挥了关键作用。深圳恐怕是中国最像美国的城市,移民城市,年轻、开放、包容、文化多元,为什么美国就没什么历史却会拼命保护他们的历史遗存?深圳的城市更新难道就只有大拆大建?而不能留下一点值得一代又一代沉淀记忆的地方?

为什么恰好是深圳?为什么恰好城市更新的两个逻辑正在变成一个逻辑?为什么恰好大小开发商们都开始谈论城市更新?为什么恰好他们都选择了用书来记载,用书来表达?因为这就是中国,这就是独一无二的中国式的城市更新!

 
>> 活动专题 更多 >>
第二届金鸡湖商业高峰论坛
以“存量时代下的中国商业发展之路”为主题的第二届金鸡湖商业高峰论坛”定于2018年11月30日在苏州凯宾斯基大酒店举行...
 · 新物种爆炸·吴声商业发布2019
 · 2019中国楼宇经济全球合作大会邀请函
 · 第二届全国中小城市商业创新发展论坛邀请函
 · 中国商业地产界赴美考察
 · 首届全国中小城市商业创新发展论坛邀请函
 · 10.20-21|杭州:转型战:拥抱新零售论坛
 · 美国创新商业地产考察
 · 荷兰与法国考察团圆满成功
 · 加拿大创新商业考察团
 
>> 项目招商 更多 >>
 
 
主办:全联房地产商会商业地产工作委员会 运营管理:中商联盟(北京)房地产咨询有限公司 备案序号:京ICP备13029072号 京公网安备:110107000221 
北京市海淀区羊坊店路18号光耀东方广场N座908室  电话:010-63940686 传真:010-63940687 E-mail:ccrea_org@163.com