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未来20年大上海都市圈房地产开发拿地指南 
   2019-8-2   房地产观察家 

要看到,虽然相关概念已经长跑了三十多年,但由于三省一市行政壁垒障碍重重,一体化的目标始终推进困难。这回,长三角一体化首次被上升到国家级战略层面,被中央寄予厚望,计划在2020年基本形成世界级城市群的框架,明确提出要“建设成为全球资源配置的亚太门户,成为具有全球竞争力的世界级城市群”。

 

与此同时,由国家推动,“长三角协同优势产业基金”于去年1229日成立,总规模1000亿元,首轮封闭规模超过 70 亿,预计可撬动 500 亿以上的资产。3月长三角区域合作办公室正式挂牌,从三省一市抽调人员协同办公,秉持1个行动计划,推行144 项具体工作。

 

所以,以往很多停留在口号上的一体化概念,这一回不仅要真的落实了,而且会在短期内加快落实。有例为证:当年一体化概念提出的时候,多城公交卡互通便摆上了日程,可是十几年过去了,一卡通依旧难通。这不是卡在技术上,而是卡在技术升级谁来出钱?谁来牵头?谁来监督落实?小小的一张交通卡互通都如此难产,更何况其它复杂的项目和事情呢?

 

与此相对比,去年8月,由上海牵头,就通票问题成立了专门的领导和工作小组,到今年5月,长三角七座城市便搞定了地铁通票。这一次,用了不到一年时间。

 

我们有理由相信,这一回长三角在产业、交通、公共服务、信用体系、医疗、教育、生态的方方面面都会迅速向一体化推进,发生前所未有的巨大改变。

事实上,在去年第一届进博会期间,最高领导人交给上海的任务中,长三角一体化只是其中之一,完整的任务清单涵盖“三大任务和一大平台”,即:

 

增设自贸试验区新片区,在上交所设立科创板并试点注册制,推动长三角更高质量一体化发展,持续办好中国国际进口博览会,加快构建更高层次的开放型经济新体制。

 

目前,上述三大任务,已经成为上海编制“十四五”发展规划的重要宏观背景和核心前提条件。近期,笔者有幸在上海交通大学继续教育学院文创产业地产高级研修班上,聆听了上海社科院产业经济学博士、区县研究中心主任、国经中心上海分中心副秘书长陈建勋教授的专题演讲。作为参与上海“十四五”规划前期研究的专家,陈教授对上海“十四五”规划思路和观点的分享,确实让人能眼前一亮,受益颇多。

(上海交大文创产业地产高级研修班课程实景)

 

按照解读,目前上海“十四五”发展战略框架可以表述为:

 

1.一个社会主义国际化大都市;

2.两个高即高质量发展、高品质生活;

3.三大国家战略即自贸区、长三角一体化、科创中心建设(科创板);

4.四个品牌即上海服务、上海制造、上海购物、上海文化;

5.五个中心即金融、贸易、航运、经济、科创中心建设最终目标。

 

聚焦三大国家战略而言,上海谋求各个层面突破的意图跃然纸上:

 

1.体制突破:以自贸区自贸港建设寻求体制突破,作为上海发展的方向;

2.产业突破:以建设具有全球影响力的科创中心寻求产业突破,作为上海发展的动力;

3.空间突破:以服务长三角、拓展资源要素寻求空间突破,作为上海发展的空间。

 

具体来说,在自贸区建设方面,上海主要探索以贸易便利化为重点的贸易监管制度、以负面清单为核心的投资管理制度、以资本项目可兑换和金融服务业开放为目标的金融创新制度、以政府职能转变为核心的事中事后监管制度等多方面的体制突破。在这些无形制度建设中,上海已完成十三项重要工作。除此之外,自贸区新片区基本浮出水面,上海临港地区或成为主要承载地。新片区特殊经济功能区的定位,让临港地区的价值想象空间巨大。

 

在科创建设方面,借助科创板契机,上海谋求弥补科技短板的决心已箭在弦上。中美贸易战以来,深圳、杭州的科技实力让世人侧目惊呼,上海则显得相对冷落。因此科创中心的建设,将是决定上海城市未来发展命运的重要一环。落实到产业空间上,张江园区和G60科创走廊的发展局趋势,值得关注。

 

在服务长三角层面,目前规划的四条产业走廊和三个扇面,正在成为上海与周边环沪区域直接发生地理空间联系的直接载体。四条产业走廊包括:

 

1.G60科技创新走廊。从上海浦东开始,经过闵行、松江、金山,与浙江的嘉兴、杭州对接,形成科创资源集聚、科创人才汇集、科创平台多元、科技产业集群发展的态势;

2.G50绿色发展走廊。从上海青浦、经过江苏吴江、浙江湖州,一直延伸至皖南地区,发展绿色休闲产业,建设特色小镇,成为“两山”理论的实践示范区;

3.G42高端智能制造走廊。从上海嘉定、江苏苏州、无锡、常州、镇江、南京,一直延伸到安徽,与皖江经济带衔接,着力发展高端制造和智能制造;

4.临海临港战略性新兴产业走廊。从浙江温州、台州、舟山、宁波,经上海到江苏南通、盐城、连云港,建设成为沿海发展轴。

三个扇面包括:

 

1.西线,以大虹桥-青浦地区为中心,向北经嘉定通向苏州及其以远,向南经松江通向嘉定及其以远,服务功能主要为交通枢纽、商务、贸易、会展等;;;

2.中线,以陆家嘴地区为中心,沿黄浦江向北经吴淞和崇明通向南通及其以远,向南经吴泾和奉贤、金山通向杭州湾南岸,服务功能主要为金融、科创、文化、国际邮轮等;

3.东线,通过临港、自贸区经洋山沿海线至舟山地区,服务功能有航运、先进制造业、自由贸易、文化旅游等。

随长三角一体化提升为国家战略,整个长三角区域皆被房地产业看好。但是长三角这么大,缩小到上海和环沪区域,到底哪些地方会超越正常发展速度,值得当下房地产业格外关注的呢?

 

我们可以先来参考一下日本以东京都市圈为核心的太平洋沿岸城市群发展过程中,不同区域房地产业发展的状况,或许会给我们一些提示。

 

东京都市圈指以东京为中心,半径100公里范围的区域。最核心的部分包括东京都和多摩地区,往外距离东京30-50公里的神奈川、千叶、埼玉为中间层,再往外距离东京50-100公里的茨城、栃木、群马、山梨为外层。

东京都市圈建设用地扩张(1960-2005年)

对标东京都市圈的发展,从19世纪末的明治维新以来,随着日本产业革命、政商联合的财阀经济发展,以四大财阀为代表的垄断企业纷纷在东京设立总部,人口、资本快速向东京聚集,东京都也由传统的政治中心,转变为政治、经济中心。在这百余年的发展历程中,东京都市圈空间结构也经历了集聚、扩散和再集聚的三大阶段。

 

与此同时,更为重要的是,东京都市圈的规划体系和规划思想也发生了根本变化。早期日本规划界的思想是抑制大城市的扩张,鼓励发展中小城市和农村。因此在1960年代,东京效仿伦敦等大都市的规划,在规划中布置环形绿带和新城,以抑制大都市边界的蔓延。

 

但是很快,这种抑制大都市的规划思想在经济发展规律面前失效了。体现在现实中,东京都的人口流入远超规划预期,规划中的绿带也基本失效。于是,倡导大都市发展的学者提出了全新的思想,那就是通过基础设施的改善来促进大都市的发展。相比曾经的摊大饼式的扩张,以轨道交通引导开发的模式则更为有效。

 

由此我们看到,东京都市圈的发展成为当前以轨道交通为枢纽的分布形态。

 

同样在中国,上海周边也存在这样的发展趋势。都市圈一体化的本质不是大城市边界的蔓延,而是一种延续着公共基础设施走廊的TOD发展模式状态。中国当下的高铁建设比之日本,并不逊色。但当前的问题仍然在于大城市边缘区的支线轨道交通的问题。贯通大城市边际的支线轨道交通。

所以在上海周边房地产布局不建议盲目撒网,而是要结合长三角一体化的政策和产业分布状况,以及其轨道交通网建设的趋势,精准找到下述亮点区域深耕:

 

长三角一体化中非常重要的举措和目标便是:实现区域产业一体化。因此,由政府牵头、市场配合,正在陆续推出围绕一体化而打造的产业带和产业试验区,希望以线和点带动面。而且,一体化的关键首先便是要打破行政壁垒,以降低交易成本,提高交易效率,所以在这个方向上率先动作的线和点,将会是长三角一体化中打造互联互通交通体系的重点,从而对于房地产来说,这些区域便是当下可以重点关注的区域之一。

 

1、松江地区房地产将因 G60 科创走廊的一体化步伐而发展

 

当初上海轨道交通开通 9 号线,原本以为将由此带来松江地区的飞速发展,但是由于各种配套设施的不完备以及区域产业分布等吸引力不够,即便有了 9 号线,松江地区并没有因此而崛起。

 

不过,20189月,由上海松江往西至合肥、往南至金华的G60科创走廊首创了“一网通办”服务:以跨城市营业执照和工业产品生产许可证办理为切入点和突破口,通过在九城市设置一网通办线上统一入口,覆盖证照办理等首批30个事项。这预示在这一地区除了有政府大力支持之外,一体化带来的市场活力效应将首先在这儿出现,一些围绕产业布局而起的房地产项目也将在此发生。实际上,已有房企在这一带采取了较大的行动,如华夏幸福于G60科创走廊上已经布局了二十多个产业新城项目。

 

与此相配套,说了许多年的G60 公路松江段文翔路立交工程也于 2018 年底正式开工,预计于 2020 年竣工。该项目建成后将直接服务新城东部片区及东部工业园区的快速出行,为 G60 科创走廊的的建设注入新的发展动力。

 

由此可见,随着长三角一体化的到来,由松江地区延伸出的G60科创走廊正在在长三角产业一体化中起着排头兵的作用,使上海中心城区的经济和功能向松江地区加速外溢和辐射。对松江地区房地产业而言,无论是围绕已建成的9号线,还是G60高速公路,以及为了配合该地区一体化发展而正在兴建的立交工程等连接松江G60九大园区的交通线上的房地产业,都将跨越式发展。

 

当然由 G60 科创走廊衍生出去的其它非上海周边地区,也将在原有的基础上,围绕各自临近的核心城市,迎来大小不一的新的机遇。

2、贯穿上海自贸区的轨道交通线上的房地产

 

长三角一体化发展,非常重要的一个议题,便是增设上海自由贸易试验区的新片区,鼓励和支持上海在推进投资和贸易自由化便利化方面大胆创新探索。

 

上海自贸区6年前挂牌成立,覆盖上海综合保税区、陆家嘴金融片区等。这一次,随着长三角一体化的到来,上海自贸区增设的新片区的范围将会“相当大,比想象中更大”,并且提出要对标国际上竞争力最强的自贸区,以建设更具国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区。

 

与此相配套的未来轨道交通线上的区域,必将成为房地产发展的重点区域。而目前预测的自贸区扩区范围将包括虹桥新区、临港新区、浦东新区。在上海新增规划的 9 条轨道交通路线上,贯穿自贸区扩区范围的点,其房地产业的发展无疑将超过其它地区。

3、与上海自贸区属张江长三角科技城联系密切的 21 号轨道交通沿线

 

随着长三角一体化被提上国家战略的高度,位于三省一市交界处的张江长三角科技城迎来了新的生机,这是长三角乃至全国唯一的跨省科技城,将担负着为以后类似科技城的开创起示范作用的责任。

 

如今,这里采取统一的招商、管理、运营、建设、规划,革除两个行政区两本账两条心的弊端,再加上国家层面的支持,各种惠泽企业的政策能够迅速落实。据悉,一体化发展的政策叠加效应在去年就已经显现,吸引了一大批优质项目前去接洽,今年三月更是一口气签署了总投资超过25亿的10个数字经济项目。

张江长三角科技城87平方公里

可以乐观地估计,在不久的将来,这里或许真的会形成“东方硅谷”产业生态系统雏形,在这个系统链条上的每一点都将迎接房地产业的介入。就目前而言,国内龙头房企碧桂园是张江科技城的主导开发商,此地亦是碧桂园在长三角地区着力创新和实践其产城融合发展体系的重要战略布局。

 

与张江科技园联系密切的未来轨道交通布局,是贯穿既有自贸区的 21 号线,它串联起吴淞、外高桥、金桥、张江、迪士尼、浦东机场等板块。其南北沿线上的房地产业,将因上海自贸区的扩区、以及自贸区上张江科技园的重点发展而迎来相当美好的明天。

4、沪苏浙交界处的长三角一体化发展示范区

 

长三角示范区的建设将会被纳入正在倒计时出台的《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》中,作为重中之重。

 

因为,长三角一体化,不仅仅是产业一体化那么简单,还涉及到整个城市布局的重新规划、全新的土地管理、统一的生态管理、灵活的要素流动、共担共享的财税机制、全部打通的公共服务、区域一统的公共信用评价体系等。所以划定一个示范区,作为贯彻一体化新理念的“样板间”就显得尤为重要。

 

这个示范区首先要位于区域交界处,这样才能更好地服务于打破行政壁垒的一体化目标。其次,这个示范区目前的发展程度不能太高,这样便于在最小的阻力下进行大刀阔斧地整改。再次为了发挥上海都市圈的领头作用,这个示范区必须直连上海。

 

据目前已有的信息来看,该示范区会覆盖江浙沪三地,即上海青浦、江苏吴江、浙江嘉善的交界处。

当然除了上述需要格外关注的区域之外,还有其它一些诸如与重点地带产生联动的区域;被人口流动频率和方向带动的区域;承担核心城市功能疏解的区域等等,皆会受到长三角一体化深浅不同的影响。因篇幅有限,就不在此一一展开。

 

最后,对于房地产业来说,选对地方并非万事大吉,还必须要意识到,“示范区的建设绝不是要走传统开发区的路线”,这就预示着老一套的开发区地产方案、模式、趋势在此处并不能适用。

 

三、着眼高质量发展和高品质生活,关注新型城市空间的变革,探寻腾笼换鸟中的转型黑马

从上海城市经济的发展要求来说,经济高质量发展将是重中之重。因此,上海的城市管理决策者针对主要经济指标,提出“一个负增长”和“三个零增长”的概念,即建设用地减量化、排放零增长、地方负债零增长、人口零增长。

 

以建设用地减量化为例。在十三五初期,上海市委、市政府明确要求建设用地规模必须只减不增,后来又强调必须“负增长”,“零增长也不行”。如何在3226平方公里的建设用地总量上实现“零增长”甚至“负增长”,成为最近几年以来上海各区县发展中的巨大压力。按照20203226平方公里的终极规模,十三五之初就只剩下156平方公里的增量空间。而在十三五之前,上海城市建设用地年均净增长近50平方公里,因此十三五期间的年均新增量不足一半。在未来的十四五期间,这一趋势应该仍将会保持高压状态。

 

那么,如何在存量中挖潜,将成为上海经济发展中的另一股力量。从经济发展方式看,上海需要减少对投资、化工和劳动密集型产业的依赖。因此,在“排放零增长”的硬约束下,宝钢、金山化工区以及吴泾化工区等传统污染区域的腾笼换鸟与产业转型,已经成为共识。这些大产业区的建设用地存量,将是上海产业升级的重要物理空间。以大吴泾地区为例,这个区域位于黄浦江畔,地理位置优越。这一地区作为上海未来申办奥运主场地的传言也是时有耳闻。

 

事实上,现今各大地产商的投资部门在上海获取土地,绝对不可避免几个重要的数字:104195198。它们分别代表了上海现有的104个工业区块,工业区块之外、集中建设区内的195平方公里现状工业用地,以及工业区块之外、集中建设区外的198平方公里现状工业用地。上海的土地管理部门对上述工业发展空间转型制定了差别化的管理策略。

不难看出,195区域成为未来建设用地存量挖潜与盘活的最重要来源。

 

至于高质量生活对于上海的意义,落实到规划层面,“生活圈”概念的提出,颇为引人注目。

其实生活圈这个概念的研究和规划,最早出现在日本。在日本的指标里,生活圈概念中最基本的单位“居住区”,由50-100户,人口约200-500人构成,居住区范围内的出行以步行为主,步行时间15-50分钟,服务半径1-2公里。

 

比如在日本的熊本市,在居住区内集合了市民生活所需的各种场所、功能、服务、设施,靠步行和自行车出行便可以达到上述之地,是一个便捷、高效、人本的生活群落。

在发达国家研究的基础上,“上海2035”规划里进一步提出了,要“重点关注社区作为网络化时代城市的基本社会生活的空间单元,通过15分钟步行圈的构建,让市民住有所居,日常生活环境更加宜人,出行更加方便,归属感和认同感更强”。

 

这意味着现有的城市规划结构将逐渐全部改变,更加注重住宅、办公、商业、休闲等功能区的相互交织,城市从摊大饼式的单一中心化走向多中心化的网络模式。人们在城市的任何区域,都能相对平等地享受到教育、医疗、休闲、就业、商业等服务和机会。只有这样,才能自根本上解决大城市病的问题,让城市变得更加“环境友好”,而且可以大幅度增加城市对人口的承载力。最终达到城市发展与人口宜居的双赢局面。

在这一点上,对我们房地产业的启发不能照搬日本等发达国家。它们虽然率先研究和推出了更合理更科学的生活圈居住区概念,并在小范围内也进行了实践。但是由于它们土地所有制的设定,使得这一概念的全国性推广会很长一段时间卡在瓶颈上。

 

而我们国家的土地国有制和中国特色的社会主义体制,大大有利于这一先进方案首先在中国全面落地,提升中国的腾飞速度。

 

鉴于此,长三角一体化计划里的示范区和先行带,必然会承担起落实这一先进城市空间规划理念的责任。它们作为样板间,面临的改造压力比较小,各项政策实施起来比较方便。深耕这一空间优化方案的房地产企业,无疑能够更有优势地拿下和推行项目,并且分得高效空间布局所带来的各种发展红利。对于其它团体和个人投资者来说,密切关注城市空间发展的这个方向,无疑是抓住各种机会的便捷途径。

 
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