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起底红星地产:左手家居MALL 右手地产 
   2019-7-30   联商网 

车建新很少在微信朋友圈里发信息,从2013年至今,一共只发了9条。

他的封面没有图,头像是一张他的个人照,蓝色的西服,自信的微笑。他的第一条信息很“八卦”——新娘上错床误与伴郎“洞房”。

但在点对点的分享上,他表现得很活跃,喜欢给“朋友”发一些哲学文章。《让掠夺性竞争的时代一去不再》,是他自己署名的。

车建新反对掠夺性竞争,认为人类最终要实现“地球村”的整体富裕。而他,是先富起来的那部分人之一。在2019年福布斯全球富豪榜中,红星美凯龙董事长车建新的排名是第436位,财富44亿美元。

30年来,用600元创业,从江苏常州的木匠,到享誉世界的“全球Mall王”,车建新的人生充满了传奇,筑起了一个集家居、地产、建筑装饰、设计云平台、影业、住建集采等众多产业的“红星系”。

他的左手是家居Mall红星美凯龙(1528.HK),右手是地产板块红星地产。强者恒强,但没有上市的红星地产到底有什么特色呢?

过大的管理半径

红星地产在商业圈的名气,比地产圈更大。

6月28日,红星地产荣获“2019中国商业百强企业”第2名,这也是其连续7年蝉联“中国商业地产百强企业”第2名。

回首红星地产发展历程,十年前,在迅猛布局家居帝国的同时,车建新开始进军地产业。2009年,上海红星美凯龙房地产集团有限公司(以下简称“红星地产”)成立,主营业务范围涵盖商业运营管理、不动产开发。

在那个地产行业波动的高峰期,主打家居业的红星美凯龙不惜重金挖角,迅速组建、扩容团队,包括原金科集团总裁谌俊宇、原万科集团执行副总裁袁伯银、原万达商业管理副总经理兼招商中心总经理张华容等。

红星美凯龙的发展战略、扩张节奏、资本运作前景、现有平台基础以及车建新个人魅力等,给了这些高管另一个“舞台”。从2009年到2012年短短三年时间,红星地产布局17个城市落子20个项目。

2013年4月,红星美凯龙集团宣布全面进军商业地产领域,到2020年将建成100个城市综合体。其城市综合体项目涵盖购物中心、红星太平洋影城、国际高尔夫会所、婚庆大世界、星级酒店、精品百货等业态。

彼时,任红星地产总裁兼红星商业董事长谌俊宇当时就直接表示,“红星商业的模式基本和万达模式一样”。

随着房地产市场回暖,紧随国家改善型住房政策,红星美凯龙的地产大业也逐渐步入正轨,公司“地产+商业+资产管理”三大业务协同配合。

红星地产制定了“深耕城市、深入区域”战略,在深入调研经济较为发达的优质高潜力城市后,拿下高质量的土地储备,凭借优质地块立体化发展,从立足上海到布局全国。

公开资料显示,2016年,红星地产布局36城落子59个项目;2017年,布局40城落子70个项目;2018年,布局52城落子90余个项目;截至目前,10年时间,红星地产已在天津、重庆、苏州、太原、金华、青岛等全国53城座城市落子100余个项目,逐渐成长为一家全国性的综合性房地产企业。

业绩方面, 据克而瑞全国房企销售TOP 200数据,2017年红星地产以318亿元的销售额,位列全国房企销售榜单第63位;2018年红星地产以403.1亿元的销售额,位列全国房企销售榜单第60位。

车建新2018年在红星地产“品牌大使签约发布会”上宣布,公司正向千亿销售目标迈进。

但在迈进千亿的征程上,红星地产被诟病的是管理半径太大。以目前100个项目落地53城来计算,平均每座城市所开发的楼盘不足2个,这导致管理难度加大。

左手家居MALL  右手地产

车建新有一个庞大的财富王国。

他与妹妹车建芳站在金字塔的顶端。在母公司红星美凯龙控股集团有限公司里,车建兴持股92%,车建芳持股8%。车建兴有车建新为同一个人。

红星美凯龙控股有48笔投资,其中有两家旗舰公司:红星美凯龙家居集团股份有限公司和重庆红星美凯龙企业发展有限公司。

前者是全球家居MALL之王,2015年在香港联交所上市,成为国际公众公司;2018年,红星美凯龙在上海交易所上市,集团总市值超900亿元。同时,也成为中国家居零售行业第一家同时在A股和H股上市的公司。后者正是红星地产的母公司。

上海红星美凯龙房地产集团有限公司是红星地产的旗舰公司,拥有73笔投资,而重庆红星美凯龙企业也直接投资了10多家项目公司。

和别的地产商不同,红星地产是依托红星美凯龙MALL起来的。一般选择与家居MALL捆绑拿地。这也导致红星地产比较分散。

车建新的第一个愿景是在2008年开到40家家居Mall,实际上2008年他已经开到了50家;第二个愿景是在2020年开到200家,结果,这个愿景提前4年完成。2016年末,红星美凯龙第200座家居Mall——湖南怀化商场正式开业。

至此,红星一举超过万达,成为全球规模最大、数量最多的大型商业Mall运营商。车建新也成功晋级为“全球Mall王”。

据其2018年度业绩报,2018年公司实现营业收入142.4亿元,同比增长29.9%;扣非后归属于上市公司股东的净利润达25.7亿元,同比增长11.3%。

截至2019年一季度末,红星美凯龙经营81家自营商场,230家委管商场,覆盖全国29个省级行政区的199个城市。同时,以特许经营方式授权开业24家特许经营门店,共计达到364家家居商场。

作为一个横跨A+H股上市公司的实控人,车建新的财富值位居家居圈榜首。据《2018年胡润百富榜》,胡润百富榜前100名的上榜门槛是290亿元,家居行业中唯有红星美凯龙车建新和欧派家居姚良松2人跻身其中。其中,红星美凯龙董事长车建新以385亿元财富值位居家居圈榜首;欧派家居姚良松以295亿元位列第二;欧普照明马秀慧家族195亿元排名第三。

从木工到富豪的传奇

17岁那年,车建新离开学校,跟着师傅开始学习手艺。短短三年,勤奋好学的他已熟练掌握了木工技术。1986年,带着“给别人打工永远是没有出路的”念头,他靠着东拼西凑的600元创办了手工作坊。于是,正值20岁的车建新正式开启了自己的创业旅程。

1986年,他揽下第一个组合家具活儿以后,就跑到常州木器一厂去学习样式和做工。此后3年的创业之苦使他完成了资本的原始积累;1988年,开第一个家具门市部前,车建新又跑到常州百货大楼和新时代家具店去学习怎么做生意。

1991年1月,靠着工厂赚来的100多万,车建新的红星家具城正式营业了。与过去不同的是,家具城中有了更多的外来品牌,他们的入驻不仅为企业带来了更大的利润空间,也给家具城提高了知名度和增添了人气。

从自产自销的“制造商”到销售其他品牌的家具的“百货商”,这是车建新迈出的关键一步。

期间,他不仅向房地产商学习物业管理,向小商品市场学习租赁经营模式,还向沃尔玛麦德龙学习外观设计、商品的布置、市场调研、顾客研究等,家具城日渐红火。

此后短短五年时间,车建新陆续在江苏省内开办了24家家居连锁专营店,企业销售额从1991年的600万元飙升至1995年的1.5亿元。

但在企业超速成长的背后,大量的问题也开始显现:企业扩张速度太快,人才培养和管理能力跟不上。1996年起,车建新毅然关掉了一些经营状况不佳的店面,集中资金、人才,把可利用的资源综合利用起来,集中力量推广大卖场模式。

虽说在1996年舍弃工厂,专心经营商城,但他此前的门店还称不上Mall。1997年,车建新借鉴国外“Shopping Mall”的模式,建成了南京红星美凯龙家具城,这也是红星美凯龙第一家严格意义上的家居Mall。这种创新的模式充分发挥了红星和商户各自的专长,减少了中间环节,降低了交易成本,实现红星美凯龙、厂商和消费者三方共赢。

又一次迈出了关键的一步,红星也因此赢得了向国外同类流通企业叫板的本钱。第一家Mall成立之后,在车建新的带领下,红星美凯龙正式开始走向快速扩张之路,席卷全国。

“二十年前我问自己,答案是‘一个好木匠’;过了五年我再问,答案是‘一个勤劳的创业者’;如果再有人问这个问题,我的答案是‘一个用心做事的人’”车建新说。

 
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