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22家信托被约谈,房地产融资何去何从? 
   2019-7-16    

据财新网报道,10家被银保监会约谈的公司为:中融信托、中航信托、兴业国际信托、交银国际信托、光大信托、五矿信托、百瑞信托、江苏信托、万向信托、国通信托;12家被北京银保监局约谈的公司为:中信信托、中诚信托、外贸信托、英大信托、中粮信托、华鑫信托、民生信托、金谷信托、国投泰康信托等。

在监管的总要求下,目前被约谈的信托公司的房地产业务主要整改在三方面:控制房地产信托规模增速、禁止“前融”业务、通道业务需备案审批。

23号文,如果严格执行,那么将对目前的众多房地产信托业务造成重大影响。

在此影响下,地产公司的两极分化将会加剧。

随着今年土地市场回暖,地产企业拿地开始活跃,地价也呈上涨趋势,处于去年下跌后的低位。此时逢低拿地用于储备,对于地产企业的未来发展而言,具备非常重要的意义。

由于信用评级高的,国有背景的地产公司(约有20家企业)可以通过发行债券获得非常低成本的资金,而且这些资金不受用用途限制的影响,可以灵活使用,用于拿地保证金、缴纳土地款等。

大部分低信用评级的地产公司无法获得这类发债资金,监管政策限制使得无法获得前端融资。这使得地产公司在面临土地拍卖市场的竞争时,实力相差进一步拉大。

对于从事房地产金融业务的机构而言:

银行自然凭借成本优势,占据了开发贷款的位置以及优先获得土地抵押权,然而,也面临银行之间相互竞争的压力。

信托公司则未来除了在应收账款融资中,通过结构设计,钻制度的空子,继续做一些地产融资之外,必然向地产基金业务转型。

信托公司募集资金,需要真正的成为地产项目公司的股东,与地产公司原有股东组成联合体,形成合伙关系,开展地产投资。

或是进一步像美国的REITs转型,由信托公司作为大股东完全主导地产项目的开发,地产公司反过来成为信托公司的建设和地产开发顾问。

REITs这种模式下,金融机构与地产公司的地位发生转变,由原有金融机构服务地产公司,为地产公司提供资金,变成地产公司服务金融机构,为金融机构提供开发资质和技术。

这种REITs,与我们国内当前对REITs的主流认识不同,但是其实是一种更有生命力,更接近中国现实的业务模式,具备非常大的盈利前景和发展空间。

相反,证监体系推行的以商业地产为基础资产,强调商业地产运营的REITs,由于当前国内种种政策的限制,以及市场的不完善,最后更多只是为本来就不存在融资困难的强信用主

提供了一种新的工具,进一步加强了这些主体的竞争优势而已。

房地产ABS主要类型包括购房尾款ABS、物业费ABSCMBS、类REITs和供应链ABS

2016年,物业费ABSCMBS和购房尾款ABS发行规模较大,均超过190亿。

2017年,CMBS发行继续放量,供应链ABS和类REITs发行大幅增长,而物业费ABS发行缩量。

2018年,供应链ABS发行持续激增,购房尾款ABS发行放量。

20191-6月,供应链ABS成为绝对的发行主力品种,发行额占比高达55.7%CMBS发行额占比19.5%

受监管政策影响,缺乏实质抵押品的物业费ABS预计进一步缩小,住房租赁ABS可能增多。

20194月,证监会发布《资产证券化监管问答(三)》,明确指出“物业服务费、缺乏实质抵押品的商业物业租金(不含住房租赁),不得作为资产证券化产品的基础资产现金流来源”。

实际上,从2017年起,物业费ABS的发行就呈现收缩趋势,20191-5月,物业费ABS发行额仅48.93亿,占比不足4%。未来,缺乏实质抵押品的物业费ABS规模预计将进一步缩小。而住房租赁ABS受政策大力鼓励,目前存量相对较小,未来有可能放量。

供应链ABS逐渐成主力产品:

供应链ABS符合国家鼓励大型企业支持中小企业应收账款融资的政策导向,审核相对宽松;

能够采用储架发行方式,单次申报额度较大,分期发行,融资灵活性较高

供应链ABS不涉及不动产,无需提供房地产评估报告等材料,申报和审核周期相对较短;

供应链ABS较信用债有溢价:

2018年,万科供应链ABS发行利率集中在4.7%-5.5%区间,期限接近1年,发行利率大多高于不同期限信用债,比如3年期信用债发行利率集中在4%-4.2%区间。

2019年,恒大供应链ABS发行利率普遍高于2年期、3年期信用债,最大差值超过120bp。世茂1819年发行的供应链ABS发行利率均高于同年发行且期限相近的短融,部分供应链ABS也高于2年期、3年期信用债。

供应链ABS基础资产现金流依赖于核心企业的还款能力和还款意愿,因此,目前监管机构对发行供应链ABS的房企要求比较高,至少要达到AA+评级,现有产品以AAA级房企为主。

房地产供应链ABS起步于2016年,2017年以来发行激增,发行额占比持续攀升,2018年发行额达1287亿,占房地产ABS发行额比重为43.8%20191-6月发行额达834亿,占比进一步提高至55.7%

(来源:中华资本市场联盟
 

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