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天津市区消费者烦恼图鉴 
   2019-7-10   商业地产观察 

九河下梢天津卫,三道浮桥两道关。天津自建卫起已经有六百多年的历史,水旱码头,三教九流,都能在这里和谐共处。

每个生活在天津的人都有属于自己的幸福,每个人也都有各自的烦恼。



和平人的烦恼:太洋气。

和平区的洋气古已有之,小洋楼、五大道,这些各国风格建筑早已成为天津旅游的打卡地,“万国建筑博览会”的名号不是盖的,来天津旅游不跟小洋楼合个影似乎总说不过去。

老天津卫间隐约存在一条鄙视链,链条的顶端就是和平。“我们家住和平区哪哪哪……”、“我户口和平的”,说这话的主儿总是带着一股子傲气。时过境迁,即便旧楼拆迁早已搬离了和平区,提起身份证号开头6位数“120101”依旧是由衷的自豪。

和平人的骄傲自有和平人的底气。和平家家户户都是学区房,老和平人下楼走大约一条街就是天津市数一数二的小学,再走俩路口,就是和平路滨江道,从最古老的劝业场到最时髦的乐宾百货,都在人家门口。

和平人的烦恼大概还在于家门口商场太多,奢侈品云集,让人应接不暇。凡外来商业品牌无不以和平为最优先选址地点,毕竟在和平落地就意味着一举占领了天津商业地产的无上制高点:伊势丹、恒隆广场先后在滨江道南北两端开业,持续为和平路-滨江道商圈加码,而以海信为代表的奢侈品卖场则选址在于滨江道相临的小白楼商圈,最终确立了现如今和平的商业格局。

三十年前,河东大概就是“工厂+工人新村”的代名词。如果河东人有烦恼,一定是苦于怎么撕掉旧标签。
旧天津以纺织工业文明,海河沿线一个接一个的纺织厂一度成为天津经济发展的支柱,大国企,有派,笔者父母年轻时以当一名纺织工人为荣。唐家口工人新村、中山门工人新村等一个个大规模居民区成为工人阶层的聚居地,他们的生活水平也随着纺织业的没落而走低。

如今的天津市区早已寸土寸金,知名开发商蜂拥而至,海河沿线河东段尤其明显:金茂、万达、招商、恒大相继进驻印证了天津海河沿线地段的价值。

河东早年间的繁华兴起于大直沽,早在元代,今河东区大直沽一带就已经开始形成早期商圈的雏形。以海运为主的年代,大直沽是直沽海漕的中心,直到明政府用运河漕运取代海运,漕运中心移至三岔口,大直沽才失去了发展优势。

近十年间,津滨大道成为河东再次繁荣的区域:万达、爱琴海相继开业,是市区范围内较早形成的区域级商圈,万达院线更是能吸引到其他区域的客群前来,前不久爱琴海还推出了“老门口儿”夜市,不但形式新颖,还在商圈的运营时间上扩展了广度。

老话说“三十年河东,三十年河西”,用来形容世事盛衰兴替,变化无常。往后看三十年,我还是看好河西。

河西是近年市区新房供应量最高的区域,八大里和梅江版块也成为天津新兴的富人区。八大里规划了百万平城市商业,有人将这里看做下一个崛起的城市中心;梅江则以梅江公园、梅江大湖等生态资源,主打宜居豪宅,成功吸引天津高端人群置业。

河西的发展首先离不开市政府的加持,天津市政府搬至河西极大的提升了区域关注度。作为坐落在“市政府门口”的商业项目银河国际易手华润万象城,更是令人瞩目。但是,华润万象城迟迟没有动静,梅江更是被人诟病“买瓶酱油都要开车去”。配套落地,是河西人最大的烦恼。

位于大梅江版块西北部的新业广场和永旺梅江店的开业,一定程度上承载了整个梅江的消费需求,辅以版块内部江湾广场、田园商业广场等社区小商圈的点状辐射,富人区的购物窘况得到了一定程度的缓解。

南开大学是南开人的精神支柱,南开大学于南开人的自豪感甚至胜过老城厢。

老城厢是天津的发祥地,天津市区内只有老城厢的路正南正北,如北京城一般规矩。这里秉具自然人文景观和商业人脉,自古以来就是商铺林立,码头樯帆云集,商船川流不息。自古以来老城厢就是商贾云集之地,古时达官显贵商贾巨富便居于此,今时今日这里仍旧吸引着天津高收入、高学历、高品位的成功人士。

都说南开人民素质高,八成是得益于天津最著名的两所大学——南开大学、天津大学。由于习惯于生活在大学周边,也是出于眷恋大学的时光,这两所大学的学子毕业后仍旧喜欢居住在南开。

南开的商业地产,北有大悦城、天佑城、仁恒置地广场,南有鲁能城的多重加持。土地市场方面,南开是天津“地王带”之所在,房价更是居高不下。近年来,随着西青中北镇、南站等新兴住宅版块的崛起,大量居民外溢,很多老南开人都苦于“怎样留在南开”。

河北区人民的烦恼在于,他们经常要跟别人解释,我是天津市河北区,不是河北省。

河北区人民的烦恼大概还在于,过多的铁路线将地块切得稀碎,立交桥和地道给人们带来了诸多的不便,也严重阻碍了河北区的商业发展。在河北区人眼中,新开河以北地区是另一个“河北”。

河北区人民心中的繁华街区始终在中山路,由于没有新房供应,地段稀缺性日益凸显。北宁湾万福生活广场的开业,大大优化了新开河以北的购物环境,紧邻地铁3号线铁东路站更是北宁湾的交通加持。


虽然老城厢位于南开,但恐怕红桥才保留了最原汁原味的天津。当下红桥人的烦恼,大概是再难找回老天津卫的样子了。


红桥浓厚的娱乐氛围孕育了大量茶馆,郭德纲便是自小成长在这样的环境下,从而成长为一代相声大师。随着西于庄拆迁,天津最后一片棚户区即将消失。天津早已不是天津,恐怕再也无法存在能诞生下一个郭德纲的艺术土壤。

天津变得更加开放包容,茶馆文化、茶馆经济恐怕再难盛行,取而代之的,水游城和陆家嘴中心商场成了红桥人购物的不二之选。


 
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