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    乐居财经讯 程超 王丽娅 2019年6月1日，备受瞩目的济南印象城迎来开业。该项目是印力“印象城”首次进入山东市场，被认为是“填补了济南缺乏国内知名商业项目的空白，对于济南商业的升级具有重大意义”，因而格外令人期待。

    与此同时，济南印象城的“诞生”过程，同样备受行业关注。据悉，该项目系印力集团斥资收购的一项在建工程，而其中的关键“助攻”动作来自房地产投行界颇为低调的永正资本。

    随着济南印象城的面世，神秘的资产并购交易推手——永正资本及其创始人兼CEO王威逐渐从幕后走到台前。

    据公开资料显示，济南印象城的前身是济南聚隆广场。该项目位于济南第二大商圈——洪楼商圈的核心地段，项目总建筑面积约70万㎡，涵盖了购物中心、商业街、超五星甲级写字楼、SOHO办公、酒店式公寓、住宅等产品，其中商业面积逾16万㎡，包含11万㎡聚隆广场购物中心及5万㎡商业街。

    济南印象城的前世今生

    2017年5月，永正资本作为卖方顾问，在经过市场调研、行业分析、项目自身情况分析，以及相关数据测算之后，与项目方签署正式交易顾问协议，提供全程的投资银行服务。

    同年12月，永正资本通过遴选买方，精准匹配，多轮磋商，成功引入万科印力和中信资本，并达成项目交易。

    2018年的9月13日，印力集团旗下的印力北京城市商业公司正式宣布，其携手中信资本与山东宏海卓邦置业成功签约，通过收购聚隆广场购物中心，将在济南布局山东首座“印象城”。

    贯穿项目并购的整个过程，作为“中间人”的永正资本功不可没，值得一提的是，该笔并购从交易双方接洽到达成，用时仅6个多月。

    变现是商业地产最大难题，中小型房企应尽早变现

    商业地产领域最大的难题是什么？业界公认是如何将其资本化，通俗来说，就是变现。

    王威认为，首先，商业地产的变现时机较难把握。商业地产项目涵盖开发建设、养商和成熟三个阶段，整个周期普遍是5-8年。对于多数开发商，尤其是中小型房企，并不具备长时间持有项目的综合能力，应提早周密考虑变现时机。但往往项目方在时机的选择和把握上缺乏专业判断，拿捏不准。

    其次，大宗物业交易成功率较低。通常的资本化路径有五种：并购、通过REITs上市、资产证券化、整体上市以及自持。其中并购是目前行业中最常见、易行的方式。然而，虽然近几年大宗物业的并购成交量不断增加，但相对于大宗物业的总量而言，并购成功的比例依然很低。其中原因复杂，这与项目方的市场意识、资金方的管理能力以及中间人的专业程度等息息相关。

    对于资产并购成功与否的关键角色——中间人，王威有自己的一套“合格评判标准”：1、能增信用。优秀的中间人是以自己的信用和专业能力为项目背书。既增加卖方信用，也增加买方信用。2、影响力。必须能影响交易双方的决策，有交易双方都能认可的能力。3、专业度。对项目的判断和分析准确，有能力定价。4、高效率。能提高成交效率，缩短交易时间，节约时间和资金成本。

    屡摘“明珠”的永正资本

    在建工程的购物中心项目，在并购行业里被称为“皇冠上的明珠”，因其特殊的复杂性，意指大宗物业交易中难度系数最高的一类。

    此次济南印象城并非永正资本摘取的第一颗“明珠”，据悉，现已开业运营的上海静安大融城也是永正资本做成的在建工程购物中心并购交易。该项目总建筑面积将近19万㎡，2014年6月，永正资本受该项目前身——星光耀广场的业主方委托，逐一拜访了包括黑石、凯雷、凯德、平安、摩根斯坦利、光大安石在内的30余家潜在买方，历时1年零7个月，完成了当时成交的最大纯商业项目，也是当时国内近4年来唯一成交的大型购物中心在建工程，引起业界瞩目。

     据了解，永正资本专注于持有型物业的并购和变现，从事资产管理、大宗物业并购、REITs和不良资产处置等业务。以王威为骨干的创始团队从2004年开始做房地产投资和并购，是行业中最早一批投资、并购从业人员之一，曾参与完成31个商业地产项目并购，600亿投资，1300多个项目评判。

    得益于在华润置地、复地、凯德商用、保德信金融集团的多元复合跨界历练，永正资本团队积累了丰富的房地产投资并购经验，具备了深厚的资产管理能力，并建立起强大的金融、地产资源网络。

    截至2019年5月，永正资本已完成85亿元大宗物业并购服务，合作伙伴包括中国人寿、光大安石、美国凯雷集团、中信资本、绿地集团、复星集团、印力集团等。