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爱琴海接管世界之花,解密冯玉良“商业地产狂想曲” 
   2019-6-10   奇点商业地产 

    爱琴海商管集团的logo醒目地挂在广场的正中央,无声地宣布着这个消息:爱琴海商管将运营管理世界之花。世界之花假日广场与火神庙商业中心的命运并无二致,落得个切割部分面积被人“接盘”的下场。

           图/签约仪式现场 来源/奇点君

6月10日,爱琴海购物公园签约世界之花假日广场仪式如期举行。承载了冯玉良商业地产梦的世界之花将部分签约,北京城内又多了一座爱琴海购物公园。

爱琴海方面表示,北京世界之花假日广场整体项目总占地面积133万㎡,建筑面积为63万㎡,其中签约的购物中心项目建筑面积为20万㎡,规划包含影院、冰场、国际名品、特色餐饮、儿童娱乐等业态。

胆大、聪明、仗义的金色凯盛董事长冯玉良在旅游、粮食、煤炭等行业摸索过。1998年,凭借自己的悟性和聪明,进入房地产开发,并打造了那尔水晶城项目。

随后,开发运营火神庙商业中心和世界之花假日广场,低迷的人气和租金让他终于意识到,即使自己在南城颇具话语权,但作为半路出家的区域地产商,想要玩转商业地产是个大难题,冯玉良奏响的“商业地产狂想曲”凉凉。

落魄的商业地产淘金路

“在整个京城我不敢说,但是在南城,我是很有信心的。”

彼时,冯玉良曾任北京大兴区团委副书记、大兴区旅游开发公司副总经理,住宅加商业配套模式的那尔水晶城项目就是由时任方正房产董事长的冯玉良所开发,为提高住宅溢价和增加配套设施,2004年冯玉良对该住宅引进了华堂商场,这也埋下了他想要开发商业的种子。

数据显示,那尔水晶城共有187套住宅,共17453㎡,如果以2006年8500元/㎡的均价计算,该楼盘为冯玉良带来了上亿的销售额。

 作为北京金色时枫房地产开发有限公司的前身,方正房产已于2013年7月份变更企业法定代表人,现为郭建萍。目前,该企业已被北京市企业信用信息系统列入异常名单。

据悉,金色时枫成立于2006年,注册资金3.2亿元,主要从事城市综合体研发、开发建设及后期商业运营和物业资产管理等,法人代表徐东权。

意识到大兴商业配套严重不足的冯玉良,开启了大兴商业地产淘金之路。金色时枫运营着已经完成的商业项目,位于大兴黄村的23万平方米的火神庙商业中心。

业内人士告诉奇点君,火神庙商业中心也曾提速城南核心商圈的发展,但随着大兴城市化进程的加快,该项目环境品质不高、难以形成持续客流因袭,缺乏商业基因的金色时枫明显跟不上步伐。

今年1月份,位于大兴黄村商圈的火神庙商业中心E、F座已转让给大悦城,已完成物业交割。大悦城将在此打造大悦春风里项目,预计2020年开业。而火神庙商业中心也想借大悦春风里提升商圈环境和热度,随之提高其他商铺的市场价值。

该人士补充道:“区域内虽然住宅密集,但消费力并不高,再加上天宫院商圈和大红门商圈的夹击,大悦春风里项目面临的压力不小。”

凋零的“世界之花”

然而,随着火神庙商业中心和世界之花假日广场的落败,冯玉良是否还能具有强烈的自信心就不得而知了。

近日,奇点君走访世界之花假日中心发现,写字楼、酒店、酒吧、KTV、影院一应俱全,不过当初宣传“一站式婚恋服务礼记•喜唐”早已关闭。从商场指示牌上看到,除去地下停车场,世界之花共有六层,包括地下一层和地上五层。目前商场共有200多个品牌,但空置率已经接近1/4。

      图/世界之花假日广场旧物仓 来源/奇点君

广场中几乎每层都有商铺闲置或者装修,一层的钟表金饰品牌大部分处于闭店状态,隔着门望去只能看见部分的货品和灰尘;二层主要为儿童业态,多数商铺大门紧闭,“旧物仓”主题街区倒是吸引了部分年轻人买票观看。而以吸引人流著称的餐饮业态和电影院也表现一般,多数店铺处于停业状态。地下一层已引入盒马鲜生,但其他商铺仍处于闲置状态。

         图/世界之花假日广场 来源/奇点君

“儿童品牌较多但是也很杂,加上空气质量也一般,要不是去动力星球,我根本不会带孩子跑到这么远的地方来。”一位顾客说道。

与萧条的人流量相反的是,满街的世界之花销售人员。与火神庙商业中心部分改造为大悦春风里类似,世界之花也想借爱琴海购物公园来提升热度。

   图/世界之花假日广场 来源/奇点君

2011年,“世界之花”的运营商北京金色凯盛投资管理有限公司与大兴区旧宫镇政府签订合作协议,获得旧宫镇一块约200亩集体经营性用地40年的经营使用权。

同时,金色凯盛以缴纳土地使用固定收益的形式每年向旧宫镇8675名村民支付分红。据悉,该项目不仅为旧宫镇村民带来平均每人每年约1.5万元的分红,且提供了约5000个就业岗位。

这些销售人员则是向来往的顾客介绍世界之花的写字楼和酒店,“世界之花的楼盘价格为2.8万-3.3万/平方米,不过与购房者签订的是40年的《使用权转让协议》,购买后可交给专业公司运营坐等收益,关于产权没有任何问题吧。”一位销售人员对奇点君说。

一位不愿透露姓名的业内专家认为,从法律上讲,这种操作是不违规的,但客户不是购买此房屋,相当于签了一份长达40年的租赁协议。他表示,“不过目前对于此类项目,市场确实是不买单的” 。

爱琴海能否拯救世界之花

爱琴海商管集团能否把巨无霸体量的世界之花运营管理好成了关键。

2013年,爱琴海购物公园进入北京,作为红星美凯龙的第一个购物中心项目,凭借“都市的假日中心”的全新定位,迎合了消费新趋势。据悉,太阳宫爱琴海购物公园从改造到筹备招商再到开业,仅用了10个月时间,更是在之后的三年迅速实现了业绩的快速增长。

爱琴海在签约世界之花前,已签约项目超过70余个,覆盖国内60余座大中城市,签约管理面积达800万平方米。

在北京商业经济学会常务副会长赖阳看来,世界之花被爱琴海接受运营管理,对于二者而言都是一件好事,太阳宫爱琴海也经历由萧条走向繁荣的过程,世界之花作为南城商业中有着“巨无霸”体量的购物中心,相信爱琴海能带来一定的想象空间。

目前,在新物种大行其道、消费升级迭代的背景下,商业体量已经不是消费者考量商业好坏的重要指标,消费者对舒适性和体验感的需求越来越高。

    图/世界之花假日广场 来源/奇点君

世界之花就由于厕所不好找、休息区太少和动线不明确等问题受到消费者的吐槽。赖阳认为,购物中心早就不是多种业态、多个品牌的简单堆砌,而是业态业种、品类品牌的有机融合,是功能、业态、空间的综合平衡。

“世界之花与美罗城(现芳圆里IDMALL)类似,周边有一定的客群基础,地理位置也没有很大的硬伤,主要是招商运营团队的问题。世界之花应该定位于区域型商业,与当地的消费者进行适配,在业态上的差异化运营,提供业态组合新思路的同时,还形成了独特的竞争优势,同时多打造IP活动、促销活动、艺术展览等吸引客流。”赖阳补充道。

爱琴海集团执行总裁王东则表示,爱琴海团队将深度整合北京以及华北区乃至全国爱琴海的优势资源,发挥团队的运营优势,着力打造世界之花爱琴海项目。

 
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