【黄桷树金融推荐阅读】外资悄然扫货一线城市商业地产

来源：人民币交易与研究

作者：人民币板块主编

编选：黄桷树金融工作室 编辑：Wyj

2018年，外资悄然席卷中国商用房地产市场，在全国范围内购买商用地产的资金规模达到了创记录的90亿美元，上海一半的商用房地产项目都被外资机构收入囊中。他们意图抓住人民币走软及去杠杆化这一良机在中国的商业地产项目中获得更高的投资回报率。

有人认为，就目前来看，尽管外资已经收购了很多资产，但是他们的弹药还没有用尽，2019年外资将会继续横扫中国商业用地市场。

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去年外资在全国范围内购买商业地产的资金规模达到了创记录的90亿美元，上海一半的商用房地产项目都被外资机构收入囊中。其中的佼佼者当属黑石集团（Blackstone）和新加坡开发商凯德投资（CapitaLand）。

与之形成对比的是中国一些最大的民营企业，例如四面楚歌的海航集团，正准备从海外房地产市场黯然退场。他们甚至正在出售一些国内的地产项目。

“多年来，每当外资准备竞标一个项目的时候，他们都会问我，目前有多少国内投标公司？当我回答‘几个’的时候，他们都会感到很焦虑。”彭博援引高力集团（商用房地产跨国集团）中国区资本市场总监Betty Wang称。“但是去年的情况则完全相反。”

人民币在2018年的疲软走势使得国际投资者可以以更低的成本竞标。而收紧的货币政策环境使得中国境内的公司被迫成为商用地产的卖家而不是买家。根据普瑞奇公司的市场调查，去年外资房地产私募股权基金筹集了156亿美金的资产。

“中国的去杠杆化推动了借贷成本的上升并削弱了国内地产商的需求，”彭博援引CBRE集团中国区研究主管谢晨表示。他表示外资买家在融资成本方面具备相当的优势。

根据CBRE对成交总额在1000万美元及以上的项目的统计数据显示，2018年全国范围内成交的商用地产项目中有31%的买家为外资公司。

根据Colliers预计，2019年上海和北京两地商用地产总销量的40％依旧将被外资横扫。 自2017年底开始实施的去杠杆化使得国内房地产私募基金的融资变得非常困难。

2018年最大的一笔交易当属凯德集团（CapitaLand）携手新加坡主权财富基金GIC共同出资18亿美元成功受让北外滩的“上海最高双子塔”项目，并筹备在2019建成上海的第三座来福士广场。该项目原属上港集团。

上海市中心商务区地产项目的投资回报率不断攀升。去年12月份黑石集团购买了上海VivoCity办公商用综合体。

尽管目前外资的大部分收购都集中在北京和上海，但像杭州、南京、武汉这一类两线城市因收益率的攀升也在吸引着越来越多外资的关注。 CBRE的谢晨对彭博透露，出租公寓及物流仓储是比较热门的分支。

2018年外资在中国的商业地产投资规模飙升62％达到91亿美元，约合人民币780亿元，为该数据自2005年纳入统计范围以来的最高值。

“尽管外资已经收购了很多资产，但是他们的弹药还没有用尽。”Cushman＆Wakefield Plc大中华区资本市场主管Francis Li对彭博表示，“外资在今年将会继续横扫中国商业用地市场。”（完）