12月2日，“和未来好好谈谈——第五届中城联盟论坛”暨“时间的朋友——中国地产人20年家宴”，在北京隆重举行。中粮集团党组成员、副总裁兼大悦城控股党委书记、董事长周政受邀出席论坛并发表题为《商业地产，那些可以不走的弯路》的主题演讲，对在商业地产经营的几大误区，做了精准扼要的分析。

总结原因

一是缺乏战略思考，自己想要什么，市场能给什么，自己能做什么，没有想清楚；

二是缺乏对城市、市场的深入研究，缺乏对进入城市消费者的洞察，对于自己适合做哪一类细分市场没有想清楚；

三是缺乏对城市商业竞争情况的充分研究，缺乏对自身能力的客观评估。有可能会低估了困难，看高了自己的能力。

实践案例：西安大悦城

西安大悦城经过充分的市场研究，对客群定位进行了调整，经过一年的改造焕新和亮点打造，项目涅槃重生，销售额从1.7亿提升到17亿，增加了10倍；从出租率不足45%到现在的99%；商户从80个到现在的350个，开业一年即实现了盈利，已成为西安购物中心的新的热点。

成功原因

一是先有战略后有战术；商业地产要想清楚我们想要什么，所在的城市能给你什么，我们自己能做什么，明确战略，并在战术上灵活机动；

二是先有市场、后建商场，先将市场摸透，不打无准备之仗；

三是先有客户后有商户，购物中心不仅仅是B2B的概念，重点要关注C端，由C端选商户，不是由商户找C端。

总结原因

一是缺少对定位的认识和研究；

二是重租金轻定位：招商的标准就是谁给的租金高就招谁，不管消费者是否喜欢，商户是否有影响力，是否有粘合力，是否能拉人流，均以商户招满为原则；

三是重商户轻客户：实体商业需要以客户为中心，尤其是要围绕目标客群进行选商而不是招商。

实践案例：西单大悦城

西单大悦城进入西单商圈后，锚定“年轻、时尚、潮流、品位”的定位，开业就一炮打响，改变原商圈部分商业下滑现象；同时每年保持两位数的增长，成为了北京年轻时尚的一个地标性的商业，还带动了整个西单商圈，成为北京的时尚潮酷聚集地。

成功原因

大悦城遵循一个共识：商业地产的本质是服务业，购物中心的核心是经营客群，即做到四个精准定位：

一是要精准客群定位；

二是要精准识别竞争对手；

三是要精准产品定位；

四是要精准服务定位。

总结原因

一是缺乏品牌意识；二是缺乏打造品牌的方法；三是缺乏对品牌打造的持续投入和与时俱进的创新。

具体表现出来就是“三重三轻”：

第一个是重硬件投入，轻品牌打造；

第二个是重短期效益，轻长期投入；

第三个是重理论研究，轻实践落实。

实践案例：度刻空间

朝阳大悦城度刻空间，为了满足目标客群的需求，将 4000多平米的空间与三联书店合作，引入高晓松的个人书房，建立了晓岛书屋，使得文化名人的藏书能够与消费者共享，激发了消费者的文化诉求，极大提升了年轻人的文化精神满足感，对品牌进行了升华，也成为了客流的发动机。

成功原因

第一是坚持企业的品牌战略；

第二是要坚持长期投入，像养育孩子一样投入品牌培育；

第三是要坚持强运营、重服务，通过运营和服务传达品牌；

第四是要坚持品牌创新思维和升维。

周政表示，市场是基础和前提，清晰的定位是核心和关键，品牌的生命力是方向和未来。大悦城控股愿以开放的心态，与各界一起，共同推动商业地产更好发展。