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北京甲级写字楼首现十年最大租金降幅 
   2019-12-20   地产杂志 

2019年12月17日,房地产服务上市公司高力国际(Colliers International)

发布年度数据显示,北京甲级写字楼市场租金收入规模超过400亿元,2019年新增供应创历史新高。


今年IMF在年内多次下调主要经济体经济增长预期,表明全球经济增长不及预期。虽然这并不意味会出现全球性经济衰退,但经济下滑风险正在不断累积。中国经济增长明年见"5"也是大概率事件。

 

纵观北京甲级写字楼市场发展历史,整体租金收入规模从2002年的大约30亿元左右,增长到2019年的大约420亿元,18年间增长大概14倍,预计到2023年整体理论市场规模将达到500亿元。

回顾2019年,北京甲级写字楼市场迎来了不平凡的一年。

 

首先,北京甲级写字楼市场新增供应量创历史新高。2019年全年供应量超过90万平米,这是有历史记录以来的最高值。上一次还要追溯到2007-2009年,但当时也没有达到单年新增供应量超过90万平方米。

其次,北京甲级写字楼市场空置率达到近十年阶段性高点。

 

截止到2019年底,北京甲级写字楼的空置率达到15.9%,这也是从2010年以来的最高值。空置率高企主要就是因为从2018年开始,整体市场就进入了又一个供应高峰期。

 

2018年的全年供应量达到近81万平方米,使得整体市场空置率突破10%的市场均衡点,达到10.6%。进入2019年,新项目陆续入市,加之2018年尚未完成去化的累计面积,导致空置率在一年达到接近16%。同时,得益于相对稳定市场需求,空置率的攀升得到有效控制,但稳定的吸纳量得益于高品质新项目入市前的提前预租,预租对于空置率影响大概在1%左右。

 

预计本轮供应高峰将在2020年底基本结束,整体空置率水平也将在2020年触及最高值。

 

北京甲级写字楼市场首现十年最大租金降幅。虽然是最大租金降幅,但整体租金回调幅度依然有限,截止到2019年底整体市场平均租金是383元每月每平方米,年降幅4%左右。面对市场如此大量的供应,以及不断抬升的空置率水平,可以看出北京市场的租金表现依然坚挺。综合数据,市场租金进入阶段性调整期,整体调整时间或持续一年到两年左右。

从全球甲级写字楼市场存量来看,全球主要城市甲级写字楼存量大部分都集中在欧美发达经济体的核心城市,纽约曼哈顿,巴黎,芝加哥,达拉斯,伦敦,多伦多,慕尼黑等。这从一定程度上反映出经济发达城市对于写字楼发展有着很强的推动作用。从供给侧结构性改革的角度来看,整体经济从工业化向服务业转型的过程中,市场对于高品质写字楼有着极强的需求。

北京甲级写字楼市场存量依然不到曼哈顿的20%,不及巴黎的25%,只有排在第十位柏林存量的40%左右。

 

上海作为国内最大的甲级写字楼市场,其整体存量也不到曼哈顿的30%,不及巴黎的40%。这样的存量数据似乎和中国全球第二的经济体量的身份似乎不太相符,数据恰恰反映了过去20年中国写字楼市场以求速度,赚快钱为主的发展特征,以及过去几十年中国以工业化发展为主导的经济发展模式。

令人庆幸的是,从全球主要城市的甲级写字楼未来供应水平来看,在未来5年内,新兴经济体将主导全球甲级写字楼未来的供应格局。

 

中国,印度和俄罗斯成为全球写字楼市场的主要未来供应来源。深圳的甲级写字楼供应领跑全球,而且中国的四个一线城市全部上榜。同时,主要的二线城市如武汉,南京和杭州,都有较大的写字楼未来供应。

从全球主要城市甲级写字楼租金水平来看,香港依然是全球最贵的写字楼市场,北京和上海已经跻身全球最昂贵的写字楼市场的前列,仅次于东京,伦敦和新加坡。

如果我们把租金和空置率横向对比来看,能够享受高租金,低空置率的市场主要是香港特别行政区,东京,伦敦和新加坡,四个城市的空置率都在5%左右或以下的水平,且租金水平较高。


全球主要城市的甲级写字楼市场租金都在30-40美元每月每平米左右的水平,从空置率来看也都比较健康,低于10%的水平。

 

北京和上海的租金水平较高,空置率也相对合理。深圳市场空置水平目前已经超过20%,而且随着未来几年全球最大的写字楼供应量陆续入市,深圳市场未来4-5年的市场情况将会承受很大压力。得益于粤港澳大湾区规划,同时大湾区又是中国经济开放程度最高、经济活力最强区域,深圳市场中长期依然值得看好。

从第三产业发展角度看,中国和欧美发达经济体在服务业发展还有很大差距,而第三产业发展又是推动高品质写字楼市场发展的核心动力之一。处于转型期的中国经济,服务业将会是中国经济挖掘深层增长潜力的重要抓手。

 

北京不仅在2019年迎来了创历史记录的新增供应量,同时随着新的高品质项目入市,整体写字楼品质又得到进一步提升,例如北京第一高楼(528米)中信大厦(中国尊)和亚投行总部所在地亚洲金融大厦。同时,随着轨道交通不断完善,楼宇区位优势影响会逐步减小,楼宇品质,周边配套,物管理念,租金水平等因素将在未来竞争格中显得更加重要。

 
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