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长沙商业地产:发展迎来新契机 半年成交133.34亿元 
   2018-8-16   智房网 

随着房地产市场调控政策持续深化,长效机制建设稳步推进,以及金融监管力度加大,限购限贷、预售限价等严控政策得以实施的背景下,住宅市场步入“最严调控”时代。但与住宅的严格受限不同,商业地产较少受到调控政策的波及,市场环境较为宽松。

  稳中有升 上半年共成交133.34亿元

  0731地产研究院数据显示,2018年上半年,长沙市商业用房共成交133.34亿元,相比去年同期增长6.91%;总计成交面积为94.84万平方米,同比增长3.46%。业内人士分析认为,对比近两年同期的成交情况,上半年长沙市商业地产虽然在成交数据方面有所增长,但因推盘节奏较快,目前仍处于去库存阶段。

  从物业成交类型来看,上半年长沙商业性质的公寓销售成绩突出。以长沙万科金域缇香为例,根据长沙万科提供的官方数据,2018年上半年万科金域缇香共成交公寓372套,销售成绩极为亮眼。

  在面积段的分布上,100平方米以上的商业用房成为去化的绝对主力,其次为40至60平方米、20至40平方米、60至80平方米的面积段,其中20平方米以下的商业用房成交量最低。从价格方面来看,单位均价在10000元/平方米至20000元/平方米的商业用房最受置业者关注,其次为10000元/平方米以下的商业用房,而均价在40000元/平方米以上的商业用房成交占比较低。

  目前长沙商业用房仍以平层公寓为主流。因为地段、开发商等因素的不同,商业公寓的价格差异较大。在装修方面,精装商业公寓和毛坯商业公寓的价格持平。

  多极发展 城市红利带来发展新契机

  随着交通路网的不断完善,地铁线的不断开通以及各类经济技术开发区、新区等规划的出台,长沙商业市场也迎来了发展的新契机。2018年上半年,商业用房的成交面积与金额都出现一定的增长,其中,岳麓区在这两方面的排名均为首位。供销比最大的则是芙蓉区。整体来说,2018年上半年,长沙市中心城区的商业用房成交进一步下降,大有往岳麓区、望城区、长沙县等周边城市发展之势。

  在板块成交方面,商业中心发展呈现出多极化的趋势,滨江新城、星沙、金星北、梅溪湖四大板块商业用房成交金额和面积明显高于其他板块,这几大板块未来或将打造长沙新的商业中心。

  业内人士分析认为,长沙商业地产上半年交出的这份答卷说明,一方面,目前大部分商业用房的置业者更倾向于面积较大且均价较低的类型;另一方面,地处寸土寸金的“城市中心”等区域内的商业用房供应量低,也使得这些地方的商业用房价格“水涨船高”。

  而合富辉煌(中国)湖南公司提供的数据表明,截至2018年6月底,内五区商业总库存量563万平方米,剔除全市新增自持商业约300万平方米(约60%),全市商业存量可售面积263万平方米。

  销售方面,2018年,长沙商业用房的“吸金”能力渐长。在商业地产多元发展的当下,长沙的商业地产格局已经开始演变,呈现多点布局,辐射能力加强。在2018年的下半年,期待长沙商业市场更多的精彩。

  上半年写字楼月均供应11.1万平方米

  数据显示,上半年长沙内五区写字楼市场整体呈现出平稳有序的发展态势,总体供应和销售均较去年同期有所上涨,但供应量远大于销售量,市场供过于求、空置率增高等问题仍然存在。

  数据显示,供应方面,2018年上半年长沙写字楼供应面积为66.8万平方米,月均供应11.1万平方米,与2017年同期相比上升67%。销售方面,2018年上半年销售面积33.6万平方米,月均5.6万平方米,与2017年同期相比上升67%。值得注意的是,2018年上半年,写字楼市场供销比为2.0,与2017年同期相比,变化不大,均供大于求。

  分区域来看,2018年上半年,长沙内五区写字楼供应面积、供销比最大的区域均为芙蓉区,其中供应量最大的为芙蓉区,总计供应57.4万平方米,供应比例超八成,供应量最小的为天心区,呈现出零供应状态。成交量方面,2018年上半年,长沙内五区成交量最大的为岳麓区,总计成交10.6万平方米,成交比例超三成,成交最少的为芙蓉区,总计成交1.6万平方米。整体来看,老城区仍然是长沙写字楼市场的供应主力,而岳麓区等开发新区则在成交方面表现抢眼。

  去化方面,调控政策的不断升级,在影响住宅市场的同时,也带来了新的发展契机。截至2018年6月底,内五区写字楼存量面积达438.8万平方米。潜在供应量方面,预计2018年下半年内五区写字楼可售货量为521万平方米。

  “去库存”仍然是写字楼市场主旋律

  在戴德梁行提供的数据报告中,2018年末预计长沙市甲级写字楼存量将同比增长83.4%。写字楼存量的稳步增长,使得“去库存”仍然将是下半年写字楼市场的重中之重。业内人士分析认为,受此影响,甲级写字楼的竞争将越发激烈。

  另外值得注意的是,根据戴德梁行提供的数据,目前,长沙沿江商务区的顶级写字楼库存已占到全市总存量的47.6%。其中,五一商务区存量占比21.5%,芙蓉中路商务区存量占比17.4%。业内人士分析认为,自2013年开始,长沙便步入了甲级写字楼井喷的时代,甲级写字楼存量稳步增长,且近半数的甲级写字楼选址在湘江两岸黄金位置。

 
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