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戴德梁行发布成都2018年上半年房地产市场报告 
   2018-7-26   搜狐焦点成都资讯 
2018年7月25日——戴德梁行发布了成都2018年上半年房地产市场报告,回顾了2018年上半年成都房地产市场的发展情况,并对未来市场做出了展望。

戴德梁行丨2018年上半年成都房地产市场焦点:

共享办公空间市场成熟,多个联合办公品牌加速布局,成都甲级写字楼空置率降至历史低点。

新兴居住区入住率提高,优质社区零售商业满足消费需求,零售市场多元化趋势明显。

住宅市场限购再次升级,大型房企在远郊城区寻找机会。

2018年7月25日——戴德梁行发布了成都2018年上半年房地产市场报告,回顾了2018年上半年成都房地产市场的发展情况,并对未来市场做出了展望。

2018年上半年,成都甲级写字楼市场租赁成交活跃, 2017年空置率下降的趋势延续,截至2018年二季度末下降至26.90%,降至历史最低。上半年仅有领地中心(东塔)投入市场,甲级写字楼市场新增供应60,000平方米,供应速度放缓。

上半年甲级写字楼累计吸纳量达到200,913㎡,天府新城和东大街两大板块成为最主要的成交板块,其中天府新城单板块上半年累计吸纳量达到91,564平方米,占总吸纳量的45.6%。

受写字楼需求持续增长、空置空间总量减少、供应规模有限等多方面因素影响,成都甲级写字楼租金水平出现显著上涨,至二季度末达到每月每平方米110.65元,为2015年第一季度以来的最高水平。

天府新城板块在2018年第二季度总吸纳量已经达到同期全市总吸纳量的41%,显示位于成都南部的天府新城在全成都办公市场中已经占有举足轻重的地位。

在本报告期内,联合办公市场活跃度大幅度提升,扩张迅速。多个联合办公品牌在成都加速布局,典型案例包括:梦想加承租银泰中心6,000平方米和OCG10,000平方米写字楼;MFG承租西部国际金融中心20,000平方米。

共享办公空间在甲级写字楼中的租赁面积不断增加,是2018年上半年写字楼空置率快速下降的重要原因。成都市近年来出台了一系列对双创企业的扶持政策,初创型企业、有活力的中小企业大量出现为共享办公市场带来了不断增长的需求,已经开始成为甲级写字楼的重要租客。同时,戴德梁行认为,联合办公空间的快速扩张也会面临诸多问题,包括写字楼租金上涨、市场饱和与同业竞争,这些问题将在未来产生影响,使这个快速成长的市场遭遇瓶颈。

除此之外,房地产开发企业如新城控股、高科技企业如今日头条都留下了大宗租赁记录。

在上述背景之下,成都甲级写字楼市场已经出现由买方市场向卖方市场转变的趋势,有利于租金的持续增长和空置率的继续降低。

下半年,成都甲级写字楼市场将迎来超过33平方米的新增供应,主要集中在东大街和天府新城板块。市场需要时间去化大量新增供应,短期内空置率将因此提高,租金的增长或也将因此放缓。

戴德梁行成都公司写字楼部董事席芳女士认为:按照往年经验,上半年是成都写字楼租赁“淡季”,而2018年上半年市场则异常活跃,按此趋势发展,成都写字楼市场将很可能在下半年创造新的全年吸纳量记录。目前,成都独角兽经济发酵,市场上有大面积承租意愿的客户正在逐渐增多,与此同时,剩余可租赁的优质写字楼物业正在减少,优质的办公空间在成都市场上正在变得“稀缺”,期待未来更多优质项目入市以满足市场需求。

社区商业兴盛促进新商圈形成 新零售搅动零售商业市场

优质零售市场中,2018年上半年,成都两处优质零售商业入市,分别是第一季度入市的中国铁建广场·186mall和第二季度入市的成都悠方,新增供应规模为169,000平方米,市场总存量升至6,062,084平方米。同期,成都优质零售物业市场净吸纳量为262,854平方米,使全市总吸纳量增至5,589,455平方米。

在各个主要商圈中,天府新城商圈的吸纳量最大,达到158,440平方米,除总面积120,000平方米的成都悠方以高出租率开业之外,银泰In99、奥克斯广场等2017年空置率较高的商业体经过调整后空置率下降也成为该商圈净吸纳量增长的重要原因。

2018年上半年,成都优质零售商业物业空置率保持此前的下降势头,空置率降至7.8%,较2017年年末下降1.81个百分点,空置率数据达到2015年第一季度后的最低点。平均租金则增长至每平方米每月652.89元,较2017年末微涨1.29元每平方米每月,连续两个季度的租金下调的趋势得以改变。

上半年供应市场的两个优质零售商业物业均为中小体量的社区型购物中心,开业时的品牌入驻率都达到了90%以上。随着武侯新城、三圣乡等新兴居住区的交房潮来临,居民入驻率大幅度提高,为零售商业市场带来了大量需求,在这样的需求刺激下,近年来成都“小而美“的社区商业体大量开业,并均取得了较为理想的效果,新的次级商圈也将在这样的趋势下逐渐形成。

上半年,新进入成都零售市场的品牌中,新零售品牌盒马鲜生的大规模布局值得关注,以1月在红牌楼商圈开业成都首店为起点,盒马鲜生在成都已经开出5家门店,年内将增至10家。盒马鲜生融合了线上与线下的零售平台,集合电商、超市、外卖和网络社交等功能为一体, 为消费者提供了更大的便利;同时通过高科技和增值服务,极大地提高了运营效率,实现精准营销,实现高效的成本控制。盒马鲜生等新零售品牌在成都的快速布局,将为成都零售市场带来积极的影响。

除此之外,Champion、Denham、Valextra等年轻潮牌在成都拓出首店;奈雪の茶、喜茶等曾经在东部城市快速蹿红的“网红品牌”等进军成都,也显示出消费群体出现的改变,即95后、00后开始具备消费能力,其多元化、年轻化的消费习惯和审美模式均开始影响到零售市场。

在社区商业获得市场认可的同时,一些曾经在成都本地街区中获得良好口碑的小众餐饮品牌也开始进入购物中心,如曾在桐梓林经营多年的美式烤肉“IRON PIG”首次进入成都悠方。发掘拥有良好口碑的本地品牌,并将之改造升级,是商场寻求品牌多元化、增加体验感的“蹊径”。

另外,文创类品牌在商业体中的影响力也开始凸显,在新开业的悠方广场中painting power、十八字金、作物等将手工工坊和产品售卖集为一体的文创品牌在L4层集中分布,既为商场增添了人文气息,也为购物者带来了和传统业态不同的体验。

戴德梁行成都公司商业地产部董事钱峰女士认为:在下半年,预期将有500,000平方米零售商业入市,包含华熙528·live、仁和新城购物中心、领地中心、星汇广场等,成都零售物业空置率将因大规模的新物业入市而承压。在华熙528开业之后,将与去年开业的卓锦曼购广场形成联动效应,在三圣乡区域形成新的次级商圈。这也是未来几年市场趋势的缩影,新兴商圈在新兴居住区中涌现,成都零售商业的格局将因此改变。

住宅市场调控力度加大 房企布局远郊区域加速

2018年上半年,成都住宅市场进入调整期,销售面积共计764.14万平方米,与2017年同期相比减少34.13%,截至2018年6月住宅成交均价为每平方米10338元,较2017年同期增长9.4%。

供应端,上半年成都住宅市场新增供应725.46万平方米,供需基本平衡,2017年下半年住宅市场供不应求带来的房价增长压力得以缓解。

在2018年上半年,成都商品住宅市场经过多轮调整。4月初,“刚需摇号”政策出炉;5月中旬,限购力度加大,限购对象从个人转向家庭,将二手住房和远郊区域纳入限购,进一步细化了购房所需的户籍和社保记录要求等。在成体系的调控政策规范之下,成都住宅市场逐渐恢复理性。

值得注意的是,在2018年上半年成都远郊区域成交量开始攀升,上半年成交面积已占到总成交的32.5%,同时,金科、雅居乐、金茂等房企布局远郊的青白江区、新津县、金堂县,令远郊区域的土地价格上升。

在商品住宅市场逐渐平静的同时,长租公寓市场热度提高,房地产开发商投资的长租公寓品牌如万科泊寓、龙湖冠寓、朗诗朗诗寓等,房地产中介企业投资的链家自如、世联红璞等,独立的长租公寓品牌魔方公寓、新派公寓等均在成都布局。在扶持租赁市场有序成长的各层面政策的扶持下,成都长租公寓市场将继续保持高速发展。

戴德梁行成都公司综合代理服务部主管、董事谢普丞先生认为:下半年成都住宅市场成交将保持稳定,房地产限购政策依然将维持上半年的严控政策,同时,为了缓解房价的上涨压力,住宅市场供应端将继续发力。同时,随着成都国家级中心城市影响力加强,人才的虹吸效应持续显现,人口持续流入,成都的住宅价格仍将承受上涨压力。

 
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