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万达12月再添12家万达广场 背后有何商业逻辑? 
   2018-12-5   新京报 

12月4日,新京报记者从万达集团获悉,12月全国拟新开业12家万达广场。至今年年底,全国累计开业万达广场将达到285家,未来将有望突破300家。值得注意的是,随着电商的冲击,线下商圈都在奋力转型向线上靠拢,万达缘何依然加大线下布局?

万达广场三四线集结

在13个文旅项目转手融创后,如何下好万达广场这盘大棋成为了万达集团工作的重中之重。显然,其坚持的一大招数是“快速往三四线城市下沉”。

记者了解到,12月新开业的12个万达广场分布于国内各个区域,华东地区有江苏、江西、山东,华南地区有福建、广东,西南地区有四川、重庆,东北地区有辽宁本溪,西北地区有陕西榆林,但基本上位于三四线城市。

据悉,到2018年底,万达广场将达到285座,其中,一线城市将分布22座,占比达7.7%;二线城市预计为96座,占比达33.7%;三、四线开到167座万达广场,占比达58.6%。由此可以看出,万达集团在稳固一二线城市的同时,已快速往三四线城市下沉。

实际上,当下一二线城市地价高企,“一地难求”是包括万达在内,所有企业都绕不开的难题。住宅开发尚能依靠高周转以保证资金快速回笼,但对动辄上万平米的商业项目而言,短时间内覆盖土地成本实现盈利难上加难。与此同时,一二线城市商业也较为饱和,在此背景下,很多商业开发商纷纷向三四线城市发展。

“渠道下沉,实际上就是指不断深耕三四线城市,尤其是市场空白的城市。对于这些城市来说,招商引资的渴求非常高,供地方面会有优惠政策,对万达来说,可凭借其产品能力,快速进入。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如是说。

事实上,这两年,万达广场每进入一个城市,便成为所在城市的新地标。基于此,严跃进认为,万达广场后续复制的可能性还较大。虽然三四线商业地产的竞争对手也会越来越大,但从产品等级看,万达广场仍走在行业前列。

轻资产战略提速

据接近万达人士透露,12月新开的12个万达广场中,除泉州安溪万达广场和绵阳CBD万达广场外,其余都是轻资产项目。

据悉,万达轻资产分为两类,一种叫做投资类,一种叫做合作类。投资类就是别人出钱,万达帮别人找地、设计、建设、招商、竣工运营后移交给别人,其中还有一个资本化程序。合作类就是万达既不出钱,也不出地,觉得项目合适,跟别人签合同,帮别人建设,建成后租金三七分成,这是万达力推的模式。

在全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波看来,轻资产转型是万达由开发商向运营商转变重要的高阶阶段。“万达专业运营模型与团队已经成熟,此外,轻资产还可以回避开发商重资产、长周期以及商业地产金融短板没有退出通道,造成企业资金链进展、回报率很低,周期拉长的问题。”

朱凌波指出,轻资产的好处还在于,可以提速发展,万达凭借多年积累的能力、模型、产品标准,可以用软专业迅速复制。

值得注意的是,随着电商的冲击,线下商圈都在奋力转型向线上靠拢,万达缘何依然加大线下布局?

“线下是主体,线上是赋能,线下是基础、线上是增量。线上线下一体化,并实现闭环才是良性和终极出路。”朱凌波表示。

实际上,目前实体购物中心仍有不可替代之处。业内人士指出,虽然电商发展速度,对很多实体店冲击很大。但电商不可能服务到生活的方方面面,比如看电影、朋友聚会、体验购物等,都需要一个地方来实现。同时,很多高档品、奢侈品等仍需要实体店来展示。

值得注意的是,近年来,万达广场的发展思想也发生了改变。北京博智行商业地产研究院院长鲁炳全指出,万达广场目前的布局,与传统线下布局的常规做法有本质上的区别。

“万达集团在前一阶段的内部重组和业务转型后,对自身的发展定位和目标有了新的要求,通过这种经营性物业的优化和提升,特别是重新的区域布局,可以实现它所追求的持续稳定现金流的增长,将会有一个新的要求和保障。”鲁炳全表示。

与此同时,鲁炳全指出,现在的万达广场从业态定位、业态组合、运营模式以及物业形态方面,将与早期的万达广场有很大的区别,这是万达自身全面实现优化提升和转型升级后的新万达广场。

 
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