月初去成都考察了远洋太古里，一座开放式、低密度的街区形态购物中心，国际化的时尚零售、餐饮、文化品牌, 带来「快」与「慢」的生活体验！同时享受了一餐意大利美食！上周去考察了上海兴业太古汇，觉得市场是否变了？思考为什么我们大家都期待的一商场会在大约20%-25%的商户情况下那么急的赶着于5月4日开业？是为了星际大战” May the Force be withyou”? (May是5月）（Force = 4th)吗？

      我开玩笑的说这是Air Nippon吗？ ” 全日空“，整场几乎全空的！我也只好与店员及去洗手间找清洁员工聊天了！

      兴业太古汇将会有我期待的星巴克烘焙工厂门店”Roastery”旗舰店！不过目前也是围板包起来还在施工中！店内将会集合了烘焙工厂、咖啡店、周边产品展示中心和餐馆的空间等 9 个区块. 项目内的百年历史建筑将保留上海历史建筑风格，改为“查公馆”纪念香港兴业国际的创始人查先生。

      如果我们对于零售业的指标有所了解的话，还真不知这些门店如何满足指标？ 开店最大的成本就是房租与员工，就算免租，一家店面也需要几位员工。 考察的那天，员工除了陪我聊天还要呼吸还未完工的店面里的油漆及灰尘！如果我们看看服装店开店的成本，房租可能占了总收入的15-18%， 员工成本也许占了总收入的15%左右。但在目前开业的情况之下，很难看到会有合理的收入，也就是说，现有的租户可能一直要到正式开业或者入住率高达60%才有稳定的人流，到那时才有机会盈利！

      话说凯德置地上海长宁来福士广场也与2017年4月29日开业了！曾经是圣玛丽女中的校园，在一个世纪之后有重现昔日的光辉！今天她是西方潮流与东方品味的结合，可惜又是为了抢着在五一劳动节前开业了。本周我去考察时，空荡荡的商场，商场内外到处是围板，还好有个美丽的圣玛丽女中的钟楼，（传奇作家张爱玲才情萌芽的地方），认我沉静下来好好思考！是否凯德集团认为因为上海有24万凯德星会员（无卡式消费积分奖励计划），所以不论商家的开业率是多少，他们都会来？不过结合了波普艺术与时尚界张爱玲文化的交融，还是我们大家都期待的！

      还记得港汇广场在1999年12月28日为了赶千禧年，而以 “Soft Opening” 试营业的形式开业了，当时的租赁条款有明确购物中心需要有百分之六十（60%）的商户同时开业！我们团队为了达到这个目标，日以继夜的开工，装修公共地区，配合租户二次装修工程等！我还记得我几乎最后三天三夜没休息！开业庆典的那天，同事们在会所的沙发上找到累昏的我！所以当我看到兴业太古汇在20%的租户情况下开业，认为他们是伟大？还是胆大？

      一个成功的招商，除了好的概念与定位，同时也要快速租满及开业，太古本身有绝对的能力吸引合适的首店或旗舰店的租户，但是目前每天的运营，空调费用也是的一笔开销，同时现有的租户是无法盈利的！不过我相信在市场情况不明朗时先启动起来也是一个策略！不论如何，保持乐观是好的，制造就业机会，趁试营业的时间好好培养企业员工，增加消费对整个上海也是美好的！

      原题：恒隆广场的缔造者看兴业太古汇的冷开业：现在的人为什么那么着急？

      来源：日基视野